序
摊开嘉兴地图
你会发现禾城头顶半圈“黑帽子”
图片来源曾公解房
那就是城北工业区
几十年以来
一直都是嘉兴市的“粮仓”
财政税收的主要来源
在城北几条主干道滚滚车轮下
鲜有人会留意
在身旁一片片茂密的森林间
竟隐藏着
密密麻麻的工厂
图片来源曾公解房
那里
天上飞鸟绝
地下污水流
别说外地人
就是嘉兴本地人
也很少有人横穿过那一片
黑森林和黑土地
图片来源曾公解房
图片来源曾公解房
黑土地
种“粮食“可以
但
种“房子“却不太合适
一直以来
由于工业区的污染
城北房价都是嘉兴的“下只角“
是整个城市的绝对“洼地“
除了一些动迁经济房
少量的商品房
都是在低位徘徊
图片来源曾公解房
然而时过境迁
随着“退二进三“的推进
城北片区也慢慢零星冒出了
一些住宅项目
老的暂按不表
且说当下比较热的两个犄角
城北东北角的
城东路长纤塘板块
和
城北西北角的
万城和万科“双万项目“
前者之前的推文有简介过
感兴趣的点击
嘉兴这个敢叫“外滩”的楼盘能不能买？
今天
重点向大家介绍“城北双万“
的前世今生
感兴趣的朋友
可继续向下刷
在正式行文之间
解房君很负责地说明两点
一是
有开发商宣称“同环同价”
这是一个忽悠人的伪结论
（注：除了内环有可能，内环比较小）
因为城市区域发展是不平衡的
拿上海来说
中环沿线也并非同价
而是向城市发展的方向倾斜的
显然虹桥方向的“中环段”价格更高一些
嘉兴也不例外
整个城市向东南方向发展
故中环与三环之间
最“肥”的价位是偏向东南的
也即南湖新区板块
故
城北想以“同环同价”来忽悠购房者
是居心不良的
切莫上钩
二是
在10-20年之间
城北的工厂不可能全迁干净
绿水青山固然重要
但
金山银山也不能丢掉
否则
真是喝西北风了
而二十年之后
污染的彻底根治至少还要二十年
换言之
四十年之内
城北是不可能“同环同价“的
不过好在
价格能平衡一切的不公平
如果预算有限
又想住得离老城较近的
那住在城北
也是一种的选择
毕竟
存在即合理
01
先给万城赞园、万科环萃园写个“小简历”——
图片来源曾公解房
万城赞园在沐阳路与禾平街交叉口西南，海宁万城开发，万城物业管理，占地约5.3万㎡，总建筑面积为14.6万㎡；
图片来源曾公解房
1幢5000多㎡幼儿园，地下车库2.5万㎡，1034个地下车位，14幢住宅，其中3幢11层花园洋房，11幢15-20层景观高层，总户数826户。
万城赞园实景照
2018年9月首开，虽然目前都结顶了，但是按合同约定要到2021年才能交付使用。
万科环萃园，官方（嘉兴市地名办）公示资料显示位于嘉北街道沐阳路与城东路交叉口，嘉兴万科开发，万科物业管理；
图片来源曾公解房
用地面积56509平方米，总建筑面积156687平方米，由10幢22-26层的高层，1幢3层幼儿园及配套公建组成。
售楼处传出的信息修正为2幢22层高层，8幢26层建筑，
图片来源曾公解房
目前工地桩基进场，部分基坑开挖，售楼处沙盘却还是用亚克力盒子演示着，建筑细节并不明确，为调整留足了余地。
图片来源曾公解房
下面我们来划重点：
毛坯交付，同一条路上南面有万科悦中环，北面有万科中环公园，装修溢价被万科玩的炉火纯青，突然”善良“了？
接下来我们还会有进一步分析。
02
目前中环北路段高架环线快速路尚未动工，自东向西过了穆湖之后，城市界面随之丰盛——
沿线两侧开始出现楼盘，沿路一字排开，穆湖花园和御品公馆位于路南，紫溪花园、阳光小区、万科中环公园、信源朗庭占踞路北，汽车北站、杉杉综合体点缀其中，可以感受到些商业气息。
附：提到边上的“信远朗庭”，解房君多说两句，这个楼盘当年开盘卖时八千多，是来自上海的投资商开发的，非专业开发商，一开始也是卖不动；
多亏户型送的面积比较多（注：之前管得不严，户型偷面积的比比皆是，比较知名的是秀湖北边的万科金色梦想），另外上海的投资客来买了一些。
夕阳下的信远朗庭
现在从外面来看，芳草萋萋，估计租客比较多，沿街商铺也没旺起来。
03
环萃园与赞园在中环北路上都远眺能见，但并非沿线第一排，中环公园半圆弧的大草坪规划图上写着是个公交预留用地，未来此地西和南还将设置快速路高架匝道出入口；
图片来源曾公解房
“一环七射“当中的一条射线将在城北路向北延伸，万科环萃园与万科中环公园隔城东路相望，部分楼栋会受此影响；
而万城赞园在万科中环公园的东北角，不在城东路主干道边上，相对要安静些，即能享受到高架快速路的便利，又无忧噪音方面的干扰，更合乎“入则宁静，出则繁华”要求。
图片来源嘉兴日报
学区上根据2019市教文体局划定的施教区，万城赞园、万科环萃园并没在一个学区内——
