近一年，良渚新城一直都是樓市的“香餑餑”。
地鐵2號線的加持、大城北的規劃、萬象城的落地以及良渚申遺成功，讓這個價格相對“親民”的板塊備受剛需青睞。
和光塵樾、城北幸福裡等一眾紅盤相繼引發萬人搖，良渚新城熱度不下；如今，昔日神盤先後收官，良渚新城的“高光時刻”卻絲毫沒有要落幕的跡象——接棒幸福裡的TOD大盤星創城要來了。
本期V探盤，大老哥就在良渚新城，為大家帶來星創城的第一手情報。
一 ▌星創城項目概況
星創城項目位於莫干山路與好運街交叉口。
2019年9月24日，項目所在地塊由地鐵&星創&寶龍以總價360000萬元競得，出讓面積131483㎡，容積率3.7，地上建築面積486487㎡，樓面價7400元/㎡，溢價率0%。
這宗地塊要求較多：
第一，地塊住宅總建築面積不大於地上總建築面積的45%，商業、商務不大於55%，其中商業地上計容總建面不少於15萬㎡，包括須設置不少於10萬㎡集中商業一處，3萬㎡五星級酒店一處，設置集中地下商業建築面積2-2.2萬㎡，均不得預（銷）售、不得分割、集體轉讓；除酒店外，其餘商業、商務建築不得建設公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，且最小產權分割單元不小於300㎡。
第二，地塊東北角須設置不小於1600㎡的下沉廣場，且預留與北側地鐵出入口的連通條件；西南側沿西塘河、金昌港須設置集中連片的綠地空間一處，用地面積不小於3000㎡，要求對公眾開放，可計入綠地率。
第三，住宅建築陽臺必須全設置為封閉式陽臺，外立面材料以金屬板材或幹掛石材或玻璃幕牆為主，不得使用塗料、真石漆、面磚等材質，住宅建築高度滿足城市天際線控制要求。
第四，地塊內商業、商務建築須滿足國家一星級綠色建築要求，且商務辦公建築高度不得低於120米；住宅建築須滿足國家二星級綠色建築要求，並全部實行全裝修和成品交付。
第五，本宗地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高於26000元/㎡，且毛坯銷售最高單價不高於28600元/㎡。如實施裝修銷售的，裝修價格不高於3000元/㎡，即精裝限價29000元/㎡。
今年5月，項目規劃公示，擬建16幢21-26F的高層，兩幢辦公樓，以及一座5F綜合體。
星創城項目鳥瞰圖
項目住宅總體量約22萬㎡，共規劃1868戶，主力戶型約100-130㎡，精裝限價29000萬元/㎡。
星創城為地鐵4號線勾陽路站上蓋，往東一站即是城北萬象城，也是4號線、10號線的換乘站，交通便捷；
項目自身就是大型商住綜合體項目，自帶綜合體、一座五星級酒店和兩幢29-43層的寫字樓，未來將和板塊內的城北萬象城相呼應，構成城北的建築地標和人氣中心；
教育資源方面，項目周邊有未來星幼兒園、良渚第二小學、綠城育華親親學校等；
醫療配套方面，餘杭區良渚醫院、浙大邵逸夫醫院大運河院區均在附近，就醫方便。
總體而言，在整個板塊，星創城項目周邊配套都是數一數二的。
項目採用公建化外立面，採用鋁板+玻璃，交付時統一是封閉式陽臺，後期在板塊內也是頗具辨識度的。
星創城綜合體效果圖
小區自身配套也不錯，包含籃球場、兒童樂園、兒童戲水池、中央商務島等休閒、娛樂設施。
約100-102㎡的戶型打造了三房兩廳兩衛，是市面上經典的三開間朝南戶型，主臥為套房設計，次臥與客廳南接雙開間大陽臺。
約100-102㎡戶型圖（圖源：網絡）
約113-115㎡的戶型也是三房兩廳兩衛，餐客廳一體化設計，帶飄窗；主臥為套房設計，生活陽臺位於南面次臥。
約113-115㎡戶型圖（圖源：網絡）
約131-133㎡的戶型打造了四房兩廳兩衛，餐客廳一體的大橫廳帶飄窗，南面兩臥室帶雙開間大陽臺，尺度舒適。
約131-133㎡戶型圖（圖源：網絡）
二 ▌星創城值不值得買
項目優勢明顯，幾乎可以“閉眼搖”：
第一，項目所在的良渚新城板塊，有地鐵2號線加持，又在近兩年先後迎來了萬象城、邵逸夫等優質配套，板塊配套不斷完善；又有政策利好、申遺的光環，再加上價格尚在窪地，在購房者心中，板塊發展潛力無限。
第二，星創城為TOD上蓋物業，綜合體+地鐵的組合在當下頗受歡迎，TOD項目在二手房市場上也普遍表現較好，因此頗受購房者歡迎。
第三，項目自身配套不錯，鋁板+玻璃的外立面為顏值加分，小區配套在剛需盤中也算不錯。
第四，項目精裝限價29000元/㎡，與周邊二手房價格還存在一定的倒掛，數據顯示，周邊次新二手房小區萬科杭宸8月小戶型成交均價約39000元/㎡，萬家之星8月成交均價約32000元/㎡，一二級市場還有價格差。
但項目也有不足之處：
第一，項目所在的板塊在建項目較多，這意味著板塊城市界面成熟還需要一定的時間，在此期間，城市建設的噪音、灰塵影響較大；
第二，整個板塊教育資源是短板，對學區有要求的購房者基本上可以“拔草”；
第三，根據目前的情形來看，項目極有可能被定為紅盤，非無房家庭可能無緣，無房家庭搖到的難度也比較大。
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