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來不及解釋了，快上車🚗老司機帶帶你
2019年年中前夕，黃老闆回了趟老家胡建，約老鄉老闆們“敘敘舊”，順便談點生意，“最近手頭有點緊，要不要再拉兄弟一把？”
彼時泰禾正值風雨飄搖之際，資金緊張、高管離職，短短小半年，黃老闆就把手頭的5個項目轉給了閩系同行世茂。老鄉們給黃老闆支了個招：大家都看衰你，你得在媒體上做做宣傳宣傳。
回京後，久居深宅大院多年的黃老闆猶豫了一陣子，終於決定跟媒體見見面。在那場見面會上，有提問，“我朋友買了你們北京院子二期的房子，會爛尾嗎？”
據說，黃老闆是這樣回答的，“恭喜你那個朋友，因為限價，他買到就是賺到了。”
一年後，北京院子二期的業主們不僅沒有覺得賺到，一百多戶的房子沒有拿到預售證，工地停工了半年，雖經多次維權，工地部分勉強開工，但施工方說，泰禾拖欠了數億工程款，不久將停工走人，“爛尾幾乎成定局。”
真是一問成讖。
01
作為胡建人，黃老闆很自信自己的運勢。
2002年，在福州深耕多年地產的黃老闆進京，在當時的通州丁各莊運潮減河邊拿了一塊地，這塊地最開始的規劃是容積率高達3的高層普通住宅。黃老闆說，“當時來看這塊地，不堵車的話，開到天安門只要半個小時。再看環境，紫氣東來，風水寶地。在北京有這樣的自然環境還真不多見。”
於是他將改成容積率只有0.33的別墅區。起初，別墅被設計成地中海風格，發現北京風沙大，白牆不耐髒，請來當時頗為知名的藝術家重新設計，但建成效果“像非洲原始部落”，只好又拆了重建。重建出來的就是中式院子。這片在運潮減河邊的院子當時遠離市區，直到2010年，四居的院子也要賣到1600萬，但也就城裡有錢人置個院子供老人養老。
結果，通州潞城成了北京副中心行政區所在地，距離“運河岸上的院子”也就區區淺淺窄窄的一條運潮減河，曾經偏僻的院子已經是毗鄰市行政中心的黃金地段，叼根菸還沒抽完就到了副中心行政區。
如此運勢，黃老闆更是堅信他的運氣會長久。從2015年起，黃老闆就帶著泰禾一路狂奔，一路“買買買”，就在調控升級的2017年，還進行了45場併購，耗資約489億元。那些錢，都是借來的。
借債還錢，天經地義。要還錢，要麼就是把房子賣出去回籠資金，要麼就是借新還舊。前者是很多地產商慣用的高週轉玩法；後者在過去只要錢給得到位，還能繼續滾動。但黃老闆做的是高端的院子，一套上千萬，“高週轉”不了；金融去槓桿，非銀非死即傷，再難以滾動。
到了2018年，黃老闆要還債了。可口袋沒那麼多錢，只能變賣項目籌資苦撐了大半年。
去年，黃老闆說：“最困難還是在去年年底，但是也沒有大家想象的這麼差”
但今年可能更差。
7月6日，上海清算所披露：“2020年7月6日是泰禾集團2017年度第一期中期票據（簡稱：17泰禾MTN001）的付息兌付日。截至今日日終，我公司仍未收到泰禾集團股份有限公司支付的付息兌付資金，暫無法代理發行人進行本期債券的付息兌付工作。”
黃老闆曾想辦法解決兌付資金，然鵝，在兌付日，還是沒能搞掂。
胡建那邊傳聞，為了度過難關，黃老闆拉著妹妹以個人名義向民間借貸借了幾個小目標。但這借來的幾個小目標相對泰禾眼前的債務，可謂杯水車薪。
畢竟截至6月12日，泰禾已到期未歸還借款金額235.58億元。
02
黃老闆手頭還有不少地。土地是硬通貨不假。
但問題是，之前黃老闆太大手筆，拿的地都很貴，按現在限價來算，很多地根本沒法開工。至於還在蓋和蓋得差不多的項目，黃老闆是做豪宅的，很看重產品力，“院子”在他手裡已經是個IP，為了“豪”就在成本把控上不惜血本，設計、用料講究，肯花錢，本打算走精品路線，溢價高，賣得貴，賣給有錢人。
結果限價不見放鬆，蓋好的不得不捂盤，沒蓋好的也沒錢再蓋下去了。
錢是地產之母。當年為了將規模迅速做起來，黃老闆做了兩手安排：攬人、融資。
前些年，黃老闆平日就在“運河岸上的院子”裡，會見了一撥又一撥的金融高管和前來面試的地產公司高層。
黃老闆總是以很高的薪資，有高達數百萬把一個人挖過來。但是來了的人都說，人來了之後，黃老闆就要人家在最短的時間完成任務，把資源都貢獻出來，要是完不成任務或者用盡了資源，那就得走人。
很多經理人乾脆不伺候了，掛靴而去，走得很不愉快。江湖套路太深，讓地產老江湖們逐漸敬而遠之。
黃老闆對新聘來的外來高管大方，但對於跟隨自己多年的老員工們卻不怎麼願意漲工資。泰禾從高峰跌入低谷，外來的高管都拂袖而去後，黃老闆才發現老員工的難能可貴，才想起要內部提拔，可那時候也只有他們可用了。
“老臣”們殫精竭慮，幫著促銷、變賣、騰挪首付款，又熬過一年。
