最近疫情轉好，東莞房地產也開始回暖。
前些天，2020年東莞第一個新樓盤開盤——東部中心常平的熱門樓盤【碧桂園玫瑰臻園】。果然只有大品牌開發商才有勇氣在這時候開盤，而且，竟然還賣得不錯。
本著為大家挖掘筍盤謀福利的心，小梁又去了現場踩盤，畢竟洋房13806元/㎡起的單價、31萬的首付還是很吸引人的。其實之前小梁也有關注過這個項目，多次去過項目周邊實勘，下面帶大家一起深入瞭解下這個項目。
小梁是東莞本地人，在小梁眼裡，東莞的常平一直是個很“奇怪”的地方。
小梁查了2019年東莞各鎮街的GDP數據，發現常平經濟是屬於第二梯隊片區領頭羊——全市排名第7！但是常平房價的排名卻是全市27，它的GDP和房價是倒掛的，你們可以看下小梁整理的數據表，鳳崗GDP排名第10，但它房價已經去到3.7萬/㎡了；同屬東部片區的企石GDP全市第30，但他房價均價也差不多2萬/㎡了。
小梁覺得常平房價的上漲空間還是很大的，屬於價格窪地。
在小梁看來，常平整體房價偏低其實還有一個原因，就是二手房扎堆。
常平是東莞房地產發展最早的地區之一，在2000-2007年新開盤的樓盤特別多，那時的常平商品房銷售量及房價都高於城區。
小梁做了下調查，目前常平鎮主要的二手住宅小區大概有77個，但是二手樓齡普遍都較大，大部分在10年以上，大多都是香港開發商，甚至有部分樓梯房，產品集中在70平2房-140平3房戶型，設計真不咋地。
常平目前樓齡10年的，價格在1.2-1.4萬元/㎡，樓齡5年內價格在1.6-2萬元/㎡。正是價格參差不齊，二手房選擇太多，影響了一部分的一手房市場，但可從側面看出常平這個地方居住需求還是很旺盛的。
小梁查了東莞的規劃，東莞現在是分了松山湖片區、城區片區、東部產業園片區等六大片區，常平是被政府定位為是東莞東部產業園的中心，東部產業園區包括企石、橫瀝、東坑、黃江、常平、橋頭、謝崗七個鎮街，地理位置上也的確是東部的中心位置。
小梁走訪了東部的其他鎮街，發現其他鎮街確實市政配套也少、也沒有什麼好的商圈，周圍的其他鎮街一直以來都是來常平消費的，像常平的百花時代廣場、正利廣場、天虹廣場，還有新開的翔龍天地廣場，在東部人心裡比較出名。這樣看來，常平確實是當之無愧的東部中心老大。
小梁對比了其他鎮街，常平還有一個明顯的優勢，就是軌道多。現在已開通的有4條軌道：莞惠城軌、廣深高鐵、廣梅汕高鐵、京九高鐵，和規劃中的東莞地鐵3號線，有常平站、東莞東站、常平東站、常平南站等6個站點。
還規劃了兩個TOD，一個是2018年常平政府和紅星美凱龍等簽訂的東莞東站站場TOD項目，說是要打造成東莞第一個TOD樞紐活力區。
另一個是和香港瑞安集團合作的常平火車站TOD“香港城”項目。這個瑞安集團來頭還挺大，著名的香港太古城、上海新天地等就是它開發的，以後這個“香港城”TOD就是要參照香港太古城的模式去規劃，說是要設港貨保稅中心。
說不定等“香港城”建好之後，大家要掃貨就不用跑香港了，直接來常平shopping就好了！
小梁看了下常平現在的規劃，現在的常平是分為舊城板塊、新城板塊、中心樞紐板塊和東北部片區板塊，中心樞紐板塊就是圍繞上面說的兩個TOD——東莞東站站場TOD、常平站香港城TOD而建立的。其實這個板塊也是常平發展最早的成熟區域，等兩個TOD真的建起來，這裡也就是中心了。
而碧桂園玫瑰臻園項目就是在中心樞紐板塊裡，是這個板塊裡最大的居住項目，現在賣的都是二期，聽說以後還有三四期，小梁看了下經濟指標，總佔地11.6萬，總建面25萬㎡，容積率才1.58，算很低的了，現在新項目普遍去到2.5-3.0，看經濟指標還可以。
這項目還有一個宣傳的大賣點是“家門口2.3萬㎡中央運動公園”，聽說是花了5000萬建的，雙泳池、雙羽毛球場、籃球場、網球場、跑道等，連足球場都有，運動公園都建好了。
碧桂園玫瑰臻園的位置比較特殊，小梁發現它是夾在常平兩個主幹道環常路、常馬路的中間，是難得的大社區，離從莞深高速口也不遠，距離東莞東站和常平東站也就直線2公里左右，交通還是很有優勢的。
無論是高速口物業還是軌道物業，都是近幾年的置業熱點，畢竟路通人就旺，買房也就跟著賺。
再來看看項目周邊的配套。小梁剛開始看到這個項目西面全是工業區，還有點小失望，但看了下土地性質是M1，M1指的是一類工業用地，即對居住和公共環境基本無干擾、汙染和安全隱患的工業用地。雖然這對居住的品質有點影響，但畢竟無害也無大礙。
比較驚喜的是項目的南面，有一大塊商業金融業用地，小梁調查了下，發現竟然是廣州的開發商奧園的地塊，聽說要在這裡打造一個超級商業綜合體，奧園在廣州做商業綜合體是很出名的，這個值得期待下。
