雪山片區，你絕對不能說它很差，畢竟地段在那裡擺著；雪山片區，你也絕對不能說它很優，畢竟目前的現狀在那裡擺著，處境不尷不尬，不上不下，像極了一位中年油膩大叔。
雪山片區根據規劃，範圍東至繞城高速公路東環線，西至鳳岐路，南至經十路，北至膠濟鐵路，總用地16.58平方公里。城鄉用地面積1658.24公頃，其中建設用地1341.01公頃，佔總用地80.87%，包括城市建設用地；規劃非建設用地317.23公頃，佔總用地19.13%，包括水域、生態休閒用地等。片區主導功能為以居住、文教、綜合服務功能為主，兼有體育、科研、生態休閒功能的新型文化生活社區。
因為理論的數據並不能構建有溫度的認知感和良好的代入感，再加上雪山片區的年代、城市面貌差距巨大，所以我們將雪山片區掰開了揉碎了講。依路網雪山片區大致可以分為四大板塊，每一板塊都有其鮮明的個性。第一板塊為新村西路以東鳳鳴路以西、飛躍大道以北膠濟鐵路以南的濟鋼職工生活區版塊；第二板塊為鳳鳴路以東繞城高速以西、飛躍大道以北膠濟鐵路以南的偽豪宅區版塊；第三板塊為鳳歧路以東繞城高速以西、世紀大道以北飛躍大道以南的“泛中新智慧城”板塊；第四板塊為鳳歧路以東繞城高速以西、經十路以北世紀大道以南的大學城版塊。
第一板塊：濟鋼職工生活區。在鮑山大街東西長約1公里，新村中路南北長約1.4公里，累計約1.4平方公里的土地上，數萬濟鋼職工與其家人生活在此，相關資料顯示濟鋼產能調整共涉及40463人，其中列入分流安置範圍的人員19834人，通過該數據可大致想象出這1.4平方公里的人口密度、居住氛圍。步入濟鋼職工生活區，“年代感”三個字在心頭油然而生：錯落的斑駁老樓、隨處可見的納涼的老人、遮天蔽日的樹木、盛夏時節熙熙攘攘人群，有一種深深的90年代末泛黃老照片的既視感。濟鋼體育館、濟鋼飯店、濟鋼商場、濟鋼醫院、濟鋼商業大廈、街頭巷尾的各種小賣部、小吃店、再加上街道旁濃陰下靜坐的老人，玩耍的孩童，使這1.4平方公里的土地形成了一個可以隔絕外界自生循環的天地，頗有陶淵明筆下《桃花源記》的體感，乃不知有漢，無論魏晉。這方天地，在工業化初期隨濟鋼的興盛而興盛，那個年代“工人”一詞無比榮耀；這方天地，在後工業化時期也隨濟鋼的黯淡而黯淡，新時代下“工人”一詞的語境多少帶些苦楚的味道。不久的將來，可以預見的是，在濟鋼拆除後的土地上將聳立起一座現代化的新城；而在鳳鳴路以東、飛躍大道以南現代化的居住社區也將隨後期的規劃順次排開。屆時，濟鋼職工生活區將徹底被嶄新的城市面貌所圍合，在時間的長河裡自成一派，願歲月靜好，為濟南這座城市留下一處可找尋年代記憶的故人區！
第二板塊為鳳鳴路以東繞城高速以西、飛躍大道以北膠濟鐵路以南的偽豪宅區。之所以稱這一部分區域為偽豪宅區是因為在此區域內有兩三個項目以高端的定位入市。但從實際來看，這一區域並不具備打造高端產品的條件。高端項目大多數均是先天條件大於後天條件，如果先天條件不足，不管你後天再怎麼努力，大都有難以逾越的障礙。先不說該板塊的幾個項目在產品、服務上是否做到了後天的出類拔萃，先看這一片區先天的自然環境、人文環境、城市面貌、城市規劃這四個要素。自然環境這一要素真的是相當乏善可陳，走訪這一片區售樓處時工作人員所介紹的規劃中的華山-白泉景觀廊道嚴格意義上並不屬於本片區；韓倉河雖南北貫通雪山片區，政府也有意沿河打造長13公里的溼地景觀帶，但四年時間過去了，且不說有沒有實現，即使是實現了，一條狹長的景觀帶也難以改變板塊的大環境；雪山片區內確實有幾座山，但古語講連綿不斷的山叫嶺，如唐冶片區、孫村片區的山，有“覽山”的既視感，能感受出山的宏大、厚重；小而尖的山叫巒，片區內大一點的巒有雪山，小一點的巒有鳳凰山，難有藏風納水的功效，也難有傳統認知中“山”的既視感；自然環境這一要素，除了先天資質平庸外，後天還有兩個不討喜的鄰居，那就是煉油廠，與正在拆遷的濟鋼，打開百度的衛星圖像，這片偽豪宅區至煉油廠與濟鋼間的距離不過兩三公里。
