3月溫州土地市場表面靜悄悄，實際上卻是暗潮洶湧，因為4月份馬上有好幾塊“寶地”要出讓。作為溫州市區本級4月“首發”陣容，溫州舊城隔岸垟地塊初登場就引發全城關注，今日開拍，開發商們直接開啟“瘋搶模式”。
將近30億的起拍總價，還是嚇退不少開發商，瞄了一眼競拍名單，大家，建杭，保利，中梁，金茂，招商，陽光城，都是實力房企。經過72輪的“拉鋸戰”，最終福州欣益澤房地產開發有限公司（陽光城）以總價371600萬元，樓面價20887元/㎡，溢價率26.74%。競得舊城隔岸垟地塊。
地塊信息
地塊位於鹿城區大南街道，西北面臨河，東面為小南路，南面為馬鞍池西路，總用地面積68214方米，其中出讓部分面積52090平方米（其中E-02c地塊為安置商辦，土地面積1946平方米，建成後由政府優先籌集用於銀行安置）。
競得人競得地塊後需代建公園綠地（E-24b）和荷花路。地塊需配置一處政策性住房（人才住房），建築面積≥13000平方米，套數≥130套，其中戶型建築面積90-95平方米≥98套、120-125平方米≥32套。地塊需配建一處12班幼兒園，用地面積≥6010平方米，建築面積≥4900平方米。
周邊配套
該地塊屬於老城區核心的小南門，整體居住氛圍濃厚，周邊各項生活配套醇熟，坐享五馬街——大南門豐富多樣的商業配套，有開太百貨、銀泰百貨、世貿大廈等商業綜合體加持，涵蓋餐廳、購物、影城、KTV等吃喝玩樂活動項目，為你開啟購物逛吃一站式體驗。
地塊區位圖
地塊實拍
西面河景實拍
教育方面，建設小學（小南校區）與溫州市第三中學近在咫尺，可以享受在家門口上學的便利，另外還有市一幼、三幼、四幼等教育資源環伺。
醫療方面，附一醫、附二醫和溫州市人民醫院都在不遠處，有著溫州市區最優質的的醫療資源，就醫更加便利。
交通方面，周邊有小南路、馬鞍池西路、人民路、大南路等城市幹道，交通路網四通八達，出行非常便捷。
百度地圖步行實測
這幾年，大家的關注點都落在東拓、西優上，溫州市中心區域反而有些被“冷落”。不是ZF不想拿地，主要是市區的地塊實在是寸土寸金，拆遷賠償往往還趕不上地價，完全吃力不討好。不過這次ZF居然下定決心掏出這樣的“家底”來，可見“後疫情時代”，ZF還是想給房地產市場一些信心。
地段價值，一般是和稀缺資源或者不可替代的文化底蘊掛鉤，這幾年新晉幾個豪宅板塊可見一斑。綠軸得益於醇熟配套，甌江路得益於稀缺江景，而老城區拿的出手的就是不可複製的歷史底蘊和人文情懷。
有人喜新，就會有人念舊，老城區現狀就是交通擁擠，配套老化，但貴在生活氣息濃厚，重要的是教育資源雄厚，不少人委身“老破小”就是為了讓孩子能夠上一個好的學校。
但真正讓人願意守在這個地方，還是因為一個“情”字。在中國的傳統觀念裡，無論你走遍世界，最終都要落葉歸根，漂泊在外的遊子尚且如此，一輩子都住在這裡的人，何嘗能夠離開？
多年前，曾採訪過一個阿姨，阿姨家的兒子事業有成，早早就在江濱路置換了大房子，一直希望她可以搬過去一起住。她就是捨不得東家的包子鋪，西家的餛飩攤，捨不得一起作伴大半輩子的街坊姐妹。房子容易換，身後的關係網卻是盤根錯節，很難理清，這也就是所謂的老城情節。
“老城情結”，能夠很好幫助項目圈定精準客戶。這批人眼界通常很高，尋常產品很難打動他們。想要“征服”這些客戶，需要絕對的產品力和動人心絃的故事，貿然入市極有可能適得其反，甚至被認為是“入侵者”。老城區是不可複製的地段，擁有深厚的文化底蘊，必須讀懂他，才會可能被“他們”認可。
周邊市場
市區新房本來就少，唯一能夠對標的就是大發奧園·宸央，宸央已經開過盤，但是從FGJ數據上看去化情況不甚理想。
原因可能有三，第一，市區客戶觀望態度比較重，因為不是剛性需求，所以買房週期會比較長，第二可能是價格方面和周邊二手房均價相比缺乏競爭力。第三、項目體量太小，居住氛圍不佳，再加上週邊環境觀感不佳。
再遠一點的話可能就是九山金茂府、江濱ONE，融創觀瀾灣等，短時間之內與本項目產生不了直接競爭關係。
二手房市場的話，根據諸葛找房app二手房數據顯示，周邊二手房單價大概在2.2萬到2.8萬之間。
地塊簡評
真正市區核心板塊。地塊整體規整，可塑性非常強，西面臨河，可以打造一線河景房。項目周邊幾乎沒有競品，拆遷原住民（貨幣補償）+老城情結客戶，只要後期ZF不再掏出這樣的寶地，在地段稀缺性的加持下，去化應該問題不大。
唯一變數就是入市之後的價格，是否有足夠的說服力？畢竟
20887元/㎡的樓面價擺在那裡，入市之後至少要賣到3萬+。同樣的價格，綠軸、濱江的豪宅難道不香嗎？後期如果無法在情懷和價格上面做一個合理平衡，在割完地緣客戶之後，可能會陷入困境，畢竟項目這麼大體量擺在那。
