昨晚發了一篇《個人申報房屋租金專項抵扣需要考慮哪些社會問題？》文章，受到了各位朋友的廣泛討論，結合大家的反饋。總結下實際執行中的政策。
一、原文中徵收的各種稅項，是法定徵收項。
1、增值稅：
個人出租住房，稅率5%，減按1.5%計徵。應交增值稅=含稅租金÷(1+5%)×1.5%
個人出租非住房，稅率5%。應交增值稅=含稅租金÷(1+5%)×5%
2、城建稅=應交增值稅稅額×7%
3、教育附加=應交增值稅稅額×3%
4、地方附加=應交增值稅稅額×2%
5、房產稅=不含稅租金×12%
6、所得稅=(不含稅租金-合理成本)×20%。
二、政策補丁
(一)增值稅減免
《國家稅務總局關於營改增試點若干徵管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）文件的規定，其他個人採取一次性收取租金的形式出租不動產，取得的租金收入可在租金對應的租賃期內平均分攤，分攤後的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免徵增值稅優惠政策。
(二)房產稅減免政策
房屋租賃稅是指根據中國財政部、國家稅務總局財稅200824號《關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》規定。
1、對個人出租住房，不區分用途，在3%稅率的基礎上減半徵收營業稅，按4%的稅率徵收房產稅。
2、增稅減免，全部忽略。2016年出臺新的規定。
3、個人所得稅
3.1納稅規定：月租金收入在4000元以下的，應按月租金收入扣除800元費用後的應稅所得額計算繳納個人所得稅；月收入在4000以上的，應按月租金收入扣除20％以後的應納稅所得額計算繳納個人所得稅，計稅稅率均為20％。
3.2稅收優惠：對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率徵收個人所得稅。
三、地方政策
(一)北京市
自2016年5月1日起營業稅改徵增值稅全面試點開始，本市個人出租房屋仍然可以選擇綜合徵收率方式或者分稅種方式繳納個人出租不動產的稅款，綜合徵收率與營改增前保持一致。
1、採用綜合徵收率方式
針對個人出租房屋在稅務機關征收稅款時劃分為兩類，一類是個人出租住房，一類是個人出租非住房。
個人出租住房可按5%綜合徵收率計徵稅款，應納的稅款等於含稅銷售額乘以5%。如果個人出租住房租金收入是5000元，承擔的稅款為5000乘以5%，為250元。
對於個人出租非住房，在選擇綜合徵收率計徵方式的情況下，兩檔綜合徵收率保持不變,而在適用綜合徵收率的月租金收入臨界點上較前有所變化。營改增後，計算稅金的月租金臨界點為31500元。即月租金在31500元（含）以下的適用7%的綜合徵收率，月租金在31500元以上的適用12%的綜合徵收率。
2、採用分稅種方式
個人出租住房如採用分稅種方式，需分別計算繳納增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅和房產稅。增值稅按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額，應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%。對於取得的租金收入應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅，依照現行稅法計算應納稅額。同時，還需按房產租金收入的4%繳納房產稅。
個人出租非住房如採用分稅種計稅方式，需分別繳納增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅和印花稅。增值稅按照5%的徵收率計算應納稅額，應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。對於取得的租金收入應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅，依照現行稅法計算應納稅額。房產稅應以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產餘值代繳納房產稅。城鎮土地使用稅則按照實際佔用土地面積乘以每平方米年稅額計算應納稅額。根據北京市城鎮土地使用稅的納稅等級，每平方米年稅額為1.5至30元，城鎮土地使用稅每月稅額為佔地面積×每平方米年稅額×租賃期限/12。印花稅按“財產租賃合同”稅目繳納，稅率為0.1%。
3、個人出租房屋發票仍由地稅機關代開
根據規定，營改增後仍由地稅機關繼續受理納稅人個人出租房屋的申報繳稅和代開增值稅發票業務，增值稅發票上將印有“代開”二字。納稅人可直接到房屋所在地的主管地稅機關辦理代開增值稅普通發票業務，或者可選擇到房屋所在地附近的個人出租房屋稅款代徵點辦理。如果承租方不屬於其他個人，納稅人（出租方）繳納增值稅後，可以申請代開增值稅專用發票。
4、實際操作中，多數人選擇綜合稅率方式，即房租收入的5%。
(二)廣州市
根據《財政部國家稅務總局關於繼續執行小微企業增值稅和營業稅政策的通知》（財稅〔2015〕96號）和《財政部國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）等有關規定，《廣州市地方稅務局關於調整我市個人出租房屋稅收政策的公告》（廣州市地方稅務局公告2014年第16號）規定的個人出租房屋稅收政策繼續執行至2016年4月30日，自2016年5月1日起，個人出租房屋營業稅改徵增值稅，為了便於徵管，我市繼續對按月租金計算的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、房產稅和個人所得稅合併按綜合徵收率進行計徵。自2016年5月1日起，我市個人出租房屋稅費綜合徵收率調整如下：
(三)上海市
1996年10月出臺的《上海市城鎮私有房屋租賃稅收徵收管理辦法》，規定對營業稅及附加、個人所得稅，實行綜合稅率。每次2000元以下的，按15%徵收，2000元以上的按21%以上徵收。並需要另外繳納土地使用稅。
(四)深圳市
個人出租房，按以下標準徵收：
四、政策分析
通過對國家稅務總局的規定，與各地方地稅局在早期制定的地方稅收政策中，我們可以發現，房屋出租的稅收管理，各地基本上都採取了簡易的綜合稅收方式。未來一段時間內，可能延續此政策，由於各地房屋租金具有地區差異性，各地生活標準具有差異性，預計與房租相關稅收的政策，也不會一刀切，地方差異化徵收將會持續存在。
