隨著央行降準降息暖風頻吹，市場流動性不斷釋放，市場貸款利率進一步下行，與此同時央行對房地產信貸的監管卻越來越嚴。
4月23日，人民銀行上海總部召開上海房地產信貸工作座談會。會議要求商業銀行堅持“房住不炒”定位，嚴禁以房產作為風險抵押，通過個人消費貸款和經營性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規向購房者提供資金，影響房地產市場的平穩健康發展。
就在幾天前，深圳銀保監局聯合人民銀行深圳中心支行也要求銀行業全面排查房產抵押經營貸資金流向，不得違規流入房地產領域。
那麼，寧波市面上的房抵貸和個人信用消費貸的情況如何呢？
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在當前利率下行的大環境下，銀行各類信貸產品處於低位運行，值得關注的是，個人住房抵押貸款五年期以下利率僅為4%，五年期以上最低為4.35%。
所謂個人住房抵押貸款，是拿著自己名下的房產向銀行申請抵押貸款，一般用於經營或者消費。如果房子已經辦理過一次抵押貸款，並仍在還款中，再次做抵押貸款叫二次抵押貸款，俗稱“二抵貸”。
“房產‘二抵貸’銀行比較偏向按揭‘二抵貸’，指的是將尚未還清按揭貸款的房子再一次拿去抵押，一般可以貸到的額度是房屋的評估價乘以折扣，再減去剩餘未還清的按揭金額，折扣基本上是住宅7折、商業5折。”某股份制商業銀行寧波分行的有關負責人介紹。
記者瞭解到，從去年下半年開始，甬城“房抵貸”利率一路走低。去年9月份，多家銀行“房抵貸”三年期貸款利率為4.75%，一年期利率約4.35%。23日，多家銀行反饋的信息顯示五年期貸款利率低的僅為4.35%，一年期利率低的僅為4%。
“從1月至今，我們銀行‘房抵貸’業務投放達到20億元。”招商銀行寧波分行零售信貸部工作人員告訴記者，選擇中長期貸款的客戶不在少數。“同業中‘房抵貸’業務招行利率算是很低了，針對優質客戶，五年期最低可以做到4.35%。五年期貸款利率從去年最低4.7%水平一路走低到當前最低4.35%，估計4.35%的利率還要持續一段時間。”這位工作人員說。
另一家銀行今年1月在手機APP新上線了“房抵貸”業務，一年期貸款利率為4%，五年期以上貸款利率僅為4.7%，一季度，該業務的貸款規模已達2億元。
近期，諮詢和辦理“二抵貸”的客戶也大有人在，招商銀行寧波分行的數據顯示，今年一季度，“二抵貸”業務量已達2.5億元。銀行業人士介紹說，如果早年買的房子，價格翻了幾倍，遇到資金緊張時，拿漲價後的房子作抵押，輕輕鬆鬆就能貸到升值部分的金額。
“從抵押情況來看，5-10年的住宅房比較多，急需貸款的多是中小企業主。”招商銀行寧波分行零售部工作人員分析，“二抵貸”最高貸款額度為150萬元，當下對小微企業來說，是一筆可觀的資金。
人民銀行寧波市中心支行發佈的數據顯示，截至3月底，我市發放的住戶貸款中，短期經營性貸款餘額達853.4億元，比2月末增長超過33億元。
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不過，記者從多家銀行採訪中瞭解到，近期房屋抵押經營貸款業務備受市場關注，銀行在利率以及審批門檻上也有所變化。
“我最近生意需要週轉，對貸款有需求，諮詢了銀行以後，客戶經理給我推薦了經營貸產品。”李先生是一家小微企業法人，疫情發生以來，他手頭急缺資金。一個月前，他向銀行提出了經營貸的申請，當時他從銀行申請到的貸款年利率是4.6%。因為忙於手頭事務，李先生沒有及時籤合同。前兩天，客戶經理打電話來催他辦理，並告知，當前經營貸的利率做了調整，年利率從4.6%略調高到了4.8%。
不光是經營貸利率略有微調，一些銀行的消費貸也在縮緊。某國有銀行3月推出的消費貸年利率為4.35%，而從本月開始，該行消費貸年利率調高到了5.8%。
與此同時，部分銀行對房抵貸審批的門檻也提高了。一家全國性商業銀行寧波分行的一位中層員工告訴記者，與以往不同的是，過去1000萬元以內的貸款在寧波即可完成審批，今年本地的權限降低到了400萬元，超過400萬的“房抵貸”要到總行審批。
需要提醒的是，儘管目前有的銀行優惠利率看起來還比較低，但並非所有的客戶都能享受得到。
“個人信用消費貸款目前最低年利率可達4.79%，但這只是針對參與抗疫人員的優惠，普通客戶享受的年利率為5.8%-6.15%。”郵儲銀行寧波市分行的工作人員明確表示，個人信用消費貸款對授信對象有比較細化的門檻分類，最低利率只有少數客戶可享受。
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無論是哪一種住房抵押貸款，貸款者在提出貸款申請的同時，都需附上明確的貸款用途證明。多家受訪銀行的相關人士均強調，明令禁止房屋抵押貸款以及個人信用貸款資金流向股市、樓市。
“不論房產以何種方式抵押，這種抵押貸款只能用於個人消費或經營，絕不能用於炒房、炒股，尤其是‘二抵貸’，一般都是面向企業或者個體戶的(個人客戶即便是允許辦理‘二抵貸’，額度也會非常有限)，意在盤活小微資產。若經調查核實違規，貸款者需立刻歸還資金。”銀行人士明確表態。
“貸款人是否能申請到貸款，我行有一套運用大數據及人工智能的客戶信用評價體系，受制因素會比較多。”招行寧波分行零售部工作人員說，即便貸款成功，貸款人也要提供採購合同等證明貸款用途的材料，只有50萬元以下貸款額度可以打給貸款人賬戶，一般來說，大額資金多進賬交易對手的公司賬戶或者法人賬戶，同時也需要提供購銷證明。
另一家銀行信貸經理也表示，貸款人在申請貸款時，需要出示營業執照，證明申請人為企業主或者個體戶，還要提交能證明用途的合同、發票等材料。如果購房者循環利用房屋抵押貸款，個人累計負債過高，也可能被拒發貸款。
看來，在“房住不炒”的總基調下，想要動歪心思——利用“房抵貸”將資金違規流入樓市股市，這條路顯然是行不通的！
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文字：周雁 編輯：諸新民 美編：苗雪未
二審：呂榮 三審：劉雄飛
