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武漢今天我感覺就兩個季節，一個夏天，一個冬天，上個星期還穿短袖，今天穿必須穿棉服，天氣變化突然，武漢樓市也在變。
9月份，武漢發了160個預售證，開盤樓盤高達111個，僅28盤日光，佔比不足30%，開盤當天的整體去化率同樣不足30%。
十一黃金週，15盤入市，僅4盤日光，佔比約25%。
不僅日光樓盤越來越少，大量樓盤開始銷售慘淡。
五礦瀾悅雲璽，84套房源當日去化1套；越秀逸境173套房源當天去化5套；洺悅華府278套房源當日去化11套。“宇宙中心”光谷東也神奇不再，碧桂園十里春風去化慘淡，新城璞越門第即使送車位也依然難賣。
更多的樓盤直接進入平銷，所謂平銷，顧名思義指的是商品房無法快速賣出，需要細水流長的賣房子。
事情正在起變化，開發商躺著賣房的時代已經一去不復返了。
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武漢樓市的熄火其實從18年9月便開始了。
樓市雖然熄了火，但仍有一些神盤偶露猙獰。比如恆大御景、聯投花山郡以及最近的中糧光谷祥雲等。這些樓盤都有一個共同點，那就是一二手房，價格嚴重倒掛，買到即賺到，這也是目前炒房客的最大動力。
但是，隨著這些神盤的逐漸清盤，武漢樓市將逐漸過渡到“後神盤時代”。
在“後神盤時代”，不會再有一二手倒掛這一說。
因為，在橫盤時期，越來越多的房東會因為耗不下去而選擇降價，二手房將不可避免的進入普降階段。事實上，今天的二手房價相比一年多前的峰值，已經普遍下降了10%左右。
不僅二手房價格會普降，房源數量也將迎來井噴。
鏈家顯示，武漢二手房即將突破11萬套，且數量還在迅速增加，準備套現的武漢房東規模可以用“千軍萬馬”來形容。其中很多都是三年之內的新房，這說明三年前的那波投資客也已經準備套現離場了。
新房、二手房價格的抹平以及二手房源的井噴，會使得一二手房會在未來形成短兵相接的局面。
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如果僅僅是一二手房價格倒掛被磨平，相信很多人還是會更加傾向於買新房。道理很簡單：新房的稅費比二手房低很多；新房的產品力更領先。
但是，很快這些一手房的優勢即將蕩然無存。武漢樓市已經橫盤一年，等到2020年下半年，武漢樓市將正式邁入橫盤兩年期。兩年的橫盤期會逼迫大量的品質新房進入二手市場。那些2018年交付的房子，到了2020年將會有非常大的競爭力，不僅稅費低，而且產品力跟新房幾乎是持平的。
以成交價格130萬，網籤價格100萬的房屋為例，不滿二、滿二和滿五唯一的區別如下：
由上圖可以看出，滿二的房子基本沒什麼稅收，這直接降低了不少客戶的購房成本。
滿二的房子另一個優勢是現房，可見即可得。眾所周知，目前市場上的新房裝修已經淪為開發商的溢價工具，粗製濫造現象司空見怪。以某頭部房企為例，它在武漢的新房精裝有3個標準：1200元/平，800元/平，600元/平。由於分包等原因，實際的精裝標準會更低。買這樣的新房，將毫無品質可言。但是如果買的是二手房，你就可以精挑細選，最大限度的避免這些大坑。
所以，一年之後，很可能會出現這麼一種局面：越來越多的購房者開始考慮二手房了。這將進一步抑制新房價格的提升，新房、二手房在相互制衡中達到一種平衡。
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那麼，這輪橫盤會持續多久呢？
最有參考價值的無非就是上一個樓市週期。
2009-2010年，在四萬億救市資金的刺激下，武漢房價一飛沖天。隨後便開始了5年的橫盤期，2011-2015年，武漢房價幾乎沒有大的增長。
2016-2018年，在多重利好刺激下，武漢樓市經歷了史上最大的漲幅。
這一波的暴漲比上一波的更持久、更猛烈，這一次的橫盤期沒有理由會比上一次的更短。
因此，可以認為：2019-2023年，武漢樓市將不會再有大的動靜。
樓市橫盤5年，對那些短線炒房客將是致命的打擊。因為房子的持有成本是十分昂貴的，為了止損，越來越多的房子將被拋入二手市場。對於那些動輒暴漲7、8千的樓盤業主來說，形勢更加嚴峻，比如光谷東的188以及花山的武地建發璽院等。
三年前，光谷188以17000的價格入市，100平的房子，首付34萬，貸款136萬。三年下來，還貸款~27萬，辦房產證~5萬，物業費+維修基金~2萬，首付換算成餘額寶利息~3萬。如果現在套現，最少漲近40萬才能保本。188目前的成交價僅為19000，100平的房子只漲了20萬，投資三年賬面賠了約20萬，如果再算上同筆金額投資其他房產的收益，虧損遠超20萬。
如果樓市繼續橫盤到2023年，這期間，又會有多少短線炒房客拋盤止損？
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那麼問題來了，2023年以後，會不會開始下一個樓市爆發期？
5年以後的事情，誰能說清楚呢？但是，有一些情況是值得考慮的。
根據聯合國《世界人口老齡化報告》，2023年，中國將進入深度老齡社會，這一年，將有2900萬人集體邁入60歲，成為標準意義上的老人。
人口的拐點會不會成為房價的拐點？我們無法確定。
儘管有這樣那樣的不確定性，但有一點可以肯定，買方市場終於來了！
過去的三年，很多購房者對我講過這樣的話：“拿著一兩百萬來買房，還如此的沒有尊嚴，我就不信這個邪！”現在，業主終於可以站著把房子買了。
還有一點可以肯定的是，購房者對那些無良開發商將會越來越不寬容。以前，無論開發商怎麼粗製濫造，業主都沒得選；今後，如果你依然偷工減料，註定將會被市場拋棄。
這些，才是最有意義的。
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