雪山片区，你绝对不能说它很差，毕竟地段在那里摆着；雪山片区，你也绝对不能说它很优，毕竟目前的现状在那里摆着，处境不尴不尬，不上不下，像极了一位中年油腻大叔。
雪山片区根据规划，范围东至绕城高速公路东环线，西至凤岐路，南至经十路，北至胶济铁路，总用地16.58平方公里。城乡用地面积1658.24公顷，其中建设用地1341.01公顷，占总用地80.87%，包括城市建设用地；规划非建设用地317.23公顷，占总用地19.13%，包括水域、生态休闲用地等。片区主导功能为以居住、文教、综合服务功能为主，兼有体育、科研、生态休闲功能的新型文化生活社区。
因为理论的数据并不能构建有温度的认知感和良好的代入感，再加上雪山片区的年代、城市面貌差距巨大，所以我们将雪山片区掰开了揉碎了讲。依路网雪山片区大致可以分为四大板块，每一板块都有其鲜明的个性。第一板块为新村西路以东凤鸣路以西、飞跃大道以北胶济铁路以南的济钢职工生活区版块；第二板块为凤鸣路以东绕城高速以西、飞跃大道以北胶济铁路以南的伪豪宅区版块；第三板块为凤歧路以东绕城高速以西、世纪大道以北飞跃大道以南的“泛中新智慧城”板块；第四板块为凤歧路以东绕城高速以西、经十路以北世纪大道以南的大学城版块。
第一板块：济钢职工生活区。在鲍山大街东西长约1公里，新村中路南北长约1.4公里，累计约1.4平方公里的土地上，数万济钢职工与其家人生活在此，相关资料显示济钢产能调整共涉及40463人，其中列入分流安置范围的人员19834人，通过该数据可大致想象出这1.4平方公里的人口密度、居住氛围。步入济钢职工生活区，“年代感”三个字在心头油然而生：错落的斑驳老楼、随处可见的纳凉的老人、遮天蔽日的树木、盛夏时节熙熙攘攘人群，有一种深深的90年代末泛黄老照片的既视感。济钢体育馆、济钢饭店、济钢商场、济钢医院、济钢商业大厦、街头巷尾的各种小卖部、小吃店、再加上街道旁浓阴下静坐的老人，玩耍的孩童，使这1.4平方公里的土地形成了一个可以隔绝外界自生循环的天地，颇有陶渊明笔下《桃花源记》的体感，乃不知有汉，无论魏晋。这方天地，在工业化初期随济钢的兴盛而兴盛，那个年代“工人”一词无比荣耀；这方天地，在后工业化时期也随济钢的黯淡而黯淡，新时代下“工人”一词的语境多少带些苦楚的味道。不久的将来，可以预见的是，在济钢拆除后的土地上将耸立起一座现代化的新城；而在凤鸣路以东、飞跃大道以南现代化的居住社区也将随后期的规划顺次排开。届时，济钢职工生活区将彻底被崭新的城市面貌所围合，在时间的长河里自成一派，愿岁月静好，为济南这座城市留下一处可找寻年代记忆的故人区！
第二板块为凤鸣路以东绕城高速以西、飞跃大道以北胶济铁路以南的伪豪宅区。之所以称这一部分区域为伪豪宅区是因为在此区域内有两三个项目以高端的定位入市。但从实际来看，这一区域并不具备打造高端产品的条件。高端项目大多数均是先天条件大于后天条件，如果先天条件不足，不管你后天再怎么努力，大都有难以逾越的障碍。先不说该板块的几个项目在产品、服务上是否做到了后天的出类拔萃，先看这一片区先天的自然环境、人文环境、城市面貌、城市规划这四个要素。自然环境这一要素真的是相当乏善可陈，走访这一片区售楼处时工作人员所介绍的规划中的华山-白泉景观廊道严格意义上并不属于本片区；韩仓河虽南北贯通雪山片区，政府也有意沿河打造长13公里的湿地景观带，但四年时间过去了，且不说有没有实现，即使是实现了，一条狭长的景观带也难以改变板块的大环境；雪山片区内确实有几座山，但古语讲连绵不断的山叫岭，如唐冶片区、孙村片区的山，有“览山”的既视感，能感受出山的宏大、厚重；小而尖的山叫峦，片区内大一点的峦有雪山，小一点的峦有凤凰山，难有藏风纳水的功效，也难有传统认知中“山”的既视感；自然环境这一要素，除了先天资质平庸外，后天还有两个不讨喜的邻居，那就是炼油厂，与正在拆迁的济钢，打开百度的卫星图像，这片伪豪宅区至炼油厂与济钢间的距离不过两三公里。
