買房的違約在先,業主不賣了反成違約對象?

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房產百科丨城市報告|小區解讀

買賣二手房比較糟心的點就是遇到違約的情況。

買房的違約在先,業主不賣了反成違約對象?

客戶買房違約情況通常就是,錢湊不齊、貸款批不過、沒購房資質等。

業主違約的話,通常是試探性賣房,房價漲了不想賣、房子抵押了套不出來、想賣給出價更高的人等。

就比如,業主看你給錢不及時,合同說了3號給定金,你5號才給,不想賣了,就說客戶違約,讓客戶給點補償或者不要補償了,直接解除合同,終止交易了。

這是不對的。

買房的違約在先,業主不賣了反成違約對象?

在房屋交易中,違約通常分為一般違約和根本違約,不同的違約情況所需要承擔的法律後果也有所不同。

如果不能正確區分,很有可能明明是受害者卻得不到賠償。

買房的違約在先,業主不賣了反成違約對象?

怎麼區別一般違約和根本違約呢?

根本違約就是指某方違反了合同,導致合同交易目的不能再繼續實現的行為。

而一般違約僅指某方違反了合同,但並不導致該合同目的不能再繼續實現的行為。

買房的違約在先,業主不賣了反成違約對象?

學會區別“一般”和“根本”的重點就是,當客戶出現根本違約時,業主才能獲得合同解除權,有權解除合同並要求違約方承擔根本違約的違約責任。

但是當客戶僅僅是出現一般違約時,業主並不獲得合同解除權,但可以要求違約方承擔一般違約的違約責任。

謹記!只有一方犯了“根本違約”,另一方才能獲得解除合同的權利。

買房的違約在先,業主不賣了反成違約對象?

給大家舉個例子,就容易理解了。

比如,張某(客戶)和李某(業主)的合同條款寫著:

“六、關於違約責任:1、如張某逾期履行支付首付款之義務,每逾期一日,需按照房屋總價款的日萬分之五向李某支付違約金;2、如張某逾期履行支付首付款之義務超過15日,則構成根本違約,李某有權以書面通知方式解除房屋買賣居間合同。”

如果合同規定張某要在2號前支付首付款,但張某5號才支付。張某的確構成了違約,但僅僅構成一般違約,或是構成《合同法》第94條規定的“遲延履行主要債務”。

買房的違約在先,業主不賣了反成違約對象?

逾期沒有超過15天,李某可以要求張某,賠付按日違約金等一般違約的違約責任,但無權立即解除合同。

但是,如果張某20號才給錢,從2號算起,已經逾期超過15天了,那就是張某構成了根本違約,李某有權解除合同。

買房的違約在先,業主不賣了反成違約對象?

就是說,合同約定了交易時間,超過交易時間未履約的算你一般違約。超過約定的逾期限期時間,就是根本違約。

關鍵點在於,你的合同有沒有繼續約定根本違約的條款,比如逾期多久算根本違約。如果沒有,就要這樣處理。

催告!

《合同法》第94條明確規定,“當事人一方遲延履行主要債務,經催告後在合理期限內仍未履行的,當事人方可解除合同。”

如果客戶僅發生一般違約,業主的正確做法是先進行催告,而不是冒然選擇解除合同!

買房的違約在先,業主不賣了反成違約對象?

客戶僅是一般違約,業主就以對方違約為由解除合同話,則業主是在無權解除合同的情況下非法解除了合同,實際上業主自己構成了根本違約,需要承擔非法解除合同(根本違約)的違約責任。

如果經催告後,一般違約的客戶還是沒有在合理期限內履行的,那麼業主就可以解除合同了。

買房的違約在先,業主不賣了反成違約對象?

不管你是客戶還是業主,如果不能正確區分二手房買賣中存在一般違約和根本違約之分,很可能存在變守約為違約的風險。

遇到對方違約,也要注意及時進行履約催告,正確行使合同解除權。

朋友們,如果你在買二手房,千萬注意不要因為業主對你違約情況的“誤判”,冒然答應對方取消合同,錯過自己的購房好時機!


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