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物业公司与业主相互之间的权利义务，均以物业管理合同为基础。在这个合同中，业主是甲方，物业公司是乙方。由全体业主聘请物业公司，后者负责整个楼盘物业管理范围内公共区域的管理和维护工作。
目前，在大多数情况下，开发商在楼盘发售阶段就已经确定物业公司，通过业主委员会更换物业公司的情况并不多。这样的物业公司往往与开发商有关联关系，为了方便沟通和管理，开发商经常将应当由自己承担的事务委托给物业公司，很多业主会将物业公司与开发商视为一体。
如果发生外墙漏水，属于房屋本身的维护和管理问题。此时，首先要看房屋是否仍在保修期内。如果确定在保修期内，外墙漏水等房屋质量问题，应当由开发商负责解决。开发商为节约时间、人力、资金等各方面成本，显然更愿意委托物业公司代为办理。
如果漏水问题发生在保修期之后，除非业主能够证明开发商对此负有充分的责任，一般应当由业主自行处理。如果漏水问题较为普遍，可考虑召开业主大会，再由业委会通过投票决定是否动用维修基金。
房地产黄律师
谁负责？
我的回答肯定会受到一些无能又无赖的人喷呢。因为这些人会一致地认为，物业公司应该负责。为什么呢？因为他们可以耍赖啊，以物业公司不负责而耍赖不交物业服务费啦！
就是一个傻瓜都知道，这属于房屋的质量问题，属于开发商的责任。但是，一般耍赖的人都是无能的，因为他们没有能耐去找开发商啦，所以只能耍到物业公司头上去了。
再比如楼板开裂了，横梁开裂了，或者房子倾斜了，难道也要物业公司来处理？耍赖过度了是没有人同情和支持的。
刚刚说的是一点激动的话。
所以，本人在“锐眼说小区”里有一篇文章，《业委会引导业主“五个分得清”，小区矛盾可减少一大半》，业主要基本能分清哪些是开发商的问题、哪些是物业公司的问题，哪些是自己的问题，哪些是业委会的问题，哪些是政府相关部门的问题。张冠李戴不好。
现在理性地说说。
客观地说，即使物业公司是开发商自己组建的子公司，外墙漏水了，业主也应该知道这是属于建筑质量问题，是开发商的责任。如果开发商想耍赖，想推责，称是物业公司负责的，业主也千万不要相信，除非要求把物业公司负责人（注意，一定要是负责人，而不是物业公司一般的职工）一起叫来，并且要有业主委员会成员在场（如果小区有业主委员会的话），业委会成员作为见证人，开发商和物业公司共同向漏水业主留下一份白纸黑字的由谁处理漏水问题的书面文本，并且要有处理的范围、处理的期限，处理后应该达到的标准，处理费用由谁来负责，处理过程中的安全由谁承担、责任处理的负责人是谁等等，并且要有开发商和物业公司负责人的签字以及双方的公章，这样的文本共一式四份，业主、业委会成员、开发商及物业公司各执一份，这样才能有效解决问题。否则，这个问题永远会在物业公司和开发商之间踢皮球的。
上述说的是漏水不太严重的情况。如果漏水严重的情况，业主可以而且应当向房管部门或和建筑质量部门（质监站）反映，并要求质监站对开发商进行督促。
如果不是开发商组建的物业公司，而是后期聘请的物业公司，那么就不要耍赖了，建筑质量问题跟物业公司没有任何关系的。
另外再说一说保修期的问题。
建筑质量以及内部或者附属的设施设备的保修期，根据各种不同的情况，保修期也是不同的。这就要根据购房合同或者设计中的文件中去查询了。有的主体部分，现今实行的是建设质量终身责任制，开发商就是要老死了，也是要负责的。
还有，如今各个地方因为房屋纠纷大量产生，特别是开发商的遗留问题被推给了物业公司，物业公司又当了冤大头，导致这类纠纷长期得不到解决，为此，有的城市住建部门实行了开发商缴纳建筑质量保证金，如果开发商推诿了，住建部门鉴定属于开发商的责任后，是可以用保证金来处理的。但这个又是各个地方自行探索的，并不是全国统一的，可以到住建部门问问。
其实，开发商在找施工方的时候，也是跟施工方有合同的，对施工质量也是要要求的。要求开发商负责后，其实最终开发商又会跟施工方去按合同追究的。
另外一个问题：如果是过了开发商的保修期，那只能申请使用公共维修资金了。但这个申请的程序也是非常繁琐的。
附图是外墙瓷砖脱落的。这个肯定是建设质量问题，就不要推给物业公司啦，如果是这样的高楼，要让物业公司处理，这个可能吗？
锐眼说小区
房屋外墙渗水，属于工程质量问题，在保质期内由开发商负责维修。
