7月份是各個上市公司半年報發佈集中日期，對於商業地產來說，上市公司意味強大的融資和資本運作的能力，另外就是集中在上交所和港交所，對於商業地產來講，能夠獲得成功的背後肯定是一套資本運作模式，例如凱德REITs、新鴻基的基金運作、瑞安的股權方式，根植在商業地產重資本屬性，決定了商業地產發展一定與金融有著天然的緊密聯繫，而對於一個上市公司來講，中期年報決定股權者、投資人對於公司預期值，那麼我就梳理一下華中區域的商業地產公司2019半年報和2018年報情況；
華中區域商業地產上市公司
說明：1.以上統計均為個人統計數據，僅作個人觀點參考，不計入官方使用，請謹慎使用；
2.針對商業地產公司選擇需要在華中區域有典型持有型項目為重要標準；
3.凱德民眾其他項目以信託方式以及綠地繽紛城均為表外資產不計入、漢口及光谷K11均為獨立公司，近期在尋求IPO、銀泰2013年被阿里收購後不出詳細年報，故以上不計入；
購物中心名稱：長沙國金中心
GLA:250,000㎡
品牌數：425個
長沙國金中心
長沙國金中心簡介
中期報告信息：
1. 截至六月底，長沙IFS的出租率達98%，開幕率為97%。
2. 2019年上半年， 長沙IFS銷售額達21.38億元，在中部地區商場位居第一，奢侈品銷售額佔總銷售額60%以上，長沙IFS交出月均銷售超3億，單日客流最高超30萬
3.被評選為“2019最佳國際購物中心”，獲得了國際地產大獎中國區綜合體開發獎項（International Property Awards (China) - Mixed-use Development）, 皇家特許測量師學會（RICS）年度商業地產項目
中期報解讀
1.做為2018年最為值得關注的商業體及其母公司九龍倉已經在內地走過20載的時間，從其營收佔比來看，內地資產達到1000億人民幣，佔九龍倉資產的70%，大陸已經成為九龍倉穩健的資金收入來源地；
2.作為持有型物業著稱的商業地產公司，其投資的酒店、寫字樓、綜合體收入佔比達到67%收入佔比，和85%的淨利佔比，充分說明持有型物業後期的盈利能力同比銷售物業的可持續度和獲利性要強很多，當地產公司持有型物業收入超過50%，充分說明該公司後期在評級和信貸方面具有強大優勢；
3.從投資型物業角度來看，成都國金中心開始進入盈利期和長沙國金中心開業，導致公司整體收入增長21%達到20.4億（港幣）
4.在整體看好持有型物業同時，對於內地銷售型物業（住宅、商鋪）九龍倉並沒有新的拿地或者發展；
購物中心名稱：武商摩爾城（國廣\武商\世貿）
GLA：290000㎡
商鋪數量：1200
武商摩爾城
2018年年報信息：
1. 國際廣場進一步穩固奢侈品華中區銷售總量領先的市場地位，武商廣場保持化裝品、女裝、男裝品類全國同業居首的根基，世貿廣場繼續做大做強黃金珠寶、國際名錶等核心品類，實現武商“摩爾城做精”的發展規劃。眾圓廣場以親子娛樂為導向，擴大兒童品類優勢，滿足一站式、生活化家庭消費客群。
2.作為武商集團，繼續引領華中區域領先優勢，其重要的佈局便是處於武昌的夢時代廣場，從年中報來看，其中增加45.36億元均為夢時代廣場工程及建設投入，從其年報中可以看到夢時代項目建設全面提速，完善各項施工手續，完成工程各項公開招標及相關合同簽訂，力爭四季度實現項目主體結構封頂。；
3.武漢國際廣場銷售前五名的品牌銷售額佔據整個商場的9.61%，從銷售推算來看，整體比較合理，但是因為周大福和歐萊雅等品牌達到2.5-3個億的銷售，基本達到本區域內的銷售上限，後期增長空間有限；
4. 爭取在5 年之內，採取多種方式逐步解決武商集團、中百集團和武漢中商三家上市公司的同業競爭問題。
年報解讀：
1.作為華中區域商業的旗艦店，其整體的銷售額還是單店的營業能力，確實可以成為區域標杆，但是從銷售額增長幅度上來說空間逐步的縮小；
2.未來一段時間內，對於武商商業地產板塊，無論是資金還是人員投入重點都是夢時代；
3.單獨為夢時代成立冰雪公司、室內樂園公司，充分說明對於主題樂園打造這塊，夢時代肯定會花費較大精力和財力
4.對於中百、中商、武商的業務重疊和同行業競爭板塊，力爭年內解決，對於武商下一步的發展具有重要的發展意義；
瑞安武漢天地（武漢新天地\壹方南館\北館）
GFA:23.8萬㎡
平均出租率：89%
武漢天地效果圖
年報信息：
1. 武漢新天地及壹方南館表現強勁，2018年的租金及相關收入較2017年增長20%至人民幣 2.65億元。
