房地產企業舊城改造或城市更新過程中，經常涉及拆遷安置業務。不僅房地產企業頭疼，對於安置用房價格如何確認莫衷一是。連搬遷戶也頭疼，收到的補償款項，分不清楚哪些徵稅、哪些免稅、哪些又該交稅。
一、稅法規定
《營業稅稅目註釋（試行稿）》（國稅發[1993]149號）的規定，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不徵收營業稅。
《國家稅務總局關於土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）規定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府正式文件，按照國稅發[1993]149號規定，不徵收營業稅。
對於土地及地上附著物，有專門的補充規定，《國家稅務總局關於單位和個人土地被國家徵用取得土地及地上附著物補償費有關營業稅的批覆》（國稅函[2007]969號）：對國家因公共利益或城市規劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權，並按照《中華人民共和國土地管理法》規定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產）的補償費不徵收營業稅。
營改增後，根據《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》（財稅〔2016〕36號文件印發）第一條第（三十七）項規定，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者，免徵增值稅。
需要注意的是，土地使用權歸還給土地所有者，營業稅是不徵稅，而增值稅是免稅，免稅不同於不徵稅，不徵稅是指項目不在徵稅範圍內，而免稅本身屬於應稅範圍，但稅法規定給予某些項目取得收入免予繳納增值稅的稅收優惠，例如2019年9月26日，國家稅務總局安徽省稅務局發佈了“土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免徵增值稅優惠”備案流程，見附件一。
那對於企業的取得的建築物、構築物和機器設備的補償收入，是否徵收增值稅，有的地方通過答疑的方式，進行了明確，整體上說有的地方徵收，也有的地方不徵收。
二、徵收增值稅的區域
（一）湖北
最早明確的應是湖北了，原湖北國稅發佈《湖北省營改增問題集》在第四部分“房地產業”章節明確了地上建築物和機器設備需要徵收增值稅，並給出了詳細的處理方法，內容節選如下：
“24.納稅人將國有土地使用權交由土地收購儲備中心收儲，取得的補償收入能否免徵增值稅？
納稅人將國有土地使用權交由土地收購儲備中心收儲，取得的建築物、構築物和機器設備的補償收入徵收增值稅，取得的其他補償收入免徵增值稅。
25.一般納稅人的國有土地使用權被政府收回時，其取得的建築物、構築物和機器設備的補償收入如何徵收增值稅？
（1）根據《全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）和《》（公告2016年第14號），一般納稅人的國有土地使用權被政府收回時，其取得的建築物、構築物的補償收入，屬於轉讓不動產的應稅行為，應按照以下規定繳納增值稅：
①一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的餘額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。
②一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。
③一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（含自建）的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。
④一般納稅人轉讓其2016年5月1日後取得（含自建）的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。
根據《湖北省關於明確營改增後若干業務問題的通知》（鄂地稅發〔2016〕117號）的規定：“由於隨土地收回的建築物、構築物不需要辦理過戶手續，因此，該類不動產的轉讓由國稅部門負責徵收。”
（2）根據《關於全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》（財稅〔2008〕170號）、《關於一般納稅人銷售自己使用過的固定資產增值稅有關問題的公告》（公告2012年第1號）和《關於營業稅改徵增值稅試點期間有關增值稅問題的公告》(總局公告2015年第90號)等，一般納稅人的國有土地使用權被政府收回時，因不可搬走的機器設備取得的補償收入，屬於銷售貨物的應稅行為，應按照以下規定繳納增值稅：