小梁特意繞項目周邊仔細轉了幾圈，發現目前周邊的商業配套都還是比較低端的，但要是等奧園超級商業綜合體建成了，過個馬路就可以去商業中心購物。
再過去就是一大片的大京九物流園。聽說這裡總投資了30億人民幣，是東莞市重點發展的大型物流基地之一，重點發展物流和商貿。除此之外附近還有維他奶研發基地、珠寶文化產研中心、中歐貿易園等，有了產業，自然有源源不斷的人才湧進，而有人才，必然有置業需求，以後不管是出租，還是二手房出售都不用擔心。
小梁還看了下學區的劃分，這個項目去年是就讀常平公辦的第三小學，為新校區，師資不錯；旁邊還有國家示範性高中常平中學、司馬中學、實驗小學等，項目還自帶了個玫瑰花園幼兒園，看規劃地塊右上方也規劃了一個幼兒園，總的來說教育配套也可。
本著為廣大置業朋友負責的態度，咱們再來看看項目周邊有哪些不利因素的影響。小梁注意到項目前面有一條瀝唇河，沿著河道走了一圈，發現水質不是很好，對居住環境有點影響。
小樑上網搜了關於瀝唇河的資料，發現關於治理瀝唇河的報道還挺多的。有報道說瀝唇河2019 年開始已經修理好治汙管網，進行截汙收水。看來這也是常平政府的一個重點整治工程，目前河邊也有在施工，估計也在整治升級中。
下面來詳細看下這個項目的產品。二期規劃了4棟高層洋房、3棟多層洋房和162套別墅，82-144平的三四房洋房，和144-204㎡別墅，佈局也不緊湊。兩兩高層洋房的樓間距看著很寬，置業顧問說樓間距超44米，開闊又不對視，住著舒服，而且中間是網球場和羽毛球場、太極廣場，下樓就可以運動。
小梁還拍了同角度的實體建築，大家可以感受下。
產品最小是三房，可以看出項目的定位基本還是以家庭使用為主，同時配置一些舒適度較高的大四房產品。
說真的，這項目的戶型還是有驚豔到小梁的，贈送面積都非常多，每個戶型至少都贈送了10平，比市面上同等戶型的大很多，這種多贈送的戶型以後東莞也報建不了了的。
先來說說A戶型——82㎡。82平能做3房，而且房間還挺大，最小房間開間能達到3.05米，客廳、餐廳同寬有3.65米。小梁去看過某科開發商的75平和95平三房戶型，最小房間開間都達不到2.6米，不適合做臥室。
B戶型95㎡三房，除了客廳、餐廳、臥室大之外還有一亮點，就是陽臺和主臥都是朝南向，居住起來冬暖夏涼。82㎡和92㎡戶型的總價、首付都比較低，很適合剛需的家庭。
另一個比較亮點的戶型是C1戶型——102㎡，可以做四房。小梁之前看過碧桂園其他項目的戶型，四房戶型最小是114㎡的，這個102㎡少了12㎡不僅能做到四房，而且最小房間開間也能達2.95米，主臥進深還能達到4.7米，至少贈送了13平，很少看到這麼心動的戶型。
除此之外還有118㎡、125㎡、126㎡、144㎡的四房，同樣是空間很大，125㎡的主臥面積達到18.9㎡，相當於一個小公寓的面積了。
這個項目給人空間大還有一個原因是層高，高層洋房層高有3米，而多層的洋房層高是3.3米，走進去有種別墅的空間感，自然就覺得開闊。
對了還有一個重點，這個項目是毛坯交付的，這也是為什麼碧桂園玫瑰臻園入手的成本會比較低。
現在市面上的商品房基本都是精裝交付的，據小梁調查，精裝大多是開發商做溢價的手段，800元/㎡的裝標收客戶1500元/㎡，1200元/㎡的裝標就自稱是“豪裝”，自己裝修其實成本不高的。相對來說毛坯就真的是良心價了，也更適合投資者低成本入手。
小梁個人覺得，買房並不是看裝修與否，裝修會過時，我們可以改；更看重的應該是園林、社區、物業、戶型那些，這些才是實實在在享受到的。
小梁也關注了下碧桂園玫瑰臻園的備案價，這次備案的是新推的59棟，備案均價是1.55萬元/㎡。
59棟作為首開的樓棟，聚集了這個樓盤的明星戶型：82平、95平三房，107平、126平四房。
最後，咱們來看看59號樓的這4個戶型，各有特點和亮點，建議大家按照自己的實際需求來選。小梁也把各種戶型的單價標明瞭，大家如果是剛需的，可以考慮優先82平和95平，如果剛改型的，可以優先考慮107平，改善型的就選126平吧~
以上，是小梁收集到的資料，如果有興趣可以去現場看看，還需要您自己去樓盤現場進行實地考察、比對了解樓盤的優缺點。
PS：小梁開盤當天來看到很多客戶在排隊買房，不知道的還以為是排隊吃飯的。在疫情之前如果銷售中心排隊看房，大概率是開發商找的托兒。但現在銷售中心趕人都來不及，人多還要被限流。
看來現實中，人們對房子的渴望總比我們想象的熱切。
小梁今天收到這個樓盤的置業顧問微信，說最近要漲價，不知道真的假的，有興趣的可以先去看看，要是真漲價了呢？