2. 2018年的收入增長 35%至人民幣 248.41億元。一般物業銷售額為人民幣 70.93億元，而其他資產處置為人民幣 150.38億元。年內租金及相關收入貢獻人民幣 20.16億元，而來自酒店、建築、資產管理費用收入及其他業務的收入則達人民幣 6.94億元。
3. 截至2018年12月31日，本集團已落成投資物業（不包括經營酒店及自用物業）的總建築面積達 1,161,000平方米，賬面值為人民幣 419.6億元，其中人民幣 9.68億元（即賬面值的2.3%）來自2018年的公平值增值。位於上海、武漢、佛山及重慶的物業分別佔賬面值的69%、17%、10%及4%。增值主要來自上海創智天地於2018年續約租金的強勁增長，以及瑞安廣場零售商場資產提升計劃的完成。
年報解讀：
1.相對九龍倉以投資持有型物業為主的收入結構，瑞安在投資持有型物業收入佔比方為25%，瑞安地產在主營方面尚以住宅及商辦物業銷售作為主要的贏利點；
2.得益於壹方南館日趨上升的出租率和武漢天地街區的租金提升，讓瑞安武漢天地租金有20%幅度上漲，對於商業地產租金超過10%的上漲幅度都難能可貴，說明壹方在調整中逐步獲得市場的認同；
3.接下來因為北館的開業，南館也將會開業滿三年，進入小調整階段，瑞安武漢天地的數字表現仍然會比較有亮點；
5.除了上海，武漢是瑞安在全國最為重要的布點城市；
武漢恆隆廣場
GFA:17.7萬㎡
武漢恆隆廣場效果圖
年中報信息：
1. 截至 2019 年 6 月 30 日止六個月，由於期內並無確認物業銷售收入，恆隆地產有限公司（「本公司」）及其附屬公司（統稱「恆隆地產」）的總收入減少 18%至港幣 42.04 億元，而營業溢利減少 13%至港幣 32.17 億元。
2. 武漢的恆隆廣場正在按計劃建造，這是一個綜合商業項目，總樓面面積達 460,000 平方米。該項目將包括一座大型購物商場、一幢甲級辦公樓、服務式寓所及停車場，預計將於 2020 年起分階段完成。商場和寫字樓招租活動已經展開。
3. 新的物業，尤其杭州恆隆的天價地價，令恆隆地產債務大增。
5. 恆隆地產目前於內地有昆明、武漢和杭州三個新計劃，其中武漢恆隆廣場已經在建，而昆明物業下半年將開業，出租率已經達85%，杭州物業預計2024年交付。
6. 上半年低迷的香港零售行情下，美容業儘管遭遇新電商法衝擊，但仍然是表現最好的類別，而此前加大美容業務的利福國際(1212.HK)及迪生創建(0113.HK) 在2018年均取得佳績，而內地客目前在香港的消費趨勢發生變化，對奢侈品的興趣有所減弱，相反對餐飲、住宿及快消品需求加大或維持。
中期年報解讀：
1.中期年報中提到武漢恆隆2020分期建成開業，其中恆隆廣場商業部分預計在20年第四季度開出。
2.恆隆整體收益下滑17%，其中源於2017年上海恆隆廣場的裝修和銷售型物業的下滑；
3. 從2019年中期報看，雖然公司業務覆蓋多個城市，但僅上海一座城市就貢獻了64%的收入，貢獻金額達人民幣12.21億元。寄希望於昆明恆隆廣場、武漢萬象城逐漸開業，能夠逐步改變公司租賃物業收入結構；
武漢華潤萬象城
GLA:16.6萬㎡
華潤萬象城效果圖
年報信息解讀：
1.華中大區在華潤置地體系佔比並不是很高，基本維持在8%-10%，重點發展區域還在深圳、廣州以繼香港區域；
2.華潤置地體系過於龐大，只能通過幾個點來看一下，年租金收入接近96個億，國內收入規模僅次於萬達（未上市）按年增長24.5%，毛利率（包含酒店經營）上升至65.9%。其中購物中心營收68.6億元，同比增長29.9%；寫字樓營收12.4億元，同比增長15.3%；酒店營收14.3億元，同比增長10.2%
3. 從單個項目來看，萬象系購物中心在5億元以上有4個，分別為深圳萬象城、杭州萬象城、瀋陽萬象城、南寧萬象城，租金超過1億元的有18個（不包括寫字樓）。
群星城
GFA:9.4萬㎡
群星城實景圖
年報解讀：
1.群星城以建築面積9.4萬㎡收入4800萬租金，在坪效比上來說，屬於中下游，從投入接近13個億角度來看，更是一個不能接受的回報週期，對比同在一個區域的銷品茂，年均2.4億營業收入，雖然在面積上有比群星城高，但是在坪效上遠遠超出群星城；
2.群星城自開業以來贏得人氣和體驗感的高評價，但是在品類和可利用面積上確實影響了後期品銷的提升，對於商業整體估值形成一定阻礙；
