我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：亲爱的房姐，我的情况是：北京户口，打算今年结婚买婚房，和未婚夫的工作时间比较自由，不需要打卡，也都有车。可以首付300万，首房首贷。目前有几个选择：亦庄马驹桥的样本小区，复式或者一层带院；慧忠里的小三居，学区。总之就是纠结在城郊买大面积复式（或带小院）还是市里好地段的小房子。麻烦房姐指点迷津。谢谢了。
回答：首套刚需考虑保值效果优先选地段，首套选郊区对你的资产增值不利，以后改善换房出售也是个问题 10年以后郊区非品质盘谁会接手？周边还无产业支撑内在价值，更是无人问津 首套应追求稳定，后期资产积累足够，改善房再考虑纯品质
提问：房姐您好，19年底卖出了百子湾易构空间的开间280万，西直门老破小已经签订合同，但由于对方违约干脆就不买学区房了！ 首付300万，但因离婚未满一年，如果买二手房就是二套，买新房是首套首贷！ 因为双方父母在东坝和常营两个区域，二手房考虑东边，常营次新，望京次新，青年路次新 或者是新房的限竞房～华樾北京二期！ 买新房首套首贷，可以用满贷款额度，但限竞房8年不能卖！ 二手房我们非常喜欢常营万象新天，但是只能买两居，还是二套，贷款额度很少！ 出于自住与投资兼得想法该如何选择 新房～华樾北京？ 或是二手房，二手房更看好哪个区域？我们只能买500多万的二手房，要不首付不够了！
回答：二套建议直接全款抵押能买到700-800的标的，可以圈内搜细节信息 限竞房不推荐，未来出售受限，涨幅不及大盘 700+总价 常营次新和望京、朝青均可再淘一下
提问：房姐您好，接上次的提问。武清的房子您建议交房后继续持有，可以请您具体说明一下吗？还是有点不太明白。现在和未来武清的发展状况会是怎样呢？谢谢! ………………… 提问: 亲爱的房姐，我们目前在天津武清的水城和南湖各有一套房(都还没有交房)，您认为有持有价值吗？今年有了北京购房资格，手里资金有限，300万以下两居您有什么推荐吗？
回答：做为京津翼一体化毕竟的区域，产业尚可，虽然郊区但gdp天津第三，学区加持，10年以上可以长持，短期风险明显，由于炒作过高，短期会自然回落，所以直接出售赚一波，长期也可以
提问：房姐，跟您咨询一下，我家庭都是非京籍，自己办了个天津户籍，买了武清房子，今年交房。老家保定也有房子。都有贷款。两套房子总价在250万左右。北京租房太贵，想买套两居室自助。这样是第三套，2020年底想在北京买房，手头现金130万。夫妻月入31k。中介看了看天通苑东一区有350万的两居，面积大。还有你这说的十里堡区域也大概在350万。我如何上车啊，卖天津武清可以上车吗？还是卖保定？还是全卖？天津武清南湖还有升职空间吗？
回答：天津武清属于炒作起来的，不具备长持价值 全部换到北京比较合适， 天通苑还是500-600总价更有性价比，350总价十里堡这一片更适合上车
提问：房姐，总价560以内。国美第一城、朝阳园、南湖东园、炫特嘉园哪个更容易找到性价比高的？自住2居。
回答：国美内部差异大，4-7万都有，适合找笋盘但需要有一定经验 之前国美第一城出了3.6万的大户型性价比非常高
提问：(新人首问) 房姐你好，一线城市目前没有房票和资金，如果投资，二线城市，郑州 沈阳 武汉 ，这三个城市，怎么排序，能详细解释一下吗
回答：武汉>郑州>沈阳 前2者可以长投，强省会，有人口和产业支撑 沈阳只适合短投，现在入手单价8千，翻倍即可出手。
提问：房姐，家里目前有2套，一套是2009年买的远洋一方的89平小三居，另外一套是16年底买的海淀永泰东里2000年的一居，都是婚前买的，媳妇是京户，手里有60多存款，房贷还有240个，目前住在一居室，环境比较乱住的拥挤。小孩一岁多了，考虑孩子上雪 学校中等偏上就行，小区环境还不错的小区，两居或小三居，家庭收入税后3万多点，不知道选哪里的房子，看中西城的学校，海淀学区差异大，都是老破小，关注您说望京不错，也自己了解了下望京，就是2、3居比较贵，犹豫是把海淀一居换掉还是把远洋一方换掉呢？还是两套都出合为一套大的呢？最近迷茫买哪个合适，上班在西二旗和昌平 麻烦房姐帮忙出出主意。
回答：北京一居未来上涨空间不大，可以出掉 远洋一方保留，需要现金流可以抵押出来 望京可以看 宝星，慧谷、澳洲康都等小区
提问：房姐好！之前看您评价保利中央公园是溢价盘，请问您觉得这个盘价格在多少是合理呢？另外有亲戚19年入手了这个盘的一个四居，入手时价格是10万6左右，如果长期看会跑输大盘的话，您建议两年后出手吗？
