房价持续下跌将会对中国经济造成什么样的影响， 一直受到政府和社会各界关注。本文将从房价持续下跌对中国银行业以及对经济结构带来的影响进行分析，进而推导出对社会各领域的影响，包括对家庭资产、消费信心、社会稳定以及政府财政支出等方面的影响。
一、房地产持续下跌对中国金融业资产质量和规模形成影响
根据中国人民银行公布的数据，截至2018年一季度末，我国房地产贷款规模达到34.1万亿元，同比增长20.07%，远高于全部贷款增速（12.80%），占金融机构所有贷款规模的27%左右，如果高的贷款规模占比和如此高的贷款增速，如果房价有向下的波动的风险，将意味着银行坏账率的大幅增加，所以，房价波动对银行业的影响，一直是备受社会各界的关注，银行业也不断进行房价波动的压力测试，来评估可能造成的影响。
2010-2011年期间，房价上涨十分迅速，短期攀升至万元均价，引起社会极大关注。在监管机构主导下，各大银行对可能的房价下跌进行压力测试，结果显示：如果房价跌幅达到30%，同时利率上升108个基点，将对银行的资产质量带来一定程度的消极影响。2010年之后，房价仍然处在上行通道，特别是2015年，一线城市房价暴涨，政府出台多项管制措施，才使得房价没有继续高速上涨；但是，中国的房价已经在高位，2017年百城房价触及均价14000元/米的高位。2017年，平安证券发布《中国房地产深度研究报告》，报告认为，通过综合压力测试结果与其他定性角度考虑，认为中国房价下跌20%即会给银行业带来巨大压力，会造成银行呆账、坏账增加，银行不良资产率上升，银行为了保持资产健康，将被迫去杠杆，进一步推动房价下跌，形成螺旋下降的趋势，风险相互叠加，进一步推动银行不良资产率的上升。
前车之鉴就是，2011年温州房地产泡沫破裂后，温州银行业长达数年陷入困境，期间资产不良率的高点是2014年的4.68%。从银行压力测试模型来看，房价下降20%，利率上调54个基点的情况下，短期内，银行不良资产率就能达到4.18%，接近温州的不良率水平，对银行业造成严重影响。
通过对比2010年和2017年的银行压力测试的结果，可以看出高房价背景下，银行业对房价持续下跌的承受能力越来越弱。中国人民银行公布的数据显示，截至2018年6月末，我国房地产贷款规模达到35.78万亿元，房地产贷款占全部贷款的比重达到27.7%，远超地方政府债务和信用债规模。
与房地产直接相关的贷款，包括个人住房贷款、房地产企业开发贷款等；另外还有以房地产作为抵押物的其他贷款，包括地方政府及其他非房地产企业以土地或房产作为抵押物获得的银行贷款。根据对四大国有商业银行、13家股份制银行、10家城商行和8家农商行的数据统计，抵押贷款约占商业银行贷款总额的43%，其中绝大多数抵押物为土地或者房产。
如果房价持续下跌，将造成涉房地抵押物价值缩水，当抵押品价值跌破未偿还贷款余额时，贷款人会主动选择放弃还贷，将发生大量呆账、坏账，风险全部抛给了银行。在“买涨不买跌”的购房心理下，银行的房产抵押物流动性变差，银行可回收资金减少，因此银行的风险将直接暴露。为防止这种情况发生，银行通过提供首付比例以及降低房屋抵押价值来降低杠杆率，降低了贷款意愿，抽贷或惜贷情况可能进一步打击房地产市场，造成恶性循环。
2018年，在政府的管制下，房价基本稳定，在中国金融业去杠杆的背景下，经济平稳发展，十分难得。如果房价跌幅超过30%，极有可能引起系统性金融风险，将对银行业造成致命打击，同时拖累中国经济的发展。
二、房价持续下跌对中国经济结构升级的影响
中国目前正处在经济结构转型升级的关键时期，从出口拉动型经济向消费拉动型经济转型，从低技术含量产业带动向高科技行业带动的经济结构转型；推动消费需求升级，促进消费机制的完善，开展“双创”活动，以科技带动产业升级，推动中国向创新型社会转变。
房地产行业是中国经济的重要组成部分，房地产以及房地产相关行业对经济的影响的占比在20%左右，牵涉面相当广泛，房地产无论对于个人还是对于企业来说，都是十分重要的资产；个体是消费的主力，资产的多少决定了消费能力的大小，企业是科技投入的主力，资产的多少影响着向科技投入量的大小。
中国家庭金融调查（CHFS）的数据显示，中国家庭的房产在总资产中占比高达69%。中国家庭中，将近四分之三的资产是房产代表的，而房产是固定资产，或者通过按揭贷款的方式购买；这就意味着，如果房价下跌，中国家庭的资产也会随之下降，将会显著降低用在消费领域的资产配置。房价下跌20%就意味着消费量缩减20%，这对中国经济结构的转型升级将带来剧烈的冲击，拖慢中国向消费型社会转型的步伐。
