大家好,我是勇談。降息房價不會下跌?其實這個問題很簡單,只需要搞清楚一點“降息的目的”是什麼?
房地產行業是典型的資金密集型行業,只要“不差錢”他們主動降價的慾望很低
對於房地產行業有所瞭解的朋友應該知道,絕大多數的房企都是靠不斷的借貸、還貸過日子的,房企的流動資金中恐怕超過60%都是來自於銀行的貸款,而且不少房企的資金負債率已經超過70%,是典型的資金密集型行業。這個行業的特點就是“只要資金充裕,降價不可能”。幾點觀察:
降息不會導致房價下跌,甚至會鼓動上漲
第一、降息指的是降低存貸款利息,目的是為了鼓勵貸款,這對於房企來說是大大的利好。雖然說有些房企的資金負債率已經很高了,已經達到了銀行能夠放貸的底線,但是深諳此道的房企並不傻。通過再註冊公司然後重新貸款成為很多房企慣用的套路,這也是為何我國僅僅有600多個城市(包括縣市)房企數量卻接近10萬家的原因(平均一個城市150座左右),其中不少其實都是一個團隊,多個名字而已。
第二、房地產市場雖然遵循一定的供求市場規律,但是更多的是資本說的算,“能耗”這點任何行業都比不過房企。大家需要知道的是,一套房產從開工到最後交工一般都是需要2-3年的時間,此時的市場情況不能代表2-3年後。而且根據我國曆次的房地產調控來看基本也都是“三年打魚,兩年曬網”,調控時間最長的也就屬於這一次了從2016年下半年持續到現在,但是遇到此次疫情後究竟還能不能堅持,還是說要適度放鬆?這裡有一個深深的疑問,畢竟已經有不少經濟學者開始鼓吹放鬆調控了。我記得有這樣一個段子,2015年幾家瀕臨破產的房企突然迎來了房價暴漲期,在把土地出售了之後發現還賺了很大一筆,甚至有不少房企“轉危為安”。
房價大面積下跌不是我們的目的,讓房地產行業健康發展才是調控的主訴求
對於房地產行業不健康發展的幾個特點之前在我的專欄中提到過,這裡再跟大家分享下:
第一、沒有足夠的“造血”能力,必須依靠銀行貸款才能活。按照道理來說房地產行業的毛利率已經算不低了,超過30%的毛利率放到任何行業來看都不算低。但是事實就是這麼奇怪,20多年的商品房發展下,房企竟然負債率居高不下而且越來越高,如今已經出現了不少房企必須靠銀行持續貸款過日子的地步。銀行貸款晚下來幾個月房企就出現資金困難,停工、項目爛尾等情況,從現代經濟角度來看,如果一個企業在資金鍊緊張的情況下撐不過2-3個月只能說明企業本身有問題。
城市的一座座大樓
第二、房價越來越高,房屋質量越來越差,房企責任心喪失嚴重。簡單以10年為界限,按照道理來說隨著科技發展,新材料、新技術用在建築行業的不少,降低成本提高效率應該是正常的。但是10年過去了房價翻了兩番,房屋品質越來越沒有辦法保障,商品房質量維權事件越來越多。說到底,房企在盲目擴張、拿地、囤房的過程中已經被資本綁架了,利用如今政策環境對自己有利的情況開始“不要臉”是我對房企的直觀感覺。