回答：保利中央公园 9以内才有性价比 这个盘自住没问题的 看个人喜好， 2年后要对比市场 才能确定是否还溢价
提问：房姐好，目前居住在西三环万寿路和丰台交界处居住。持有400万，问题如下：不想让400万贬值，想买个海淀的房子，兼具保值增值（长期看）的作用即可。另外孩子在海淀私立小学一年级，想买房让孩子转到公立小学（目前还不知通过买房能否转学成功），现在比较迷茫，要是买个学区房，房价太贵，孩子转学成功还行，转学不成功，基本就是高位接盘，学区房短期不一定能增值。您有什么建议，我想在西三环或者西四环买一个小房子，目前不居住，用来出租，也可以总价提高到500万，我可以贷款。另外，我在北京没有房产（从来没买过），在外地有贷款。我在北京的第一个房子是不是需要谨慎一点？另外也可以西城买房？别受我的思路限制。谢谢您
回答：如果学区对你是刚需，就买小，不要在提高你的首付，承担最小风险 北京房产投资基本不看带学区，所以不能既要也要 西城风险更大不建议看，还是以海淀为主
提问：您好，我在北京读硕士，无学区需求，想在朝阳区五环内买一套小户型住宅，1室2室都可以，总价在500w-600w左右，首套首贷，自住用，希望在地铁沿线，方便去四号线上的学校还有和朋友在三里屯附近聚会。 房姐有没有什么推荐？目前看了到幾個比較喜歡的一居盤 公園1872（十里堡） 首城國際 （雙井） 樂成豪麗（九龍山）富力城⋯⋯這些盤大概單價多少能入手？ 但把您的所有文章都拜讀完了之後，發現您並不建議在北京買一居 或是買兩居比如時代國際（雙井天鵝灣（朝青）同等級幾個低單價个楼盘，不知道您怎么看？投資回報比會是最首要的考慮因素。請房姐指點，300萬自備款該如何運用，能自主並同時滿足一些投資需求。
回答：1872户型不太好，不太适合居住，市场比较窄， 首城国际有学区，加次新品质溢价，投资不合适 富力、乐成都属于品质盘，8万左右可以考虑 想有投资属性就降一下品质，看看常营 5万次新， 朝青5-7万次新； 双井7万次新
提问：房姐好，我目前有三套房子，红橡墅联排边户出租1.35，天通苑西三区板楼复式273平自住，女儿名下未婚，天畅园一号楼183平出租1.65。我和老伴已退休，想调整一下住房，但希望兼顾保值，最好增值，交通生活都方便，请务必给个建议
回答：红橡墅联排会长期跑输大盘，考虑保值的话可以出掉 天畅园和天通苑可以不动 自住+保值，推荐：望京以宝星，慧谷等为代表的次新7*200平 CBD阳光100单价6.5*220 双井九龙山次新7*200平
提问：向北京房姐提问 美丽房姐请评价下千鹤家园和华亭家园这两个小区，想入手三居或四居大面积，均价多少以内可以出手？有些人说这种紧邻四环边的盘不好，风水不好，大面积未来不好出手，号称是死盘，房姐怎么看？
回答：这两个盘都是大面积，6以内才考虑，大面积流动性会差一些，如果愿意长持流动性不是什么问题 其他的点不重要可以忽略
提问：房姐，退休老人，没有京津冀户口，年龄均超过65岁，且不愿背贷款。只有80万，执意要在北京周边买房，我不建议买，但感觉劝不住，在河北大厂买，没户口不知道中介能操作吗？80万够吗？房姐有建议吗？
回答：1.天津 2.燕郊 3.沈阳 其他地方全是坑，别往里跳 54大法可以破限购 如果钱是老人的，那就随他吧
提问：新人首问，美丽的房姐，我的情况大致如下：有sfsd，子弹300，纯投资，不自主，满5后出售。 方案一，买两套370万左右标的出租，主要东三和东四老公房。第一套首付150左右，每月还款来源：我和老公公积金有1万多点，自己在补点就差不多了。第二套，全款抵押，每月还款来源：两套房租金和家庭税后收入。 方案二，用sfsd买一套700左右标的出租。还款来源：租金和家庭税后收入。 我的问题是： 1.方案一能否操作成功？ 2.方案二买哪里比较好？ 3.如果看中租金收益和接盘，方案一和方案二比较，哪个更好。
回答：建议2，北京500内的标的竞争激烈，没什么淘笋空间 sfsd充分利用更合理，而且拆分两套你的成本会上升 推荐看 天通苑大面积，或者朝青 国美、珠江罗马、朝阳无限 能兼顾租金和升值
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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