昨天晚上看到一个关于房地产的问题，心血来潮码了一通字，现在整理一下作为一个单独的帖子发出来大家讨论一下，希望各位看官求同存异。
2016年以来这一轮的房价上涨，已经把房地产变成一个彻头彻尾的金融行业，不然大老板不会说房住不炒。大部分销售的房子其实是金融证券。近年来交房的小区，多数不到50%的入住率，相当一部分连30%都没有。买得起动辄几百万上千万的房子的，有几个缺房子住？大家都拿买房作为一种保值增值的手段，960万平方公里都参与了这一轮史诗级的炒作。问题在于，高位买进的房子真的能够更高位卖出去吗？
首先我想讨论流动性的问题。金融资产最可贵的品质是流动性，其价值随着流动性的缺乏而指数级递减，没有流动性的金融资产是没什么价值的。
香港李老板13年开始卖资产，15年左右完成大部分出让，顺利换成外币出海，这个操作对时间和政策的拿捏是神级的。国内不少愣头青当时还嘲笑李老板错过了16年以后的暴涨。关键问题在于，对于和记黄埔这种跨国公司来说，美元英镑才是硬通货，15年是大规模换汇出海的最后窗口，换句话说，14、15年是中国资产以美元计价的最高点，后面的你涨两倍三倍已经没有意义。对美元来说，国内的资产在2015年以后基本已经失去流动性了。
从人民币流动性来说，购房者2017年买入时候已经是相对高点，房地产开发交房周期是2年左右，主要城市的限售政策要求取得新房不动产证在3到5年后，才能销售。那么即便按照最顺利的时间估计，至少5年才能上市销售，本质上买的是至少5年限售并且每年都在严重超发的大小非。
即便是现在二手房已经严重积压，价格是呈下跌态势， 更何况到2022年以后？同时政策留给二手房出货的通道是越来越小的，因为二手房和地方财政关系不大。政府一定会继续明里暗里出台政策限制二手房的交易，确保新房的销售，从而确保土地财政。5年之后新生儿会跌到一个什么程度？哪里还有什么接盘侠。按照国人的习惯，自住房率速度提高很快的，到最后你连租都租不出去，到时候大家手里一堆房子，谁租谁的？谁买谁的？一不小心这个金融资产就会变成死资产。
从价格上说，按揭购房者付出的真实购房成本，实际上是在目前已经高企的房价上面接近翻倍了的，原因在于每年5%至6%的按揭贷款，按30年计算的话，基本要在目前总房款基础上乘以2。那么有的人会说，20、30年以后货币会贬值很厉害，实际房款不会那么高，届时收入会增加。但是我想说的是，如果不是很好的行业，普通民众的收入水平很难达到5%的增幅。诸位扪心自问，2010年到目前10年时间，城市基层实际收入在扣除通胀以后，有多少增长？一般工薪阶层收入也许增长了一倍左右，但是综合物价水平，应该增长了不止一倍。
最后，由于设计、建设和维护上的问题，大家不要指望十几二十年后现在这些高层住宅会有什么舒适度，很多物业不好的，会变成贫民窟和闲散人员聚集地，遑论什么增值保值。
地产最高峰在已经过去，一般高层住宅没有长期持有的价值，17年之后花六个钱包和20年的心血供出来的就是个笑话，以后的历史一定会对这一笔浓墨重彩。作为类金融行业，房地产从来都不会实现共同富裕，而是迅猛加剧贫富分化的工具。如果不能及时变现，六个钱包的努力终归南柯一梦。这一轮参与炒房的散户绝大部分都会变成血亏，只有很小比例是赚到真金白银的。
我在这里从来没有说房地产会崩盘，价格会下跌的事情，这个事情让历史去答复，我们不用在这里扯。相反近期随着政府主导的土地价格的节节攀升，主要城市新房价格是小幅上涨的，但是这个是土地市场和新房市场，跟散户没关系。我想在这里讨论的是：当购房者买到新房之后变成二手房，从二手房流动性、二手房变现周期，二手房价格，二手房折旧几个维度讨论这一轮买房成功实现保值增值的可能性。