图片来源秦文舞墨
感谢老秦给我们做了细致的划区图示，东面万城赞园归属于阳光小学，西面万科环萃园虽然处于洪兴实验学区边缘，但在附近规划校园未建成前划入了这个学区
图片来源曾公解房
04
嘉兴规划上“北控南移，东拓西进”，北面以棕地(Brownfield Site)为主，我们引入这个概念并非杞人忧天，感兴趣的朋友可去查下上世纪70年代美国拉夫运河小区中毒事件就是个典型的案例；
国内对棕地并没有引起足够的重视，棕地“家底”至今仍无权威发布，业主对入住小区土地历史数据也大多一无所知——
万科环萃园即属于工业用地改性质，工地西门原有腾退企业名牌还依稀可见，至于之前的利用过程中是否留下含有或可能含有环境污染物无从查证；
万科环萃园门口工厂实景
万科环萃园门口工厂实景
万科环萃园门口工厂实景
但是可以确定的说，即便嘉北街道有意将昌盛路南定位为“商办住现代服务集聚区“，但还是存续着大量提升企业（见下图），工业设施由于对土地、空气、水资源的污染，降低了其周围地区的环境质量。
图片来源曾公解房
这当中最要命的是城北“三巨头”，穆湖公园将其隐藏的再好，但气味是挡不住的；
图片来源曾公解房
有人说嘉兴东南、西北季风交替，理论上对西南方位影响不大，好吧！那么我们再向北1公里，晓星氨纶的分厂就设在这里，时不时的酸爽臭鱼味道，是来自东面，还是来自西边，亦或是路对面的这些厂区，真是“傻傻分不清”。
图片来源嘉兴十九楼
05
万城赞园房价已无悬念，四次备案每回都有100-300元/㎡幅度的上涨，7月批复了最后一批房源，备案价小高层12150元/㎡；高层11650元/㎡。
图片来源曾公解房
万城毕竟也算是本土房企，对本地消费偏好，规划要求把控的比较准确，鸿翔建筑设计将99㎡、110㎡、140㎡等三房/四房做为主力户型，还是比较贴合嘉兴市民需求。
06
8月底，经开2019-08号地块被万科以底价摘得，须配建9个班的幼儿园和活动中心，楼面价6500元/㎡，这就是万科环萃园。
售楼处传出的信息下月计划开盘均价要做到1.5W-1.6W，车位另计。
图片来源曾公解房
5月底时南面三元路上新希望百花地块楼板价拍到了8311元/㎡，另外还要配建12班幼儿园，算上配建后实际楼面价超8600元/㎡，确实给板块创造了一个涨价理由。
不过我们看赞园楼板价是御品公馆、万科中环公园的一倍，售价却被控成基本一致。
当年万科在秀湖边上首入嘉兴，大呼小叫，每做次活动出次房价，越调越低，当然也越接近市场，所以环萃园这个预估报价想必也应该是雷声大雨点小吧！
环萃园房型面积段98-130㎡，保密工作很到位，至今尚未有户型图流出，东北侧三幢98-115㎡户型将首开；
再从其在嘉兴一贯的做风分析，再加上边上万城压力，户型应该不会太离谱。
小结——
1、万科位列全国房地产前三强，在嘉兴从秀湖、科技城、国商区到城北，所到之处，摘地后市里都有规划上的大动作，明显朝里有人；
不管是采用竞拍、合作、合股、收购还是其它什么形式在嘉兴也有了十多个盘子，万科物业“擦屁股”功力确实强，常能化事端于无形。
万城房产源于海宁，今年8月海宁峡石长丰路地王10734元/㎡就是万城创下的，也是实力不凡，嘉兴赞园是其首入市本级开山之作，十年间的第十四子。
但是最近不管牌子有多大，有位大神讲：没有维过权的人，都不好意思跟人家说这两年买过房，所以解房君的建议是眼见为实。
图片来源嘉兴十九楼
图片来源嘉兴圈
2、有些人选房，要交通便利，环境舒适，配套齐全，升值空间，价格低廉，最好还能带个优质学区……，我们只能说——“是你想太多”。
没有十全十美的房子，得根据自己需求接受房子的某些短板。
城北若是以调整城市产业结构、整治棕色地块为契机，推动区域在经济、社会、环境诸方面的协调和可持续发展，那么”同环同价“或许真可实现。
但若是部分厂家搬离后又被地方、KFS视为"摇钱树"，无力或未经处理即建成商品房，那么要命还是要钱，这样的取舍大家应该都能做出正确评估。
3、万科集团2019年目标与行动沟通会上郁亮依旧主唱“活下去“，年初将本年的回款目标锁定到6000亿，这就决定了旗下环萃园不会恋战。
赞园算上配建楼面价接近8600元/㎡，最后一次批复备案价高层11650元/㎡，万科中环公园、信源郞庭二手房价在1.5W左右，万科环萃园计算上9个班的幼儿园和活动中心，板面价在7000元/㎡左右。
所以，有赞园备案价做为地板，有二手房价做为天花板，市面普遍30万/个车位溢价；
万科环萃园做价12000-13000元/㎡左右才是合理的，装修当然就计不进喽，毛坯交付很正常，也符合万科快销回笼的目标。