再看人文環境要素，所謂高端、所謂改善必講圈層，所謂圈層不應止於樓盤項目內的人文環境，畢竟周邊的公共場所是公用共享的，總不能學鴕鳥將頭埋進沙子裡面不出小區了吧，至於周邊的人文環境到底如何，騎一輛單車將周邊三公里範圍內的街道都走一遍便一目瞭然了。目前該片區的城市面貌處於大規模的基建狀態中，這是好事，說明未來將崛起一座新城，但面貌要根據規劃而來，雪山片區的規劃在控規圖中真的看不出有啥特色，走訪一圈，基本就是一座“睡城”。
所以通過自然環境、人文環境、城市面貌、城市規劃的分析，卻實是找不出在這一片區打造高端項目的合理性。當然，如果站在賣方角度上，考慮到土地的容積率、樓面價打造高端產品賣溢價是及其合理的，考慮到限墅令頒佈後別墅的稀缺性，賣方市場就顯得更為合理。
但是，如果是站在買方市場上，在該片區進行高端置業，還是三思而後行。當然，絕不是說該片區不適合置業，交通的通達性、距離高新、CBD的距離都是其優勢。只是，請不要一直標榜自己的身價，沒有做公主的命當個平民丫頭也挺好，實在心有不甘就化化妝做個精緻的靚女。畢竟，與皇家公主相比，普通百姓更容易接納領家女孩，比如早早就放下姿態的“泛中新智慧城板塊”。
第三板塊：泛中新智慧城板塊。名副其實，充滿智慧的大玩家遊戲！先看有多大，雪山片區的總建設用地不過1341.01公頃，而據媒體相關報道中新智慧城一家便佔地821公頃（這一數據的真實性未有考證），只中新智慧城一個項目便吞下了雪山片區建設用地面積的61%，不可謂不大；至於各方旗手們有多智慧，這個就得慢慢道來了。中新智慧城第一次向大眾公開，應該是在2014年2月份，當時媒體報道總投資約500億元，由歷城區政府、濟南城投集團、山東建邦集團、首峰投資公司、吉寶置業中國公司等五方共同推進，定位為集生態環保、文化藝術、娛樂休閒為一體的新型智慧城鎮，計劃通過8—10年的開發，將雪山片區打造成一個以文創產業為引領，兼容新型都市休閒中心以及城市高端居住配套的複合化新城區。當時新加坡駐華大使也到場站臺講話，表示建交24年來，雙方經貿合作關係突飛猛進，合作項目也不斷與時俱進。中新濟南智慧城項目凸顯了科學發展、綠色發展的理念，具有廣闊的發展前景，相信在雙方的共同努力下，智慧城項目合作一定能結出碩果。有了當年關鍵人物的站臺背書，再加上國際友人的出場，下一步自然是馬不停蹄的跑馬圈地了。
根據濟南市自然資源和規劃局公佈的信息，隨後拿下中新智慧城這片土地的是一家叫做濟南智慧城置業的公司，據天眼查披露的信息這家公司是在14年4月份成立的，股東有兩家，一家是建邦地產，一家是上海中忻慧地投資中心，兩家各持50%的股份。建邦就無需多說了，來看一下上海中忻慧地投資中心，根據天眼查信息顯示，這家公司股東有三家，分別為中國建築第八工程局有限公司（股份佔比99.54%）、上海陸鴻投資管理有限公司（股份佔比0.01%），上海中忻城峰投資中心（有限合夥）（股份佔比0.45%）；而上海中忻城峰投資中心的股東在天眼查上顯示有兩家（人），一家（人）是WangMin，另外一家（人）是叫做中新首峰（上海）投資管理有限公司的單位，而這家公司疑似實際控制人是一家叫做SinSing Alpha Partners HK Limited的公司，有媒體報道，它是新加坡淡馬錫控股旗下的吉寶集團，裡裡外外繞了三四繞，繞到這裡終於和新加坡扯上了關係，實屬不易！
也許是智慧在成立公司和拿地階段都被用光了的原因，到了開工階段已經沒有多餘的“智慧”來打造一座“智慧城”了，“江郎才盡”後“智慧城項目”搖身一變便成了“住宅區”，即目前在售的兩大樓盤中新國際城和中新錦繡天地，兩項目截止2016年6月30日累計拿地約1818畝，整體平均樓面價約1400元/平方米左右，當真智慧就是財富，知識就是力量！
不過實事求是的講，該片區如果從純居住的角度上來說，是完全沒有問題的，對於剛需客戶而言，在距離CBD和高新距離如此之近的地方還能有價格12000多每平的樓盤項目，確實也算是難得了；至於煉油廠，不能說一點影響沒有，但絕對是心理影響大於實際影響，不然山體、山建的數萬名師生也不能多年來相安無事。只不過從當年規劃投資500個小目標的“智慧城”“淪落”為目前的住宅區，落差太大，前期在這裡買房的人和在該片區周邊生活的人，有些失落感也是正常的，舉手投足間萬一不小心再瞅見東邊唐冶的崛起，難免就更有些酸溜溜的感覺了，只能嘆息現階段的雪山是恨鐵不成鋼啊，不過，來日方長！
