买房时，看到的都是涨；卖房时，看到的都是跌。
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最近深圳楼市热到火山喷发，千万豪宅被秒的新闻不断刷屏，还有“500万以下的房子基本卖没了“、“一觉醒来,又涨了1万!”这样的消息，让人内心久久无法平静。
深圳的房价究竟涨没涨？
住建局说：总体平稳、略有上升。
统计局说：微微有点涨。
自媒体喊：暴涨了，疯狂了！
南山的房主：赚high啦！
龙岗的房主：涨个屁！
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没什么比数据更有说服力的。
根据我们的调查，最早把深圳楼市上涨，说的有理有据的，是一篇名为《深圳楼市分析及未来展望》的文稿，主讲人为深圳链家研究院院长。
文中提到：
3月全市均价，同比增长10%。
第一是光明，涨幅45.4%，宝安涨幅22%，排名第二，坪山涨幅排名第三，同比上涨21%，龙华19%，南山16.6%，福田16.5%。
学区房涨幅更大，部分地区学区房溢价可能不止50%，3-4月同比涨幅最高的是南外大冲47.8%，其中泰阳硅谷涨幅90%多。
从这个数据看，深圳楼市其实是局部在疯。
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长期以来，大量媒体的数据，都在为结论服务。
说白了，先下结论，再编数据。
由于缺乏大量精确的房价统计数据，很容易就形成房价信息的不对称。
官方？披露的数据，太简单。
核查？去哪里核查？
让买房人自己去？用手机？看这篇文章说涨了，看那V也说涨了，再一问中介，涨了，信了，急了，买了。
数据造假？已经见怪不怪了。
将挂牌价，和成交价混淆进行统计，不是坏，而是非常坏。
“想涨就涨”，挂牌价使劲比着往上抬，能不能成交无所谓，因为有些房主根本就不想卖。
即便是今天，仍有不少小区业主，联合起来抬高小区挂牌价。以前更不用说了，共同集资炒房也是不少的。这种炒法深圳人其实自己看着都怕。
“调价以业主自己的意愿为主，我们只负责审核房源信息的真实性。”这是中介的原话。
就拿光明区光明一号来说，89平方户型：
有房主挂出540万的价格，每平方 6万；
而4月份，同户型，实际成交价500万，每平方 5.6万；
去年同期成交价，在350万上下，每平方 4万。
当然，同比涨幅的确达到40%以上。
这一波涨幅比较大的南山区科技园，拿华润城润府一期来说，链家目前有40套房源，其中有15套是一个月内新上的，巧合吗？
一套87平方的三室两厅，已经有房主喊出1480万的高价，每平方17万，处于有价无市的状态。
同户型在去年12月有成交，总价1279万，每平方14.7万。
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对买房者来说，一个城市房价的涨幅，参考价值并不高，因为区划效应太过明显。
这一波深圳房子有没有涨？涨了。
第二段里我们提到的数据，同比涨幅，第一是光明，涨幅45.4%，宝安涨幅22%，排名第二，坪山涨幅排名第三，同比上涨21%，华山19%，南山16.6%，福田16.5%，真实性很高。
但，并不是全涨。
西部房子的价格为什么会涨那么多？主要原因还是西部产业强，购买力强，市场需求量大。
西部南山、宝安、光明，无论是新房还是二手房，供应量都非常有限。
这个涨幅，和有些媒体在文章中提到的数据，存在出入，因为他们看到更多的是挂牌价。
挂牌价？太虚了，可人为操控，所以参考价值并不高，关键看成交价，而且是同小区，类似户型的成交价，放在时间轴上去对比才有意义。
房子这个东西，包含太多看不见的价值，比如物业、学区、环境等等。
学区房真的涨那么狠？记住一点，学区房一房一价，要对比就对比同户型，房子越小，单价越高，因为卖得就是一个学位。
泰阳硅谷一个28.57平米的公寓，1月份成交价408万，每平方14.2万，去年3月，同户型成交价205万，每平方7.1万，真是涨了一倍，但同学区大户型的涨幅只有40%左右。
结
这一波深圳楼市涨价，炒家的胜利？
深圳的情况其实很特别，流动人口位列全国前4，土地面积，却是一线城市最小的。红本房产仅200万套，每年交易量就10万套左右。
如此密集的人口，如此多的高薪发展机会，如此放松的落户条件，如此灵活的信贷金融政策，涨是正常的，但妖气太重了，认为炒作的行为太过明显。刚好，去年下半年又取消了豪宅税。
接下来，存在局部补涨，但利好政策空间有限，这一轮行情可能就此结束。
别忘了，苏州就是这样的。
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