①一般納稅人銷售其按照規定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產可以選擇簡易計稅辦法依3%徵收率減按2%徵收增值稅，同時不得開具增值稅專用發票。
②納稅人銷售自己使用過的固定資產，適用簡易計稅辦法依照3%徵收率減按2%徵收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易計稅辦法依照3%徵收率繳納增值稅，並可以開具增值稅專用發票。
③納稅人銷售其按照規定可以抵扣進項稅額的固定資產，應按照一般計稅方法繳納增值稅。
26.單位（個人）房屋被徵收（拆遷），徵收人與被徵收人簽訂的《徵收補償協議》中未區分房屋補償和土地補償的，如何區分徵稅收入與免稅收入？
徵收人與被徵收人簽訂《徵收補償協議》時，應分別對土地、房屋價值單獨評估。未單獨評估或房屋評估價值低於房屋、土地價值總額20%的，按20%確定房屋計稅依據”。
並且，在2019年9月28日，湖北稅務局回覆納稅人提問時，再次重申了觀點。納稅人提問時，很有策略的列舉了翔實的營業稅的政策，依照嚴密的邏輯推理得出“地上房屋、建築物、構築物等不動產徵收增值稅，可以沿用以前營業稅條款不徵收增值稅才是合理的”結論。具體如下：
納稅人提問：“當地政府因城市建設整體規劃的需要，要求我公司整體搬遷異地重建併為我司出具專項政策性搬遷文件，由當地開發區政府和房屋拆遷辦對公司所有不動產整體補償接收，由當地政府財政資金支付該補償款。所以我司應是符合政策性搬遷條件，所以按財稅（2016） 36號文件規定：對土地使用者將土地使用權歸還土地所有者免徵增值稅也進行了備案。 但是同時對政府收回不能搬遷的地上房屋、建築物等增值稅問題沒有明確，對此我司有以下疑問：按國稅函[2007]969號文件《關於單位和個人土地被國家徵用取得土地及地上附著物補償費有關營業稅的批覆》以及國稅函（2008）277號，均明確規定納稅人將土地使用權（包括地上其他不動產）歸還土地所有者不徵收營業稅。雖然營改增後國家稅務總局沒有明確文件規定地上房屋、建築物、構築物等不動產是否徵收增值稅，我們理解在營業稅是不徵收的，營改增後沒有明確規定地上房屋、建築物、構築物等不動產徵收增值稅，說明是可以沿用以前營業稅條款不徵收增值稅才是合理的。以上理解是否正確請給予回覆以便我司進行稅務處理為謝！”
而湖北稅務12366納稅服務熱線回答的也簡明扼要、不容置疑，“您好！您提交的問題已收悉，現針對您所提供的信息回覆如下：
根據相關規定，關於拆遷補償收入徵收增值稅問題。納稅人將國有土地使用權交由土地收購儲備中心收儲，取得的建築物、構築物和機器設備的補償收入徵收增值稅，取得的其他補償收入免徵增值稅”。
（二）福建及廈門
2018年5月11日，廈門稅務局也對納稅人諮詢的“拆遷補償要不要交增值稅”問題進行了答覆。
納稅人諮詢：“企業因政府建設需要，從政府部門取得房屋拆遷補償款要不要交增值稅？補償合同中列示的補償項目有：1、房屋補償；2、裝修補償；3、設備搬遷補償；4、地上附著物補償；5、水電移機補償；6、臨時安置補償；7、選擇貨幣補償獎勵；8、按期簽約搬遷獎勵。因根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回。請問以上各項補償是否需要交增值稅？”
廈門稅務局答覆內容節選如下：“根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件三規定：“一、下列項目免徵增值稅……（三十七）土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。”因此，若你司取得的政府拆遷補償金屬於上述情形的收入性質，可以免徵增值稅。不屬於歸還土地使用權性質的補償，目前政策並未明確屬於不徵稅收入，另外從財稅[2016]36號文有關征稅範圍的界定看，該種行為也不屬於“非經營活動”；於是，如果經營單位需要開具增值稅發票則按照開具的發票金額徵收稅款。”
2018年9月27日，福建省稅務局納稅服務處也回覆了類似問題。
納稅人諮詢，“我公司賀喜科技(福建)有限公司被政府徵遷簽訂了《土地使用權(含房產)收回補償協議書》,收到的收回補償款中包括地面建築物補償款,請問收到的地面建築物補償款是否要繳納增值稅？”