做地產重要的是拿地、融資。融資得靠金主們。黃老闆去年曾經抱怨，前年放開做，金融機構誰的資金便宜就給誰做，很多金融機構來求合作，得等三四個小時。面對後來的困局，黃老闆說，那都是市場傳太多小道消息，金融機構人員流動大，圈子傳來傳去，對泰禾影響很大。
有機構的小夥伴聽到這說法時，說貴司沒錢的時候，一天三撥不同部門的人都跑來求融資是怎麼肥事？
黃老闆那些話也傳到了很多機構的耳朵裡，老總們聽了很感動，不傳小道消息了，很慶幸沒合作過，默默拉黑就是了。倒是那些已經上船的機構們急跳腳，臥槽，上哪再去找接盤俠去？
這不，大胡建老鄉歡迎您來垂詢。
幾年前，泰禾就是網紅了，對於“晉級”網紅，當時黃老闆有一番獨到的見解：“不怕人家罵你，就怕沒人理你。一家企業如果沒有人關注，就差不多了。泰禾算網紅明星企業了。要是在福建，誰理你？”
兜兜轉轉18年，黃老闆最後才發現，比起在地平線上的戰投，還是老鄉最直接管用。
翔哥書單
每天在“”處出沒，有興趣的可加入。
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據說，黃老闆是這樣回答的，“恭喜你那個朋友，因為限價，他買到就是賺到了。”
一年後，北京院子二期的業主們不僅沒有覺得賺到，一百多戶的房子沒有拿到預售證，工地停工了半年，雖經多次維權，工地部分勉強開工，但施工方說，泰禾拖欠了數億工程款，不久將停工走人，“爛尾幾乎成定局。”
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於是他將改成容積率只有0.33的別墅區。起初，別墅被設計成地中海風格，發現北京風沙大，白牆不耐髒，請來當時頗為知名的藝術家重新設計，但建成效果“像非洲原始部落”，只好又拆了重建。重建出來的就是中式院子。這片在運潮減河邊的院子當時遠離市區，直到2010年，四居的院子也要賣到1600萬，但也就城裡有錢人置個院子供老人養老。
結果，通州潞城成了北京副中心行政區所在地，距離“運河岸上的院子”也就區區淺淺窄窄的一條運潮減河，曾經偏僻的院子已經是毗鄰市行政中心的黃金地段，叼根菸還沒抽完就到了副中心行政區。
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到了2018年，黃老闆要還債了。可口袋沒那麼多錢，只能變賣項目籌資苦撐了大半年。
去年，黃老闆說：“最困難還是在去年年底，但是也沒有大家想象的這麼差”
但今年可能更差。
7月6日，上海清算所披露：“2020年7月6日是泰禾集團2017年度第一期中期票據（簡稱：17泰禾MTN001）的付息兌付日。截至今日日終，我公司仍未收到泰禾集團股份有限公司支付的付息兌付資金，暫無法代理發行人進行本期債券的付息兌付工作。”
黃老闆曾想辦法解決兌付資金，然鵝，在兌付日，還是沒能搞掂。
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黃老闆手頭還有不少地。土地是硬通貨不假。
但問題是，之前黃老闆太大手筆，拿的地都很貴，按現在限價來算，很多地根本沒法開工。至於還在蓋和蓋得差不多的項目，黃老闆是做豪宅的，很看重產品力，“院子”在他手裡已經是個IP，為了“豪”就在成本把控上不惜血本，設計、用料講究，肯花錢，本打算走精品路線，溢價高，賣得貴，賣給有錢人。
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前些年，黃老闆平日就在“運河岸上的院子”裡，會見了一撥又一撥的金融高管和前來面試的地產公司高層。
黃老闆總是以很高的薪資，有高達數百萬把一個人挖過來。但是來了的人都說，人來了之後，黃老闆就要人家在最短的時間完成任務，把資源都貢獻出來，要是完不成任務或者用盡了資源，那就得走人。
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有機構的小夥伴聽到這說法時，說貴司沒錢的時候，一天三撥不同部門的人都跑來求融資是怎麼肥事？
黃老闆那些話也傳到了很多機構的耳朵裡，老總們聽了很感動，不傳小道消息了，很慶幸沒合作過，默默拉黑就是了。倒是那些已經上船的機構們急跳腳，臥槽，上哪再去找接盤俠去？
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幾年前，泰禾就是網紅了，對於“晉級”網紅，當時黃老闆有一番獨到的見解：“不怕人家罵你，就怕沒人理你。一家企業如果沒有人關注，就差不多了。泰禾算網紅明星企業了。要是在福建，誰理你？”
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