在经历了之前的辉煌时刻之后，上海“名震一时”的地王正面临着进入市场的困境。
近日，金融街控股有限公司与丰台置业投资(丰台置业)签署了项目战略合作协议。双方将在上海静安新核心商圈建设大型标志性综合体。
该综合体位于上海火车站北广场，总占地面积约49万平方米，涵盖住宅、办公和购物场所。2015年，上海地价总额为88.15亿元，地价溢价率为50.12%，建筑面积2722元/平方米，创造了上海地价总额的新纪录。
受房地产市场调控政策的影响，金融街控制的业主项目发展缓慢，进入市场的时间延迟。与此同时，公司对地块D的债权发行计划规模为16亿元。据公开资料显示，丰台房地产是一家独立的私募股权房地产投资集团，成立于2002年。
事实上，在金融街控股接管火车站房东的前两年和后两年，上海卖出了很多高价土地，房地产企业也经常刷新房东在上海的记录。随着房地产市场进入深度调整期，高总价、高单价房东进入市场面临困难，甚至成为“烫手山芋”。
金融街控股上海火车站北广场项目办公面积约22万平方米，占项目总规模的63%以上，商业面积约6万平方米，占项目总规模的18%。金融街控股表示，它是按照“金融街中心”的一系列高端商业综合体打造而成，建成后成为上海新静安核心商圈的标志性综合体。
该项目的住宅部分金融街政府已经开放市场，销售接近尾声，商业地块将分两期建设。其中，一期工程包括5栋写字楼、零售空间和大型绿地，总建筑面积约11.9万平方米，预计于2020年第一季度建成;二期包括5栋办公楼和6万平方米的大型购物中心，总建筑面积约27.9万平方米，预计2021年第三季度完工。
2019年3月13日，金融街控股董事长高亮与丰台地产管理合伙人兼投资董事长朱慧德共同出席项目战略合作会议，表达了对该地王项目合作发展的期待。丰台地产透露，在项目合作期间，前期物业建设由金融街控股负责，丰台地产从金融街控股购买了这部分物业，并进行了进一步的改善和升级。
为了梳理金融街控股的合作动态，与大多数房地产公司引入其他品牌开发项目不同，金融街控股更倾向于寻找基金公司。
2017年12月，金融街控股公告披露，其全资子公司上海融御置地有限公司委托泰康资产管理有限责任公司发行“泰康-金融街上海火车站北广场D地块商业不动产债权投资计划”，金融街控股二股东安邦保险旗下公司认购该债权计划8亿元。为推动上海地王项目运营，金融街控股频繁借道“输血”引起外界关注。
据公开资料显示，丰台房地产一直在与国际机构投资者合作，包括主权财富基金、政府和企业退休基金、基金会、大学基金、保险公司和知名家族理财机构。截至2018年9月30日，丰台房地产管理的房地产资产已超过105亿美元。
尽管金融街融府几次开盘的销售成绩良好，另外两幅地块开发亦进展顺利，但从金融街控股拿下该处地王项目至今可以看出，路程并非平坦。
据报道，2018年金融街控股进入北京、上海、广州等重点城市，自2016年以来销售额一直处于较低水平。
对此，有分析机构表示，金融街控股对该项目有财务压力，而且项目位置很好，所以他们会找一个强大的合作伙伴来减轻公司的负担。
2019年3月29日，金融街控股发布2018年年报。报告期内，企业收入达到2211.3亿元，同比下降13.35%。上市公司股东净利润32.68亿元，同比增长8.72%。其中，房地产开发业务实现营业收入195.9亿元，同比下降15.72%，上海土地征用成交面积数据缺乏，同比下降19.6%。2016年至2018年，公司库存分别为564.52亿元、578.96亿元、776.38亿元。近年来，随着全国范围内限价政策的收紧，以往金融街控股开发的大部分项目都面临销售压力。
金融街控股回应称，公司未来将继续培育中心城市上海，同时及时拓展苏州、常熟等上海周边卫星城，优化区域布局。
此外,金融街控股也使得股票折旧准备在其年度报告中,这表明根据库存会计政策,根据成本和净变现价值越低,对股市股票准备计算折旧的成本高于净变现价值和旧的和未售出的股票。存货减值对可变现净值的影响是基于对存货的可销售性及其可变现净值的评估。
库存的增加和项目销售的下滑意味着，金融街控股持有投资近100亿元的项目，多年来一直没有恢复现金流。相关数据显示，2017年至2018年，金融街控股连续两年经营产生的净现金流为负，分别为- 72.54亿元和- 99.29亿元。
上海地王的尴尬
2016年被金融街控股收购上海火车站房东地块后，被称为“房东年”。全年共生产单价和总价房东340余户，上海各地区房东也较为频繁，成为一线房企竞争的热点。
时过境迁，同在2016年拿地的保利地产如今也感受到“冲动的惩罚”。彼时，上海市浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块对外出让，出让面积69433.1平方米，容积率1.8。保利地产在37家房企的激烈竞争下成功夺得，地块楼板价43607元/平方米，溢价率295.78%。对于过高的楼板价，上海房地产业内人士此前曾预估，该项目的均价将达到8万元/平方米。
同年8月17日，建发、首开、中粮联合体击败万科、雅居乐、融信、龙湖、融创等实力强劲的品牌房企，以总价67.9亿元夺得宝山顾村N12-1101单元06-01低密度纯宅地，溢价率115%，楼板价为53727元/平方米。不仅夺得宝山顾村“地王”，也问鼎了上海外环宅地成交楼板价之最。近日，记者在采访中了解到，该地块项目建发央玺已启动验资排队活动，等待领取预售证，均价约7万元/平方米。
2019年3月28日，据了解到，现阶段也在进行验资蓄客，首次开盘预计推出91平方米和114平方米的户型，共计409套，预计均价5万~6万元/平方米。
值得注意的是关于激烈争夺上海市场的土储资源导致资金回报不足的问题，保利地产也有所察觉。近日，保利地产发布了《保利2018-2019年房地产行业白皮书》，书中提到：“增量开发的高盈利性已出现趋势性下降，房企的毛利率逐渐向社会资本平均回报水平回归。”
从上海楼市了解到的情况看，无论是在2018年开盘热销的保利翡丽甲第项目还是即将开盘的保利颂，均是在“限价令”之下不得不做出妥协的项目。与此同时，保利地产也开展一系列合作之路，与象屿地产共同开发保利象屿公园悦府。
机构分析报告显示，2019年2月份，保利地产实现签约金额334亿元，同比增加54.3%；实现签约面积189.1万平方米，同比增加20.8%，新增建面102.1万平方米，同比减少24.9%，总地价82.5亿元，同比增加12.5%，需要注意房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期的风险。
公开资料显示，2018年，保利地产全年实现签约金额4048.17亿元，实现签约面积2766.11万平方米，位居全国房地产企业第五位。2018年，保利地产斥资将近1379.58亿元获取超过130宗土地，其中通过挂牌方式获取的土地达到46宗，其余方式主要包括合作和拍卖。