福建省稅務局納稅服務處答覆如下“您好，對於按照城市規劃、公共利益等的需要，政府按規定發佈徵收決定徵收土地給予的房屋拆遷補償，目的主要是收回土地使用權，被徵收單位收取的各類拆遷補償(房屋補償、獎勵、補助、青苗補償等等）都屬於銷售土地使用權而收取的各項費用，屬於價外費用，併入銷售額一併徵收增值稅，如果符合36號文附件3規定的，可以享受增值稅免稅優惠，開具增值稅普通發票”，答覆依據見本文附件二。
（三）北京
2020年2月26日，納稅人向北京市稅務局諮詢“單位取得拆遷補償是否繳納增值稅，若需繳納，適用什麼增值稅稅目？政策依據是什麼？”
12366北京中心答覆 節選：“企業廠房因拆遷取得的拆遷補償款，對於建築物補償按照銷售不動產繳納增值稅，對於生產機器補償按照銷售貨物繳納增值稅，而人工補償、停產停業補償、青苗補償不屬於增值稅徵收範圍。對於上述各類補償款的具體款項應在拆遷協議中予以明確，且被拆遷單位在財務處理上應分別核算。”
有案例為證，2018年11月28日京威股份（002662.SZ）在《京威股份關於深圳證券交易所對公司2018年半年報問詢函的回覆公告》中披露，公司北京生產廠區土地及地上建築物由政府回購、收到對價12億元（含稅），扣除賬面淨值（4.1億元）、發生稅費（1.05億元，其中增值稅及附加稅費0.63億元、土地增值稅0.42億元）、搬遷費用（4.2億元）、安置費用（2.9億元）後，產生搬遷虧損0.25億元。
並且強調了搬遷的背景。公司本次北京基地搬遷並非單純的土地及地上建築物出售，而是公司為了響應政府號召，適應新時期北京工業調整，疏解非核心首都功能，同時滿足公司全國基地佈局的發展規劃需要進行的搬遷，且搬遷後需要在異地新建生產基地。
2018年6月5日，公司召開第四屆董事會第二十九次會議審議通過了《關於公司北京生產基地搬遷後的土地及地上建築物政府回購的議案》，“根據北京當地政府要求，北京生產廠區土地及地上建築物由政府回購”。
三、不徵稅的區域
納稅人於2020年3月16日向山東稅務局提問， “您好，我公司有一處生產工業園區（2001年所建），因政府規劃要求搬遷，公司收到的土地補償款、房屋及附屬設施補償款，是否需要繳納增值稅、印花稅，對此事項涉及的相關稅收政策依據？”
山東省稅務局回覆：“根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務院第191次常務會議通過）第一條，在中華人民共和國境內銷售貨物或者加工、修理修配勞務(以下簡稱勞務)，銷售服務、無形資產、不動產以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。
企業收到的土地補償款、房屋及附屬設施補償款不屬於增值稅的徵稅範圍，不需要繳納增值稅”。
對山東此次特立獨行的答覆，點贊！
綜上，對於徵稅的地方，沒有什麼好說的，完稅後搬遷戶沒有什麼風險。對於答覆中免稅或不徵稅的，需要提示大家，答疑只是答疑，不是稅收規範性文件，所以答疑最後均以“上述回覆僅供參考”結尾，如果國家或者地方發佈了文件，應以文件規定為準。
在正式文件發佈前，隨著時間的推移，答覆很有可能某天會被刪掉或者鏈接失效（如廈門），所以建議搬遷企業先按照有利原則取得免稅發票，同時做好證據保全，通過電腦對頁面進行截圖保存，以備日後稅務檢查。
附件一、國家稅務總局安徽省稅務局增值稅優惠辦理流程
附件二：
根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》規定：
第一條 在中華人民共和國境內（以下稱境內）銷售服務、無形資產或者不動產（以下稱應稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業稅。
單位，是指企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體及其他單位。
個人，是指個體工商戶和其他個人。
第九條 應稅行為的具體範圍，按照本辦法所附的《銷售服務、無形資產、不動產註釋》執行。
……
第三十七條 銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。”
2.根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3 營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定：
一、下列項目免徵增值稅
（三十七）土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。六、上述增值稅優惠政策除已規定期限的項目和第五條政策外，其他均在營改增試點期間執行。如果試點納稅人在納入營改增試點之日前已經按照有關政策規定享受了營業稅稅收優惠，在剩餘稅收優惠政策期限內，按照本規定享受有關增值稅優惠。
附件三：