截止目前，“泛中新智慧城板塊”的商業配套也不見動工的痕跡，根據控規，該板塊的商業用地，現主要集中於雪山合苑的西部，向西一步之隔便是煉油廠，如何設計才能實現在視覺上對煉油廠的區隔，也是對設計師提出了相當大的挑戰，騎驢看唱本走著瞧吧。
第四板塊鳳歧路以東繞城高速以西、經十路以北世紀大道以南的大學城版塊。該板塊整體已經非常成熟，唯一希望的就是該板塊的路能夠快速修好，尤其是山東建築大學西門外通往經十路的那條道路，印象中修了得有小十年了，反反覆覆，複復返返，每次大雨過後，積水便將道路全覆蓋，最深處可達半米多，出入的居民和師生望洋興嘆，奈何是一點脾氣沒有。
兩所高校在該板塊的坐鎮提升了整個片區的人文氣息，雖說這年頭以很難再在高校裡面找尋到家國情懷、獨自之精神、自由之思想了，但漫步在校園裡面，總能感受到一種精神的滌盪，感受到學術與人文的氣息。走在校園裡面，看著即將入世的青少年們，想到的卻是這個社會不要對他們太殘忍，不要太禁錮，不然，一個房價高企需要透支年輕一代青春的社會、一個年輕人感受到被壓榨的社會，對立、矛盾、衝突便將會隨之而至！為什麼身處內陸的我們有時也會意識到這些問題，偶爾也會審視下當代的生態？是不是說明已經有什麼東西也在我們身邊萌芽？最大的敵人永遠都是自己，瓦解也永遠都是從內部率先開始的，得益於諮詢的便捷、得益於教育的普及，現在民眾的心智早已開化，套路都懂，“套”太多了，總有想甩膀子破罐破摔卸下的一天。
幸好，濟南的房價對標山東人民的收入雖不便宜，單也不至於令人窒息，在濟南，努力奮鬥，終究能收穫穩穩的幸福，只是經歷過2016年至2018年的房價大幅上漲後，幸福也許會遲到那麼一點時間，但請堅信，她絕不會缺席。
雪山片區房價要比唐冶片區房價低一個梯度，這一點從土地的出讓價格上也可看出來，但距離高新區與CBD的距離反而要比唐冶近5至10分鐘的車程，按照李超人的地段價值論，雪山片區好像是價值窪地，但在市場經濟下，在理性人的背景下，存在即合理。走訪兩個片區對比下來，雪山片區好像就只有地段這個要素在做價值支撐了。但根據政策，濟南將致力於打造1個主中心、1個副中心、5個次中心、12個地區中心和2個衛星城的城市格局，劃定城市邊界，實現15分鐘的生活圈，這種精明增長和組團式發展是對傳統房地產價值地段論的一種有力的衝擊，一旦15分鐘的生活圈形成，就會形成類似於《桃花源記》中的內生系統，在內生系統中，先天要素一定大於後天要素，泉城路、CBD、千佛山、大明湖固然對於濟南這座城市依然及其重要，但對於普通百姓與剛需客戶而言，卻是充分而非必要要素，甚至大多時候既非充分也非必要。
當然，雖雪山片區的房價較唐冶低一個價格梯度，但不代表人家產品力不行，單就戶型而言，雪山片區有幾個戶型是極其值得推薦的。雪山片區內的部分項目130㎡左右的戶型做到了緊湊型的四室，其總價和首付還要略低於唐冶部分項目120㎡的戶型。對於掏空六個錢包買房的剛需客戶而言，如果沒有明顯的抗性與其他訴求，相較唐冶120㎡左右的精裝三室還是建議其購買雪山片區130㎡左右的四室，畢竟多一個臥室，將來就能少一分憂慮，尤其在山東這個思想陳舊的生育大省，畢竟房子不是說換就能換的！如果擔心130㎡四室戶型各個功能區是否合理，是否好用，完全可以問置業顧問要一份CAD圖或者註明尺寸的戶型圖，然後去到歐派或者尚品宅配諮詢下專業的裝修設計師，免費的！至於雪山片區北側的膠濟鐵路線的影響，實地親測後發現其距離海量院裡確實較近，影響較大，但距離目前在建的項目尚有百米或數百米的距離，並且相隔規劃中的韓倉大道與茂密的樹林隔離帶，和煉油廠一樣，心理影響大於實際影響。
最後，祝雪山片區這位不修邊幅的油膩中年大叔能夠早日塑形成功，兌現所處的地段身價！
下一站，頂著歷下區光芒的長嶺山片區。
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