过了保修期，找不到责任主体，物业公司可以协助业主维修。因为外墙渗水，施工难度很大，施工周期比较长，费用高，需要几户甚至多户邻居共同承担责任，所以物业公司出面比较方便，可以找社会上有资质的单位，来研究如何解决。物业公司收集相关业主的诉求并报请业委会支持，征求同单元每家业主的意见，在必要的时候，启动动用维修基金。按照物业法规定，必须2/3以上的同单元业主同意，才可以动用维修资金。维修基金用完，需要所有业主缴纳补充。我所在的南京某小区，曾经发生过顶楼三户业主找同单元邻居签字同意动用维修基金，结果业主糊涂签字，这个单元的维修基金悉数被取出修了屋顶。下次业主想修外墙渗透时，发现这个单元的帐户上已没有了维修基金。而顶楼的人家修好了以后卖房走人，下面的业主发现上当了。现在其他单元发生有业主想动用维修基金时，本单元其他业主很少有人再肯签字。
我做了三届的业委会成员，我们小区有很多这样的情况，经历过，所以知道一些。
君无戏言博主
外墙漏水肯定属于物业公司的管理范围，但是这里要明确一点，物业公司管理的范围也仅限于帮助业主报修登记，协调开发商与建筑商进行维修的义务，因为这属于房屋质量问题！
这里要明确一点，新入住的小区房屋都有质量保证期，如业主入住后发现房屋有质量问题，包括漏水，可以到物业进行登记报修，（这里重要一点是，在业主报修时一定要书面报修，让物业签回执）因为有许多物业公司与开发商都有暗箱操作，推诿业主，帮开发商拖过保修期，好顺利退回房屋质量保证金。
如果业主报修物业正常联系开发商，对漏水房屋己进行维修，但是维修的不彻底，业主可以到当地房屋质量监督局进行投诉，不可以以房屋漏水有质量问题拒交物业费，因为物业服务范围只限于帮助业主协调报修（详情可以参考物业管理条例）
业主如果报修物业后，物业以种种理由推脱始终没有联系开发商进行维修的，让业主错过房屋质量保证期，物业公司有责任，业主可以带上报修记录与报修回执到当地房产局物业管理科进行维权，也可以去法院起诉物业公司。
闪闪红星工作室
不想长编大论。房屋质量问题，属于开发商的责任，这是不争的事实。只是现实中业主无法找开发商，就出现了找物业的问题。物业只负责所谓的上报，其实，物业报哪里报给谁有没有效果，物业自己也不知道。
如果一定要细化流程：业主找物业、物业报开发商、开发商找承建商、再扯皮一下还有监理公司、第三方机构…………这就是我们常见的死循环。
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巅峰老奴
物业服务企业通常负责的是物业的日常维修、养护工作，外墙的漏水修复当然不属于日常维修、美护的范围。外墙的漏水原因主要有三个:1.人为的破坏；2.施工质量的问题；3.自然老化。
外墙漏水，如果是人为的破坏，毫无疑问谁破坏谁负责。物业服务企业的工作就是向业主委员会汇报情况，并要求破坏者修复。如果破坏者拒不修复，需要采取法律手段诉讼的主体是业主委员会或该栋楼的业主，不是物业管理企业。
外墙漏水，房屋还在保修期内，当然由发展商负责修复，外墙渗水的保修期通常为五年。在处理这些事件中，物业管理企业的责任就是协助业主与开发商进行交涉， 敦促开发商尽早修复。如果因墙面渗水，需要采取法律诉讼那么诉讼的主体是业主委员会或该栋楼的业主。
保修期过后，由于建筑材料自然老化造成墙面渗水需要修复，那么就可以申请动用住宅专项维修资金进行修复。只要该栋楼专有面积占总建筑面积2/3，且人数占总人数2/3的业主同意就可以。如果该小区没有住宅专项维修资金，那么只能按一事一议的原则由该楼宇全体业主共同承担。在这一件事中，物业服务企业的工作是协助业主委员会编制工程施工方案、工程预算和招投标工作。
总算所述，建筑物外墙漏水人为破坏的谁破坏谁负责；保修期内由发展商负责；保修期后由该栋楼的业主共同负责，可动用住宅专项维修资金，没有住宅专项维修资金的由该栋楼全体业主共同负责筹集。物业管理企业的工作是协助业主和业主委员会完成修复工作。
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w苦行僧
外墙不会漏水，但还是会渗水，而且这种情况很烦人，属于公共部分的问题，当然属于物业公司的维修范围。但这种维修要求高空作业，且属于动用维修基金的使用范围，所以，必须由物业公司提出维修计划和方案，报业委会或者社区，申请使用维修基金，程序比较麻烦，业主需耐心等待和一道做其他业主的工作。个人观点，勿喷！
继续效力
看来不懂物业公司到底是干什么的人还是很多的，通俗一点说吧，物业公司就是你家雇请的一个保姆。你按规定给她钱，他就按约定的规定做事。如果您家防盗门或者电视机坏了，包括外墙渗水等，保质期内你可以去找开发商或商家。如果过了保质期且房屋没有维修基金的话。您就只能自掏腰包找人来维修了，当然，物业会给您联系一切。
长沙王00
属于。但物业公司往往以需要动用维修基金来搪塞而不愿自己掏钱维修。新房在五年质保期内属于开发商免费维修，在质保期内的问题一定要及时处理。
明日帝国394
给我的感觉，凡是涉及业主房屋出现的问题，物业都不管。