房地产还是企业储备资产的重要载体，根据WIND数据显示，截止到2018年6月26日，A股3582家上市公司中，有1664家上市公司持有投资性房产，占比47.11%，合计持有的房产市值多达9905.14亿元。房地产在企业经营中的地位，不仅仅是重要的投资产品，还是企业保持稳定现金流的一种方式。工业用地是企业开展经营活动的场所，前期公司以高价买下土地，扩建厂房，如果房价下跌，也就意味着公司资产价值的下降，但是，企业不得不背负高额的贷款，在经济萧条的时刻，公司的现金流将会显著缩紧，加大企业运营的压力。公司投资房产，在房价上升的通道中，企业利用房地产去银行抵押，获得贷款，充实公司的现金流，但是，如果房价下跌，银行将会按照下跌后的房价向企业提供贷款，公司利用房地产补充现金流的大门也将会关闭。
房价下跌将会成为中国向创新型社会转型的绊脚石。在房价稳定的情况下，企业可以投入一定的研发资金，用于产品创新；作为公司重要资产储备的房产，如果价值下跌，将会带动公司资产的下降，相对应于负债的增加，那么，公司的研发费用就会显著减少，降低产业创新的步伐。如果房价崩溃，中国企业的创新步伐也将会戛然而止，更妄论中国建成创新型社会。
另外，房地产行业对经济结构的影响还表现在国民经济总值的构成上。通过行业与GDP增加值占比、出让金占财政收入的比例与开发投资占全社会固定资产投资的比例三个角度可以看出房地产行业的重要性。
行业增加值与GDP占比：单从房地产行业自身产业增加值来讲，2016年达到4.9万亿，占当年GDP比例为6.68%。同时，近10年占GDP比例一直持续上升。如果考虑了和房地产密切相关的建筑业(刨除与房地产建安业务无关的建筑业产能)，二者增加值也基本占到GDP的10%。进一步考虑房地产的上游(如建筑用的钢铁、水泥和玻璃等)和下游(如装修、家具、家电和其他装饰材料等)的共同影响，房地产行业对GDP的影响占到20%。
土地出让金与财政收入：2017年，全国300个城市各类土地成交出让金4.1万亿元，同比增长39.3%，其中，住宅用地出让金3.4万亿元，同比大幅增长46.7%。相较于2017年全国财政收入23万亿，土地出让金达到了17.8%的比例，对于财政收入举足轻重。
固定资产投资：从占固定资产投资比例来看，房地产全社会固定资产投资规模达到了14万亿的水平，在全社会固定资产投资中占比一直稳定在25%左右，近年来略有下降，但仍然是举足轻重。
作为拉动经济增长的三驾马车之一的投资，房地产投资占有很大的权重，如果房价持续走低，不管是作为个人、企业还是政府，其资产缩水后直接影响资金流动，可能出现家庭、企业或政府资产的负增长，进而影响到内需消费和政府开支以及固定资产投资，不利于经济结构的优化升级。
三、房价持续下跌对地产相关产业的影响
房地产对中国经济的拉动还不仅限于自身行业，它对建筑及建材行业、家电、家具、汽车等制造行业、金融行业（按揭贷款）、家装行业、仓储、物流及交通运输行业，都有不同程度的拉动。根据中银国际分析部门的测算显示，2016年前三季度房地产产业链占GDP比重可能高达20%，远高于单独测算房地产对GDP的影响。
根据国家统计局数据，2015 年国内生产总值 68.6 万亿元，同比增长 6.9%；其中，房地产行业直接占 GDP 的比例为 6%，对 GDP 增速拉动约为0.22个百分点；但由于 GDP 生产法仅计算企业产品的增值部分，同时，建筑业占GDP的比例为6.8%，对 GDP 增速拉动约 0.5 个百分点，考虑到房建和基建比例，估算房地产狭义产业链合计占 GDP 的比重约 11%，合计对GDP增速拉动约 0.7 个百分点。
房地产作为中国经济的支柱产业，估算 2015 年国内房地产及相关产业链对 GDP 的占比约为 16%-20%，大致可以拆解为：房地产行业占比 6%；建筑及建材行业占比 5%-6%（房建+土地财政支持下的基建）；家电、家具、家装行业占比 4%-5%（扣除部分更新需求）；金融行业占比 1%-2%（购房按揭和开发融资）。
2016年，房地产销售持续火爆，2017-2018年房地产市场总体平稳向上发展，房地产行业及相关产业链占 GDP 比重或超过20%。
2017年，中国GDP总量82万亿人民币，房地产综合影响为20%，也就是16.4万亿；如果房价整体下跌20%，直接影响就是3.28万亿，影响体量十分庞大。
