我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：親愛的房姐，我的情況是：北京戶口，打算今年結婚買婚房，和未婚夫的工作時間比較自由，不需要打卡，也都有車。可以首付300萬，首房首貸。目前有幾個選擇：亦莊馬駒橋的樣本小區，複式或者一層帶院；慧忠裡的小三居，學區。總之就是糾結在城郊買大面積複式（或帶小院）還是市裡好地段的小房子。麻煩房姐指點迷津。謝謝了。
回答：首套剛需考慮保值效果優先選地段，首套選郊區對你的資產增值不利，以後改善換房出售也是個問題 10年以後郊區非品質盤誰會接手？周邊還無產業支撐內在價值，更是無人問津 首套應追求穩定，後期資產積累足夠，改善房再考慮純品質
提問：房姐您好，19年底賣出了百子灣易構空間的開間280萬，西直門老破小已經簽訂合同，但由於對方違約乾脆就不買學區房了！ 首付300萬，但因離婚未滿一年，如果買二手房就是二套，買新房是首套首貸！ 因為雙方父母在東壩和常營兩個區域，二手房考慮東邊，常營次新，望京次新，青年路次新 或者是新房的限競房～華樾北京二期！ 買新房首套首貸，可以用滿貸款額度，但限競房8年不能賣！ 二手房我們非常喜歡常營萬象新天，但是隻能買兩居，還是二套，貸款額度很少！ 出於自住與投資兼得想法該如何選擇 新房～華樾北京？ 或是二手房，二手房更看好哪個區域？我們只能買500多萬的二手房，要不首付不夠了！
回答：二套建議直接全款抵押能買到700-800的標的，可以圈內搜細節信息 限競房不推薦，未來出售受限，漲幅不及大盤 700+總價 常營次新和望京、朝青均可再淘一下
提問：房姐您好，接上次的提問。武清的房子您建議交房後繼續持有，可以請您具體說明一下嗎？還是有點不太明白。現在和未來武清的發展狀況會是怎樣呢？謝謝! ………………… 提問: 親愛的房姐，我們目前在天津武清的水城和南湖各有一套房(都還沒有交房)，您認為有持有價值嗎？今年有了北京購房資格，手裡資金有限，300萬以下兩居您有什麼推薦嗎？
回答：做為京津翼一體化畢竟的區域，產業尚可，雖然郊區但gdp天津第三，學區加持，10年以上可以長持，短期風險明顯，由於炒作過高，短期會自然回落，所以直接出售賺一波，長期也可以
提問：房姐，跟您諮詢一下，我家庭都是非京籍，自己辦了個天津戶籍，買了武清房子，今年交房。老家保定也有房子。都有貸款。兩套房子總價在250萬左右。北京租房太貴，想買套兩居室自助。這樣是第三套，2020年底想在北京買房，手頭現金130萬。夫妻月入31k。中介看了看天通苑東一區有350萬的兩居，面積大。還有你這說的十里堡區域也大概在350萬。我如何上車啊，賣天津武清可以上車嗎？還是賣保定？還是全賣？天津武清南湖還有升職空間嗎？
回答：天津武清屬於炒作起來的，不具備長持價值 全部換到北京比較合適， 天通苑還是500-600總價更有性價比，350總價十里堡這一片更適合上車
提問：房姐，總價560以內。國美第一城、朝陽園、南湖東園、炫特嘉園哪個更容易找到性價比高的？自住2居。
回答：國美內部差異大，4-7萬都有，適合找筍盤但需要有一定經驗 之前國美第一城出了3.6萬的大戶型性價比非常高
提問：(新人首問) 房姐你好，一線城市目前沒有房票和資金，如果投資，二線城市，鄭州 瀋陽 武漢 ，這三個城市，怎麼排序，能詳細解釋一下嗎
回答：武漢>鄭州>瀋陽 前2者可以長投，強省會，有人口和產業支撐 瀋陽只適合短投，現在入手單價8千，翻倍即可出手。
提問：房姐，家裡目前有2套，一套是2009年買的遠洋一方的89平小三居，另外一套是16年底買的海淀永泰東里2000年的一居，都是婚前買的，媳婦是京戶，手裡有60多存款，房貸還有240個，目前住在一居室，環境比較亂住的擁擠。小孩一歲多了，考慮孩子上雪 學校中等偏上就行，小區環境還不錯的小區，兩居或小三居，家庭收入稅後3萬多點，不知道選哪裡的房子，看中西城的學校，海淀學區差異大，都是老破小，關注您說望京不錯，也自己瞭解了下望京，就是2、3居比較貴，猶豫是把海淀一居換掉還是把遠洋一方換掉呢？還是兩套都出合為一套大的呢？最近迷茫買哪個合適，上班在西二旗和昌平 麻煩房姐幫忙出出主意。
回答：北京一居未來上漲空間不大，可以出掉 遠洋一方保留，需要現金流可以抵押出來 望京可以看 寶星，慧谷、澳洲康都等小區
提問：房姐好！之前看您評價保利中央公園是溢價盤，請問您覺得這個盤價格在多少是合理呢？另外有親戚19年入手了這個盤的一個四居，入手時價格是10萬6左右，如果長期看會跑輸大盤的話，您建議兩年後出手嗎？
