摘要
所謂合同相對性是指，合同只對締約當事人具有法律約束力，對合同關係以外的第三人不產生法律約束力。合同相對性原則主要包含兩個層次的含義：一是除合同當事人外，任何其他人不得請求享有合同權利；二是除合同當事人外，任何人不必承擔合同責任及義務。
房屋買賣合同指出賣人將房屋所有權轉移給買受人，買受人支付價款的合同。此處的房屋，包括了商品房、經濟適用房、房改房、農村房屋等各類合法性質的房屋。那麼審理房屋買賣合同糾紛案件應當如何處理呢？今日黃金律洲團隊榮幸請到了陳士忠律師解讀合同相對性原則在處理商品房買賣合同糾紛中的司法適用問題。
合同相對性原則的內容
合同相對性原則包含了較為複雜的內容，並且廣泛體現於合同中的各項制度之中，法學界一般都將其概括為以下三個方面：
1、主體的相對性，即指合同關係只能發生在特定的主體之間，只有合同當事人一方能夠向合同的另一方當事人基於合同提出請求或提起訴訟。
具體來說，由於合同關係是僅在特定人之間發生的法律關係，因此只有合同關係當事人之間才能相互提出請求，非合同關係當事人，沒有發生合同上的權利義務關係的第三人不能依據合同向合同當事人提出請求或提出訴訟。另外，合同一方當事人只能向另一方當事人提出合同上的請求和提起訴訟，而不能向與合同無關的第三人提出合同上的請求及訴訟。
2、內容的相對性，即指除法律、合同另有規定以外，只有合同當事人才能享有合同規定的權利，並承擔該合同規定的義務，當事人以外的任何第三人不能主張合同上的權利，更無需承擔合同中規定的責任及義務。在合同中，還表現為一方的權利就是另一方的義務，權利義務相互對應，互為因果，呈現出“對流狀態”，權利人的權利須依賴於義務人履行義務的行為才能實現。
從合同內容的相對性可以引申出幾個具體規則。一是合同賦予當事人享有的權利，原則上並不及於第三人，合同規定由當事人承擔的義務，一般也不能對第三人產生拘束力。二是合同當事人無權為他人設定合同上的義務。三是合同權利與義務主要對合同當事人產生約束力，法律的特殊規定即為合同的相對性原則的例外。
3、責任的相對性，即指違約責任只能在特定的合同關係當事人之間發生，合同關係以外的人不承擔違約責任，合同當事人也不對其承擔違約責任。
違約責任的相對性的內容包含三個方面：第一，違約當事人應對因自己的過錯造成的違約後果承擔違約責任，而不能將責任推卸給他人。第二，在因第三人的行為造成債務不能履行的情況下，債務人仍應向債權人承擔違約責任。債務人在承擔違約責任後，有權向第三人追償，債務人為第三人的行為負責，既是合同相對性原則的體現，也是保護債權人利益所必須的。第三，債務人只能向債權人承擔違約責任，而不應向第三人承擔違約責任。
同時，目前法學理論界對該原則內容的表述除了以上三項外，又增加了第四項，效力判斷的相對性，即在認定某一合同有效、無效、可撤銷或者效力未定時，我們應當基於該合同本身提供的事實作出判斷，看該合同本身是否滿足了合同法要求的全部要件。但就目前的司法實踐，陳士忠律師表示，把效力判斷作為合同相對性原則的內容太過牽強，不夠嚴謹。
房屋買賣合同糾紛中預售合同的效力認定
陳士忠律師表示，根據最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”此條規定將商品房預售許可證明是否取得，作為審查合同效力的主要依據，存在相應合理性。
同時，根據上述解釋第六條規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。”陳士忠律師表示，該條款表明商品房預售合同未依據相關法律法規進行登記備案的，並不會直接導致合同無效。
房屋共有權利人的訴訟地位與責任承擔
夫妻一方轉讓登記在自己名下的法定共有房屋，陳士忠律師表示，買受人要求繼續履行合同辦理房屋過戶登記，法院應當對出賣人（登記方）的行為是否構成無權處分或無權代理進行審查，並釋明買受人可以申請追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟，買受人不申請的，法院可以通知夫妻另一方作為無獨立請求權第三人參加訴訟。
陳士忠律師表示，夫妻另一方以出賣人構成無權處分為由要求追回房屋的，可以作為有獨立請求權第三人參加訴訟；夫妻另一方向法院表示同意出賣人轉讓房屋的，可以不追加其參加訴訟。
律師評析
隨著我國經濟結構轉型，在我國房屋買賣市場進一步調整的大趨勢下，房屋買賣合同需要謹慎對待。陳士忠律師認為，遵循民法所規定的誠實信用原則是能夠愈加減少房屋買賣合同糾紛的關鍵之一。在甲乙雙方有任何商業合作的可能時，應當在其談判、商議、成交的過程中本著“誠信、平等、相互成就”的初衷。
同時在現代市場的環境中，由於交易關係的複雜化，加大了合同當事人的不確定性。為實現一項合同，常常需要多方共同努力，需要建立新的依賴關係或利益關係。若所有案件均按照合同關係中明確的、孤立的相對性原則，就常常不符合社會現實情況了，這就需要創設種種例外規則，以實現真正的公平和正義。
