这几天小伙伴们注意到这样一则新闻没？近日召开的国务院常务会议确定，加大城镇老旧小区改造力度，推动惠民生扩内需。在国新办4月16日举行的国务院政策例行吹风会上，住房和城乡建设部副部长黄艳表示，住建部将会同相关部门强化协调配合，完善支持政策，加强督促指导，压实地方主体责任，有序实施2020年改造计划。
“老旧小”拆除
看起来平平无奇的新闻报道，实则暗藏玄机。为啥国家要在全球疫情形势严峻、经济下行压力巨大的情况下，出台这样的政策？城镇老旧小区改造跟我们有毛关系？老破小能否迎来第二春，还有持有或投资的价值吗？
一、为什么要改造老旧小区？
早些年对待老旧小区最常见的办法就是一拆了之，因为经济形势一片大好，房地产市场蓬勃发展，房价地价还在起步阶段，拆迁成本不高、效率快、土地增值潜力大。现在的房价可望不可即，谁家的银子都不是大风刮来的，在黄金地段搞成片的拆迁，成本的经济成本和时间成本都居高不下，实在是拆不动了。
老旧小区改造应运而生，大拆大建如果是大水漫灌，老旧小区改造就是精准滴灌。同样的银子原来只能拆一个小区让一部分人一夜暴富，现在能让一片小区阳光普照更多人受益，投资的周期短、施工难度小、改善效果好、边际效益明显、性价比极高，何乐而不为？
老旧小区
二、老旧小区改造都干些啥？
老旧小区改造不同于大规模连片拆迁和棚改，主要是聚焦2000年以前那些公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。所以比起大拆大建，老旧小区改造主要做抗震加固、加装电梯、改造管线、增设服务设施、规范小区管理等修修补补的工作，这也不同于原来只顾面子小打小闹刷刷外墙、剪剪花草，可得实打实地动工改造，切实解决老房子的居住体验痛点。
城区老房子蛮多的
三、老房子到底是香饽饽还是烫山芋？
除了成本太高拆不动以外，以前大拆大建的模式搞土地财政，仅靠房地产拉动经济等饮鸩止渴的做法已经被不可持续了。而老旧小区这块蛋糕也不容小觑，全国老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，总投资额高达4万亿元。2019年全国共改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户。2020年，全国计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍多。按平均每年改造3万个小区算，接下来的5年都会是城镇更新管理的工作重点！
老旧小区改造总体来说对房地产市场的刺激不会很明显，重点还是侧重改善民生、提振内需。改造资金采取了政府与居民、社会力量合理共担的机制。中央给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本和社会力量参与改造运营。这种模式有效阻断了热钱快速流入、减少了对房地产市场的直接刺激。
旧改拆除
老旧小区接棒大规模棚改、拆迁，虽然让很多人一夜暴富的美梦幻灭，但中长期来看仍是利好。老旧小区多处于城镇中心，本就有着交通便利、医疗教育资源聚集的天然优势，只是圄于户型设计理念落后、设施陈旧、物业管理缺失等条件限制，让很多人望而却步。
改造后，对于卖房人来说改善了居住体验、更新了配套设施、完善了物业管理，提升了不动产品质，房子自然更加保值。对于买房人来说客观上增加了有效供给，除了价格高企的新房外，改头换面的“新”老旧小区又提供了更多购房选择。对于政府来说，确保了房地产市场有序发展，又均匀有效持续拉动了投资，多方共赢。
四、万事无绝对，切忌一刀切
宏观层面算的总账是一回事儿，具体到咱自己家的老房子可得具体问题具体分析。如果您家也有老房子，或者准备入手老房子可得好好掂量掂量。
旧貌换新颜
房地产行业那个人尽皆知的黄金法则一定要牢记：地段、地段、还是地段！只有一二线那些交通便利、尤其是教育医疗资源集中的黄金地段的老旧小区改造后的溢价空间比较大。如果您身处十八线城市，占有稀缺资源少或者城市规模小，分分钟可以另起炉灶建个新城取代老城镇，就别指着老旧小区改造让您家老房子逆袭翻身焕发第二春了。