再看人文环境要素，所谓高端、所谓改善必讲圈层，所谓圈层不应止于楼盘项目内的人文环境，毕竟周边的公共场所是公用共享的，总不能学鸵鸟将头埋进沙子里面不出小区了吧，至于周边的人文环境到底如何，骑一辆单车将周边三公里范围内的街道都走一遍便一目了然了。目前该片区的城市面貌处于大规模的基建状态中，这是好事，说明未来将崛起一座新城，但面貌要根据规划而来，雪山片区的规划在控规图中真的看不出有啥特色，走访一圈，基本就是一座“睡城”。
所以通过自然环境、人文环境、城市面貌、城市规划的分析，却实是找不出在这一片区打造高端项目的合理性。当然，如果站在卖方角度上，考虑到土地的容积率、楼面价打造高端产品卖溢价是及其合理的，考虑到限墅令颁布后别墅的稀缺性，卖方市场就显得更为合理。
但是，如果是站在买方市场上，在该片区进行高端置业，还是三思而后行。当然，绝不是说该片区不适合置业，交通的通达性、距离高新、CBD的距离都是其优势。只是，请不要一直标榜自己的身价，没有做公主的命当个平民丫头也挺好，实在心有不甘就化化妆做个精致的靓女。毕竟，与皇家公主相比，普通百姓更容易接纳领家女孩，比如早早就放下姿态的“泛中新智慧城板块”。
第三板块：泛中新智慧城板块。名副其实，充满智慧的大玩家游戏！先看有多大，雪山片区的总建设用地不过1341.01公顷，而据媒体相关报道中新智慧城一家便占地821公顷（这一数据的真实性未有考证），只中新智慧城一个项目便吞下了雪山片区建设用地面积的61%，不可谓不大；至于各方旗手们有多智慧，这个就得慢慢道来了。中新智慧城第一次向大众公开，应该是在2014年2月份，当时媒体报道总投资约500亿元，由历城区政府、济南城投集团、山东建邦集团、首峰投资公司、吉宝置业中国公司等五方共同推进，定位为集生态环保、文化艺术、娱乐休闲为一体的新型智慧城镇，计划通过8—10年的开发，将雪山片区打造成一个以文创产业为引领，兼容新型都市休闲中心以及城市高端居住配套的复合化新城区。当时新加坡驻华大使也到场站台讲话，表示建交24年来，双方经贸合作关系突飞猛进，合作项目也不断与时俱进。中新济南智慧城项目凸显了科学发展、绿色发展的理念，具有广阔的发展前景，相信在双方的共同努力下，智慧城项目合作一定能结出硕果。有了当年关键人物的站台背书，再加上国际友人的出场，下一步自然是马不停蹄的跑马圈地了。
根据济南市自然资源和规划局公布的信息，随后拿下中新智慧城这片土地的是一家叫做济南智慧城置业的公司，据天眼查披露的信息这家公司是在14年4月份成立的，股东有两家，一家是建邦地产，一家是上海中忻慧地投资中心，两家各持50%的股份。建邦就无需多说了，来看一下上海中忻慧地投资中心，根据天眼查信息显示，这家公司股东有三家，分别为中国建筑第八工程局有限公司（股份占比99.54%）、上海陆鸿投资管理有限公司（股份占比0.01%），上海中忻城峰投资中心（有限合伙）（股份占比0.45%）；而上海中忻城峰投资中心的股东在天眼查上显示有两家（人），一家（人）是WangMin，另外一家（人）是叫做中新首峰（上海）投资管理有限公司的单位，而这家公司疑似实际控制人是一家叫做SinSing Alpha Partners HK Limited的公司，有媒体报道，它是新加坡淡马锡控股旗下的吉宝集团，里里外外绕了三四绕，绕到这里终于和新加坡扯上了关系，实属不易！
也许是智慧在成立公司和拿地阶段都被用光了的原因，到了开工阶段已经没有多余的“智慧”来打造一座“智慧城”了，“江郎才尽”后“智慧城项目”摇身一变便成了“住宅区”，即目前在售的两大楼盘中新国际城和中新锦绣天地，两项目截止2016年6月30日累计拿地约1818亩，整体平均楼面价约1400元/平方米左右，当真智慧就是财富，知识就是力量！
不过实事求是的讲，该片区如果从纯居住的角度上来说，是完全没有问题的，对于刚需客户而言，在距离CBD和高新距离如此之近的地方还能有价格12000多每平的楼盘项目，确实也算是难得了；至于炼油厂，不能说一点影响没有，但绝对是心理影响大于实际影响，不然山体、山建的数万名师生也不能多年来相安无事。只不过从当年规划投资500个小目标的“智慧城”“沦落”为目前的住宅区，落差太大，前期在这里买房的人和在该片区周边生活的人，有些失落感也是正常的，举手投足间万一不小心再瞅见东边唐冶的崛起，难免就更有些酸溜溜的感觉了，只能叹息现阶段的雪山是恨铁不成钢啊，不过，来日方长！
