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房產百科丨城市報告｜小區解讀
買賣二手房比較糟心的點就是遇到違約的情況。
客戶買房違約情況通常就是，錢湊不齊、貸款批不過、沒購房資質等。
業主違約的話，通常是試探性賣房，房價漲了不想賣、房子抵押了套不出來、想賣給出價更高的人等。
就比如，業主看你給錢不及時，合同說了3號給定金，你5號才給，不想賣了，就說客戶違約，讓客戶給點補償或者不要補償了，直接解除合同，終止交易了。
這是不對的。
在房屋交易中，違約通常分為一般違約和根本違約，不同的違約情況所需要承擔的法律後果也有所不同。
如果不能正確區分，很有可能明明是受害者卻得不到賠償。
怎麼區別一般違約和根本違約呢？
根本違約就是指某方違反了合同，導致合同交易目的不能再繼續實現的行為。
而一般違約僅指某方違反了合同，但並不導致該合同目的不能再繼續實現的行為。
學會區別“一般”和“根本”的重點就是，當客戶出現根本違約時，業主才能獲得合同解除權，有權解除合同並要求違約方承擔根本違約的違約責任。
但是當客戶僅僅是出現一般違約時，業主並不獲得合同解除權，但可以要求違約方承擔一般違約的違約責任。
謹記！只有一方犯了“根本違約”，另一方才能獲得解除合同的權利。
給大家舉個例子，就容易理解了。
比如，張某（客戶）和李某（業主）的合同條款寫著:
“六、關於違約責任：1、如張某逾期履行支付首付款之義務，每逾期一日，需按照房屋總價款的日萬分之五向李某支付違約金；2、如張某逾期履行支付首付款之義務超過15日，則構成根本違約，李某有權以書面通知方式解除房屋買賣居間合同。”
如果合同規定張某要在2號前支付首付款，但張某5號才支付。張某的確構成了違約，但僅僅構成一般違約，或是構成《合同法》第94條規定的“遲延履行主要債務”。
逾期沒有超過15天，李某可以要求張某，賠付按日違約金等一般違約的違約責任，但無權立即解除合同。
但是，如果張某20號才給錢，從2號算起，已經逾期超過15天了，那就是張某構成了根本違約，李某有權解除合同。
就是說，合同約定了交易時間，超過交易時間未履約的算你一般違約。超過約定的逾期限期時間，就是根本違約。
關鍵點在於，你的合同有沒有繼續約定根本違約的條款，比如逾期多久算根本違約。如果沒有，就要這樣處理。
催告！
《合同法》第94條明確規定，“當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行的，當事人方可解除合同。”
如果客戶僅發生一般違約，業主的正確做法是先進行催告，而不是冒然選擇解除合同！
客戶僅是一般違約，業主就以對方違約為由解除合同話，則業主是在無權解除合同的情況下非法解除了合同，實際上業主自己構成了根本違約，需要承擔非法解除合同（根本違約）的違約責任。
如果經催告後，一般違約的客戶還是沒有在合理期限內履行的，那麼業主就可以解除合同了。
不管你是客戶還是業主，如果不能正確區分二手房買賣中存在一般違約和根本違約之分，很可能存在變守約為違約的風險。
遇到對方違約，也要注意及時進行履約催告，正確行使合同解除權。
朋友們，如果你在買二手房，千萬注意不要因為業主對你違約情況的“誤判”，冒然答應對方取消合同，錯過自己的購房好時機！