回答：保利中央公園 9以內才有性價比 這個盤自住沒問題的 看個人喜好， 2年後要對比市場 才能確定是否還溢價
提問：房姐好，目前居住在西三環萬壽路和豐臺交界處居住。持有400萬，問題如下：不想讓400萬貶值，想買個海淀的房子，兼具保值增值（長期看）的作用即可。另外孩子在海淀私立小學一年級，想買房讓孩子轉到公立小學（目前還不知通過買房能否轉學成功），現在比較迷茫，要是買個學區房，房價太貴，孩子轉學成功還行，轉學不成功，基本就是高位接盤，學區房短期不一定能增值。您有什麼建議，我想在西三環或者西四環買一個小房子，目前不居住，用來出租，也可以總價提高到500萬，我可以貸款。另外，我在北京沒有房產（從來沒買過），在外地有貸款。我在北京的第一個房子是不是需要謹慎一點？另外也可以西城買房？別受我的思路限制。謝謝您
回答：如果學區對你是剛需，就買小，不要在提高你的首付，承擔最小風險 北京房產投資基本不看帶學區，所以不能既要也要 西城風險更大不建議看，還是以海淀為主
提問：您好，我在北京讀碩士，無學區需求，想在朝陽區五環內買一套小戶型住宅，1室2室都可以，總價在500w-600w左右，首套首貸，自住用，希望在地鐵沿線，方便去四號線上的學校還有和朋友在三里屯附近聚會。 房姐有沒有什麼推薦？目前看了到幾個比較喜歡的一居盤 公園1872（十里堡） 首城國際 （雙井） 樂成豪麗（九龍山）富力城⋯⋯這些盤大概單價多少能入手？ 但把您的所有文章都拜讀完了之後，發現您並不建議在北京買一居 或是買兩居比如時代國際（雙井天鵝灣（朝青）同等級幾個低單價個樓盤，不知道您怎麼看？投資回報比會是最首要的考慮因素。請房姐指點，300萬自備款該如何運用，能自主並同時滿足一些投資需求。
回答：1872戶型不太好，不太適合居住，市場比較窄， 首城國際有學區，加次新品質溢價，投資不合適 富力、樂成都屬於品質盤，8萬左右可以考慮 想有投資屬性就降一下品質，看看常營 5萬次新， 朝青5-7萬次新； 雙井7萬次新
提問：房姐好，我目前有三套房子，紅橡墅聯排邊戶出租1.35，天通苑西三區板樓複式273平自住，女兒名下未婚，天暢園一號樓183平出租1.65。我和老伴已退休，想調整一下住房，但希望兼顧保值，最好增值，交通生活都方便，請務必給個建議
回答：紅橡墅聯排會長期跑輸大盤，考慮保值的話可以出掉 天暢園和天通苑可以不動 自住+保值，推薦：望京以寶星，慧谷等為代表的次新7*200平 CBD陽光100單價6.5*220 雙井九龍山次新7*200平
提問：向北京房姐提問 美麗房姐請評價下千鶴家園和華亭家園這兩個小區，想入手三居或四居大面積，均價多少以內可以出手？有些人說這種緊鄰四環邊的盤不好，風水不好，大面積未來不好出手，號稱是死盤，房姐怎麼看？
回答：這兩個盤都是大面積，6以內才考慮，大面積流動性會差一些，如果願意長持流動性不是什麼問題 其他的點不重要可以忽略
提問：房姐，退休老人，沒有京津冀戶口，年齡均超過65歲，且不願背貸款。只有80萬，執意要在北京周邊買房，我不建議買，但感覺勸不住，在河北大廠買，沒戶口不知道中介能操作嗎？80萬夠嗎？房姐有建議嗎？
回答：1.天津 2.燕郊 3.瀋陽 其他地方全是坑，別往裡跳 54大法可以破限購 如果錢是老人的，那就隨他吧
提問：新人首問，美麗的房姐，我的情況大致如下：有sfsd，子彈300，純投資，不自主，滿5後出售。 方案一，買兩套370萬左右標的出租，主要東三和東四老公房。第一套首付150左右，每月還款來源：我和老公公積金有1萬多點，自己在補點就差不多了。第二套，全款抵押，每月還款來源：兩套房租金和家庭稅後收入。 方案二，用sfsd買一套700左右標的出租。還款來源：租金和家庭稅後收入。 我的問題是： 1.方案一能否操作成功？ 2.方案二買哪裡比較好？ 3.如果看中租金收益和接盤，方案一和方案二比較，哪個更好。
回答：建議2，北京500內的標的競爭激烈，沒什麼淘筍空間 sfsd充分利用更合理，而且拆分兩套你的成本會上升 推薦看 天通苑大面積，或者朝青 國美、珠江羅馬、朝陽無限 能兼顧租金和升值
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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