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房产百科丨城市报告｜小区解读
买卖二手房比较糟心的点就是遇到违约的情况。
客户买房违约情况通常就是，钱凑不齐、贷款批不过、没购房资质等。
业主违约的话，通常是试探性卖房，房价涨了不想卖、房子抵押了套不出来、想卖给出价更高的人等。
就比如，业主看你给钱不及时，合同说了3号给定金，你5号才给，不想卖了，就说客户违约，让客户给点补偿或者不要补偿了，直接解除合同，终止交易了。
这是不对的。
在房屋交易中，违约通常分为一般违约和根本违约，不同的违约情况所需要承担的法律后果也有所不同。
如果不能正确区分，很有可能明明是受害者却得不到赔偿。
怎么区别一般违约和根本违约呢？
根本违约就是指某方违反了合同，导致合同交易目的不能再继续实现的行为。
而一般违约仅指某方违反了合同，但并不导致该合同目的不能再继续实现的行为。
学会区别“一般”和“根本”的重点就是，当客户出现根本违约时，业主才能获得合同解除权，有权解除合同并要求违约方承担根本违约的违约责任。
但是当客户仅仅是出现一般违约时，业主并不获得合同解除权，但可以要求违约方承担一般违约的违约责任。
谨记！只有一方犯了“根本违约”，另一方才能获得解除合同的权利。
给大家举个例子，就容易理解了。
比如，张某（客户）和李某（业主）的合同条款写着:
“六、关于违约责任：1、如张某逾期履行支付首付款之义务，每逾期一日，需按照房屋总价款的日万分之五向李某支付违约金；2、如张某逾期履行支付首付款之义务超过15日，则构成根本违约，李某有权以书面通知方式解除房屋买卖居间合同。”
如果合同规定张某要在2号前支付首付款，但张某5号才支付。张某的确构成了违约，但仅仅构成一般违约，或是构成《合同法》第94条规定的“迟延履行主要债务”。
逾期没有超过15天，李某可以要求张某，赔付按日违约金等一般违约的违约责任，但无权立即解除合同。
但是，如果张某20号才给钱，从2号算起，已经逾期超过15天了，那就是张某构成了根本违约，李某有权解除合同。
就是说，合同约定了交易时间，超过交易时间未履约的算你一般违约。超过约定的逾期限期时间，就是根本违约。
关键点在于，你的合同有没有继续约定根本违约的条款，比如逾期多久算根本违约。如果没有，就要这样处理。
催告！
《合同法》第94条明确规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人方可解除合同。”
如果客户仅发生一般违约，业主的正确做法是先进行催告，而不是冒然选择解除合同！
客户仅是一般违约，业主就以对方违约为由解除合同话，则业主是在无权解除合同的情况下非法解除了合同，实际上业主自己构成了根本违约，需要承担非法解除合同（根本违约）的违约责任。
如果经催告后，一般违约的客户还是没有在合理期限内履行的，那么业主就可以解除合同了。
不管你是客户还是业主，如果不能正确区分二手房买卖中存在一般违约和根本违约之分，很可能存在变守约为违约的风险。
遇到对方违约，也要注意及时进行履约催告，正确行使合同解除权。
朋友们，如果你在买二手房，千万注意不要因为业主对你违约情况的“误判”，冒然答应对方取消合同，错过自己的购房好时机！
