特色小鎮建設是推進國家城鎮化發展的重要戰略之一，能夠實現以人為核心的城鎮化要求，但從宏觀來看目前我國特色小鎮儘管數量眾多但多數發展質量不高，提升空間非常大，目前中國的城鎮化率是 60%，未來會達到 70%，在這過程中必有一些品質小鎮湧起，一些落後小鎮消亡。
新型城鎮化下，小鎮運營思路的轉變：房企借力小鎮實現平臺載體，延伸業務面
1、政府訴求的轉變：從土地為重轉變為產業為重
政府訴求從土地為重轉變為產業為重。長期以來，土地一直是城市運營中的主要對象，也是政府財政收入的主要來源。但這一模式為城市發展所帶來的弊端逐漸凸顯。產業轉型升級和高質量發展，成為政府最關注的目標之一。其中，房地產產業化已受到中央高層重視，2020年頭國務院牽頭對於融創、恆大、碧桂園等 TOP5 企業進行了集中調研，其調研重點不在於企業地產情況，而在於多元化業務發展情況。因此，新形勢下的特色小鎮運營體系可以概括為：以產業為主導，以土地為基礎，以各種產業項目、旅遊項目和房產項目為重點的全方位體系。
2、房企發展路徑的轉變：小鎮有望成為新的利潤增長點
傳統招拍掛獲地下，住宅產品投資回報率持續下降，小鎮成為房企重要的升級發展業務之一。而小鎮土地獲取成本通常較低，在持續運營之下，若項目盈利良好，則有望成為企業新的利潤增長點。一方面 ，企業通過運營小鎮，獲取長期穩定現金流，改善企業營收結構，增加抗週期風險能力；另一方面，小鎮產業運營為企業多元化經營提供了重要平臺，支撐企業長期可持續發展。
3、小鎮角色轉變：從甲方思維到平臺思維
開發商打造小鎮，不再是簡單的建設任務，而是搭建一個平臺，作為平臺組織者，協調平臺上的三方角色：產業方、政府方、資本方，小鎮平臺的最佳狀態是滿足四方（包括開發商）的訴求，解決四方痛點，達成共贏。
其中，政府的訴求在於重效率、要成果，幫助區域產業升級。因此，看重小鎮的實際成績，如產業產值、稅收、帶動就業等數據。開發商的訴求是打造標杆項目、打響小鎮品牌、獲取規模化效益。金融機構的訴求是投資產業，獲得產業投資收益。產業企業的訴求是獲取產業業務。
城鎮化葡萄串模型下，特色小鎮的發展也基於產業、交通、服務型城市等因素，發展類型逐步趨向於產業類小鎮、通勤類小鎮、產品型小鎮這 3 類特定類型，並在某些具備發展潛力的區域聚集分佈，舒緩核心城市的功能緊張局面。
小鎮之思
無論是產業類、通勤類、還是產品類小鎮，如今的特色小鎮都是一個新的地域生產力創新空間，創造特色小鎮其實是創造可持續“文化動力”，而不以城市規模、人口數量和綜合競爭力排名為標準，更不是變相的房地產尋租或工業園區外移。或許，這一輪融合了自然、人性以及新經濟特徵的小鎮復興，可能成為撬動城鎮化變革的支點。
作為中國城鎮化變革的推動者，小鎮企業在制定業務決策時，需要首先做好頂層設計，才能更好地把握自身的角色定位，理解政府訴求，成功獲取項目和科學運營項目。總結上文研究成果後，金融中心認為，小鎮企業在制定頂層設計時，需要確定以下三個關鍵點：
寬門之路 or 窄門之路
沒有主導產業的小鎮走的是寬門之路，以產業為引領的小鎮走的是窄門之路。走進寬門的人最終會滅亡，而走進窄門的人卻能走向永生。因為沒有專業會把寬門走窄，有了專業可以把窄門走寬。產業才是特色小鎮的命門，企業做小鎮項目，需要根據區域要素稟賦和比較優勢，挖掘本地最有基礎、最具潛力、最能成長的特色產業，做精做強主導特色產業，突出細分高端的鮮明產業特色，打造具有持續競爭力和可持續發展特徵的獨特產業生態。
獨立開發 or 平臺開放
由於產業種類很複雜，一個小鎮運營商很難自己運營好，所以要整合行業內的不同企業，搭建平臺，共同運營，聚集專業的人做專業的事，才能把小鎮體系運營好。上文中提到小鎮的平臺思維就是說的這一點，作為一個平臺的組織者和協調者，小鎮企業的目標是解決和滿足政府、金融機構、產業企業的痛點及訴求，手段是搭建一個 ToB 的開放式平臺，整合各類專業企業，包括小鎮建設商、小鎮運營商、小鎮內龍頭企業等，對各方做到“物盡其用 , 人盡其才”。
地產下屬 or 獨立板塊
無論是將小鎮業務作為地產下屬板塊還是獨立板塊，關鍵是構建雙輪驅動模式⸺採用產業運營和地產開發並行的思路。在第一點中，我們用窄門來比喻以產業為引領發展小鎮業務，這也反映了小鎮業務由於初期投入大、盈利週期長，可能會面臨現金流短缺的困難。因此，要達成現金流的平衡，關鍵採用是雙輪驅動的盈利模式，以地產開發收益支持小鎮產業運營，而產業運營的升級又能推動地產價值增值，從而構成正向循環。
