引言：战“疫”期间，市司法局特邀新乡律师“疫”线说法。今日说法律师为——
河南三多律师事务所 范文娟受疫情影响，
开发商延期交房是否担责？
疫线案例
疫情期间，政府采取了限制各地人员流动、延迟复工的防控措施，导致建筑施工行业人力短缺；工程所需设备、材料又由于交通管制、消毒措施限制等因素无法按时运到施工现场……
这些因素导致工期延误，进而导致开发商无法按期交房。这种情况下，开发商要向购房者承担延期交房的违约责任吗？
律师说法
《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
面对延期交房，开发商能否以此次疫情构成不可抗力为由主张免责呢？需要从以下几个方面具体分析：
01
何为不可抗力？
《民法总则》第180条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
02
新型冠状病毒肺炎疫情是否构成不可抗力？
针对我国发生的新型冠状病毒肺炎疫情这一突发公共卫生事件，政府为了保护公众健康，采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。
03
新型冠状病毒肺炎疫情与开发商延期交房是否有因果关系？
开发商能否以疫情影响为由主张免除延期交房的违约责任，关键还要看疫情影响与延期交房之间是否存在因果关系。
如果存在以下情形，一般可以认定疫情影响与延期交房有因果关系，开发商可以疫情影响构成不可抗力主张免除延期交房的违约责任：
（一）因工地人员出现确诊病例或疑似病例，并导致工地现场封闭、停止施工进而导致工期延误的；
（二）因疫情防控措施导致施工人力短缺、工期延误的；
（三）由于交通管制等因素导致工程所需设备、材料无法按时运到施工现场导致工期延误的；等等。
04
开发商可以免除哪些责任？
如前所述，根据《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。
（一）“免除责任”主要是指免除违约责任。如果延期交房确系疫情防控措施导致的，开发商可在相应的延误期内免除延期交房的违约责任。但开发商应依法履行告知义务，因其未及时通知购房者而导致损失扩大的部分不能免责。
（二）对不可抗力责任的免除，并非当然的全部免除。应遵循公平和诚实信用原则，根据实际情况实事求是地处理。如果导致开发商延期交房的原因既有疫情防控措施的影响，又有开发商的过错或其他因素，首先应查明疫情防控措施的要求及对施工的影响程度，然后再确定开发商能否免除责任及免除责任的范围。若开发商已经履行应尽义务仍不能避免延误工期的，可以全部免除其责任；如果既有开发商的过错因素，也有疫情防控措施的因素，则应根据各个因素的原因力大小酌情免除开发商的责任。
“疫”点提示
不是所有的合同都能以疫情构成不可抗力为由主张免除责任！！！
虽然此次疫情在性质上属于不可抗力事件，但并不意味着所有的合同都能以不可抗力为由主张免责，因为并不是所有的合同都会因为疫情影响而导致延迟履行或无法履行。
比如，一些合同在疫情发生时已经履行了一部分，对于非支付货币一方当事人已经实际履行合同义务的，支付货币一方当事人不能将疫情作为不可抗力请求免责。
再者，一些合同无法履行或延迟履行是由多种因素导致的且对合同履行的影响程度不同，此时应根据疫情防控措施及其他因素的原因力大小来确定责任的免除范围。
综上所述，合同当事人能否以此次疫情构成不可抗力为由主张免责，仍应根据不同地区采取的不同防控措施、不同的合同类型以及所影响的义务履行的范围，确定疫情影响的因果关系、是否构成不可抗力以及影响程度，来确定违约责任是否免除以及免除的范围。
