楼市里最微妙的一种产品形态，大概就是学区房了。所有人都对学区房的价值有自己判断，有觉得值得投资的，有觉得被高估的。
学区房必使家长疯狂
其实不论你怎么想的，当你有了自己的小孩之后，面对学区房的所有理性的分析都开始没用，脑子里唯独想的就是买哪里的学位房能帮助孩子升上更好的高中？
今天就介绍一下四大名校之一的深圳中学初中部。深中毕业是新一代深圳人的一张名片。推荐、保送机会是别的学校无法企及的。
2018年深圳中学初中部四大率36.31%，十大率47.06%，深中初中部达到这么高的十大率确实深圳之最，对比同是四大名校实验中学初中部33.93%、实验学校中学部31.32%和深圳高级中学24.62%，深圳中学初中部真的年年硕果累累。
深中初中部入学最主要的方式就是地段生。地段生是以学区范围划分的方式，在学区地段购买房产，以类别积分的原则录取。除此之外还有特长生和考试选拔。
总之深圳中学初中部无论重点班还是地段生中考成绩都非常优秀，老师也非常认真负责，买学位房是对孩子投资的一种方式，这么高的产出比，深中值得拥有。
那今天就为大家推荐一个富有传奇色彩的深中学位房↓
捂盘10年，他终于来了
德弘天下是建好多年未售的好项目，能捂盘十年，有多方面原因。
首先是政策原因：2006年，深圳出台“90/70”政策（规定凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。）
彼时，德弘天下华府开发商灵机一动，推出双拼和三拼户型，这在当时还没有限购，它灵活地避开了90/70政策，迎合喜欢买大户型的深圳人的喜好。但是，2010年的限购令打破了开发商的美梦。限购令规定深户家庭多只能买2套房，非深户只能买1套。对于都是多拼户型的德弘天下简直是有苦说不出。几乎没有买家愿意花名额买双拼户型。毕竟，在深圳，比地段更值钱的，就是名额了！
10年时间，德弘天下因为机缘巧合迟迟未能开盘，深圳却在这10年时间发生了巨大的变化。10年前，深圳中心与房价高点在福田、罗湖，如今，深圳西部已经崛起，南山、宝安成为深圳房价高点区域，罗湖渐渐成为“洼地”。这对于位于罗湖的德弘天下来说，有些许遗憾。
但是也是在这10年间，深圳房价也一直居高不下。或许对于德弘天下来说，又是不同的感受。
2009年时，网友预测德弘天下的房价为1.6万/平，之后又有人预测不超过3万/平。2019年，在传出德弘天下即将开盘之际，网友再次预测德弘天下房价，因为名校学位房在近几年水涨船高，预计备案价在9-10万。
德弘天下楼盘测评
【项目概况】德弘天下位于罗湖区翠竹街道，洪湖、田贝、翠竹片区之间。西面与文锦北路相邻，南北分别靠近田贝二路、田贝三路。开发商是深圳人非常熟悉的茂业集团, 德弘天下是茂业集团近几年在深圳的首个住宅项目。由8栋超高层（地上52，地下4层）组成，半围合式布局。总房源约1700户 （以开发商公布为准）车位数共1415个（其中住宅车位1257，商业车位158），容积率：4.64，绿化率：48%。
【项目配套】德弘天下配置大型园林景观、约1100㎡泳池以及特色休闲活动区。8栋住宅建筑围合成大园林+大社区。局部范围内的新大型商业配套暂无，由于老小区集中，基本的生活配套能够满足，就近的有华润万家、沃尔玛及其它小型超市。跨过东门北路则是另一番天地，聚集了深圳出名的“金三角”市级商圈。未来华润湖贝万象，还会为区域增添色彩。医疗方面，南面就近市人民医院，深圳老牌综合三甲医院，规模也大。周边还有多个社康中心，基本保障不缺。该项目是个
【交通】临近地铁7号线洪湖站，相距约500米。通过换乘，可便捷达到万象城、华强北等市级商圈，罗湖火车站、口岸等功能配套。
【学校】北面建设有锦田小学德弘校区（今年刚启用）和罗湖清秀幼儿园。最吸引人的就是深中的学区。
【户型面积】69-76㎡的小户型，及建面400㎡的复式户型，少量建面超过1000㎡的顶复户型。
【户型分析】
【小嗨评房】
项目亮点：
1. 深中学区内，且是确切的学区，无疑是该盘最大的卖点标签。不过，在学区积分制度下，能否分到学位是另一回事。
2. 位置区位优势明显，位居罗湖成熟地带，周边配套丰富齐备。满足基本需求的情况下，几乎是要啥有啥。
3. 罗湖新房紧缺，德弘天下是少有的刚需必选。主力户型产品为建面69-76㎡2-3房，建面69㎡的户型优秀且为现房，相比周边老旧二手房，总价性价比突出。
4. 罗湖整体进行着万象更新的节点，区域整体改造多，旧改丰富，对提升完善城建、环境、交通等方面的预期明朗。
5. 大景观，周边公园环绕，产品建筑鹤立鸡群，视野开阔。
项目不足：
1. 产品在设计之初按照超大户型打造，此次分割入市，还是比较明显看得出部分户型较为不合理，譬如动静线交织、客厅开间小、全屋进深长等问题存在。
好在户型不大，缺陷没有被放大。偶数层69的D/E户型是好，但卫生间是暗卫。阳台的设计使房间的利用率降低。2. 德弘天下围合的南面地块处规划了变电站，用地面积约4000㎡。应该说有这样的规划肯定是经过了科学的决策，判定变电站对居住人群的实质影响微乎其微，但心理感受可能有些微妙。
3.社区有些小，而且楼盘搁置多年。外面会有些周围老旧房子太多，文锦路的噪音等这些因素看个人的在意程度吧。
4. 产权楼龄需要注意一下，可能有朋友会比较在意。但其实根据《物权法》的规定，产权到期后可自动续期。
声明：
1、以上楼盘信息包括户型、均价、配套等，请以现场销售官方信息为准，对此嗨新房不作任何承诺。
2、以上涉及的学区信息来源于教育部门2017年公布的学区规划，具体学区划分及学位申请条件请以入住后当年教育部门公告为准。
3、以上观点仅供参考，不构成购买和投资建议。
4、以上部分图片来自网络。