截止目前，“泛中新智慧城板块”的商业配套也不见动工的痕迹，根据控规，该板块的商业用地，现主要集中于雪山合苑的西部，向西一步之隔便是炼油厂，如何设计才能实现在视觉上对炼油厂的区隔，也是对设计师提出了相当大的挑战，骑驴看唱本走着瞧吧。
第四板块凤歧路以东绕城高速以西、经十路以北世纪大道以南的大学城版块。该板块整体已经非常成熟，唯一希望的就是该板块的路能够快速修好，尤其是山东建筑大学西门外通往经十路的那条道路，印象中修了得有小十年了，反反复复，复复返返，每次大雨过后，积水便将道路全覆盖，最深处可达半米多，出入的居民和师生望洋兴叹，奈何是一点脾气没有。
两所高校在该板块的坐镇提升了整个片区的人文气息，虽说这年头以很难再在高校里面找寻到家国情怀、独自之精神、自由之思想了，但漫步在校园里面，总能感受到一种精神的涤荡，感受到学术与人文的气息。走在校园里面，看着即将入世的青少年们，想到的却是这个社会不要对他们太残忍，不要太禁锢，不然，一个房价高企需要透支年轻一代青春的社会、一个年轻人感受到被压榨的社会，对立、矛盾、冲突便将会随之而至！为什么身处内陆的我们有时也会意识到这些问题，偶尔也会审视下当代的生态？是不是说明已经有什么东西也在我们身边萌芽？最大的敌人永远都是自己，瓦解也永远都是从内部率先开始的，得益于咨询的便捷、得益于教育的普及，现在民众的心智早已开化，套路都懂，“套”太多了，总有想甩膀子破罐破摔卸下的一天。
幸好，济南的房价对标山东人民的收入虽不便宜，单也不至于令人窒息，在济南，努力奋斗，终究能收获稳稳的幸福，只是经历过2016年至2018年的房价大幅上涨后，幸福也许会迟到那么一点时间，但请坚信，她绝不会缺席。
雪山片区房价要比唐冶片区房价低一个梯度，这一点从土地的出让价格上也可看出来，但距离高新区与CBD的距离反而要比唐冶近5至10分钟的车程，按照李超人的地段价值论，雪山片区好像是价值洼地，但在市场经济下，在理性人的背景下，存在即合理。走访两个片区对比下来，雪山片区好像就只有地段这个要素在做价值支撑了。但根据政策，济南将致力于打造1个主中心、1个副中心、5个次中心、12个地区中心和2个卫星城的城市格局，划定城市边界，实现15分钟的生活圈，这种精明增长和组团式发展是对传统房地产价值地段论的一种有力的冲击，一旦15分钟的生活圈形成，就会形成类似于《桃花源记》中的内生系统，在内生系统中，先天要素一定大于后天要素，泉城路、CBD、千佛山、大明湖固然对于济南这座城市依然及其重要，但对于普通百姓与刚需客户而言，却是充分而非必要要素，甚至大多时候既非充分也非必要。
当然，虽雪山片区的房价较唐冶低一个价格梯度，但不代表人家产品力不行，单就户型而言，雪山片区有几个户型是极其值得推荐的。雪山片区内的部分项目130㎡左右的户型做到了紧凑型的四室，其总价和首付还要略低于唐冶部分项目120㎡的户型。对于掏空六个钱包买房的刚需客户而言，如果没有明显的抗性与其他诉求，相较唐冶120㎡左右的精装三室还是建议其购买雪山片区130㎡左右的四室，毕竟多一个卧室，将来就能少一分忧虑，尤其在山东这个思想陈旧的生育大省，毕竟房子不是说换就能换的！如果担心130㎡四室户型各个功能区是否合理，是否好用，完全可以问置业顾问要一份CAD图或者注明尺寸的户型图，然后去到欧派或者尚品宅配咨询下专业的装修设计师，免费的！至于雪山片区北侧的胶济铁路线的影响，实地亲测后发现其距离海量院里确实较近，影响较大，但距离目前在建的项目尚有百米或数百米的距离，并且相隔规划中的韩仓大道与茂密的树林隔离带，和炼油厂一样，心理影响大于实际影响。
最后，祝雪山片区这位不修边幅的油腻中年大叔能够早日塑形成功，兑现所处的地段身价！
下一站，顶着历下区光芒的长岭山片区。
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