随着中央定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，房地产市场的上涨势头被遏制住。同时，伴随经济的持续下行，局部房地产价格出现下跌趋势，如果这种势头持续下去，全国房地产价格持续下降，必将对经济增长带来压力。
四、房价持续下跌的微观影响
房屋是中国多数家庭贷款的主要担保物，同时土地、厂房等是地方国资平台公司融资的主要担保物，在房价和地价大幅缩水的情况下，直接影响的是作为抵押物资产的缩水，进而对经济和社会带来消极影响。
1. 中小房企将面临倒闭
Wind数据显示，中国龙头房企与中小房企的营业收入差距正逐渐拉大。2018年一季度营收前5、前10和前20房企营收总额分别占133家上市房企营收总额的50.85%、61.86%和74.74%；2017年一季度营收前5、前10和前20房企营收总额分别占上述133家房企营收总额的45.31%、56.37%和70.24%。可以看出房地产行业的集中度在持续提高。同时，2018年房企的整体负债率较2017年末增加0.3个百分点达到79.04%，房企杠杆率已经处于历史高位。房地产行业的资产负债率目前是77%，房价下跌20%-30%会直接把净资产清空。中小企业的生存环境越来越恶劣。
首先是开发商大量破产，除了拖欠银行、建材供应商外，施工方也会被大量拖欠工程款；其次是房地产相关的产业，钢铁、水泥、玻璃、铝业、家俱等相关行业陷入低迷，继而进一步影响各类行业。服务业方面，与房产有关的各类中介、金融、法律，还有从事钻探、设计、招投标代理等行业也大受其影响。
2. 失业率飙升
2017年底，全社会就业人员总数77640万人，以建筑业为例，建筑业从业人数5536.90万人，比上年末增加352.36万人，增长6.80%。建筑业从业人数占全社会就业人员总数的7.13%，比上年提高0. 45个百分点，占比再创新高。建筑业在吸纳农村转移人口就业、推进新型城镇化建设和维护社会稳定等方面继续发挥显著作用。如果房价下跌20%，企业营收下降20%，直接导致20%的人失业，意味着1107.38万人失业，将会导致失业潮的来临。由于建筑行业是吸收农民工的主要行业，1000多万的失业人群大部分是农民工，将会影响中国城市化的进程。如果房价下跌30%，那就有1661万人失业，其影响将更大。
3. 房价持续下跌的社会影响
房价持续下跌在经济领域的不良影响显而易见，且可能对社会的长期发展及和谐稳定带来一定的消极作用。
（1）房屋都是家庭的重要资产，占了家庭财富的70%，而且房屋的使用价值和资产价值无法分割，所以居民难以接受其财富大幅缩水。对于房贷一族来说，将会付出相对更高的代价。近来多个城市被曝房主抗议开发商降价抛售的现象，引起外媒关注。据报导，在上海，数十名愤怒的房主突然来到一处楼盘的售楼处要求退款，因该楼盘调降25%房价求售，从而引发了冲突，导致售楼处被砸。厦门、贵阳等大城市以及一些中小城市也发生了类似的抗议活动。
（2） 失业潮可能导致社会不稳定。房价下跌20%，导致1000多万人失业，这些没有稳定工薪收入的人群，会增加社会的维稳成本，失业率增加将会导致犯罪率的增加。
相比房产自住型居民的刚性需求，房产投资者受到的影响将更大。而对于自住型需求家庭来讲，房价大幅下跌造成房产投资者心理巨大落差，从原来的净资产，很有可能转变为净负债，将激化社会矛盾，引发社会动荡。
（3）若房价持续走低，以土地、厂房等固定资产作为抵押物的地方政府，可能面临着信用评级下降的风险。财政收入的减少直接带来财政开支捉襟见肘，尤其是对民生的支持力度会减弱，降低民众的获得感，因此长远看来，不利于政府执政能力建设。
十九大对房地产提出“房住不炒”的定位，目的是遏制投机，避免资产泡沫，防范系统性金融风险。若房价持续下跌，由此在经济、金融及社会领域引发一系列问题将不利于经济的健康发展和社会的和谐稳定，势必影响我国中长期目标的实现。
房价过高容易带来资产泡沫，引发各类风险，但过度挤泡沫将造成房价持续下跌，同样不利于经济的长期发展，如何调控房价成为我国经济发展和金融市场难以破解的一大难题，也是经济界和学术界争论不休的话题。欢迎各位提出对中国房地产市场有哪些创新的解决方案。
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