房價持續下跌將會對中國經濟造成什麼樣的影響， 一直受到政府和社會各界關注。本文將從房價持續下跌對中國銀行業以及對經濟結構帶來的影響進行分析，進而推導出對社會各領域的影響，包括對家庭資產、消費信心、社會穩定以及政府財政支出等方面的影響。
一、房地產持續下跌對中國金融業資產質量和規模形成影響
根據中國人民銀行公佈的數據，截至2018年一季度末，我國房地產貸款規模達到34.1萬億元，同比增長20.07%，遠高於全部貸款增速（12.80%），佔金融機構所有貸款規模的27%左右，如果高的貸款規模佔比和如此高的貸款增速，如果房價有向下的波動的風險，將意味著銀行壞賬率的大幅增加，所以，房價波動對銀行業的影響，一直是備受社會各界的關注，銀行業也不斷進行房價波動的壓力測試，來評估可能造成的影響。
2010-2011年期間，房價上漲十分迅速，短期攀升至萬元均價，引起社會極大關注。在監管機構主導下，各大銀行對可能的房價下跌進行壓力測試，結果顯示：如果房價跌幅達到30%，同時利率上升108個基點，將對銀行的資產質量帶來一定程度的消極影響。2010年之後，房價仍然處在上行通道，特別是2015年，一線城市房價暴漲，政府出臺多項管制措施，才使得房價沒有繼續高速上漲；但是，中國的房價已經在高位，2017年百城房價觸及均價14000元/米的高位。2017年，平安證券發佈《中國房地產深度研究報告》，報告認為，通過綜合壓力測試結果與其他定性角度考慮，認為中國房價下跌20%即會給銀行業帶來巨大壓力，會造成銀行呆賬、壞賬增加，銀行不良資產率上升，銀行為了保持資產健康，將被迫去槓桿，進一步推動房價下跌，形成螺旋下降的趨勢，風險相互疊加，進一步推動銀行不良資產率的上升。
前車之鑑就是，2011年溫州房地產泡沫破裂後，溫州銀行業長達數年陷入困境，期間資產不良率的高點是2014年的4.68%。從銀行壓力測試模型來看，房價下降20%，利率上調54個基點的情況下，短期內，銀行不良資產率就能達到4.18%，接近溫州的不良率水平，對銀行業造成嚴重影響。
通過對比2010年和2017年的銀行壓力測試的結果，可以看出高房價背景下，銀行業對房價持續下跌的承受能力越來越弱。中國人民銀行公佈的數據顯示，截至2018年6月末，我國房地產貸款規模達到35.78萬億元，房地產貸款佔全部貸款的比重達到27.7%，遠超地方政府債務和信用債規模。
與房地產直接相關的貸款，包括個人住房貸款、房地產企業開發貸款等；另外還有以房地產作為抵押物的其他貸款，包括地方政府及其他非房地產企業以土地或房產作為抵押物獲得的銀行貸款。根據對四大國有商業銀行、13家股份制銀行、10家城商行和8家農商行的數據統計，抵押貸款約佔商業銀行貸款總額的43%，其中絕大多數抵押物為土地或者房產。
如果房價持續下跌，將造成涉房地抵押物價值縮水，當抵押品價值跌破未償還貸款餘額時，貸款人會主動選擇放棄還貸，將發生大量呆賬、壞賬，風險全部拋給了銀行。在“買漲不買跌”的購房心理下，銀行的房產抵押物流動性變差，銀行可回收資金減少，因此銀行的風險將直接暴露。為防止這種情況發生，銀行通過提供首付比例以及降低房屋抵押價值來降低槓桿率，降低了貸款意願，抽貸或惜貸情況可能進一步打擊房地產市場，造成惡性循環。
2018年，在政府的管制下，房價基本穩定，在中國金融業去槓桿的背景下，經濟平穩發展，十分難得。如果房價跌幅超過30%，極有可能引起系統性金融風險，將對銀行業造成致命打擊，同時拖累中國經濟的發展。
二、房價持續下跌對中國經濟結構升級的影響
中國目前正處在經濟結構轉型升級的關鍵時期，從出口拉動型經濟向消費拉動型經濟轉型，從低技術含量產業帶動向高科技行業帶動的經濟結構轉型；推動消費需求升級，促進消費機制的完善，開展“雙創”活動，以科技帶動產業升級，推動中國向創新型社會轉變。
房地產行業是中國經濟的重要組成部分，房地產以及房地產相關行業對經濟的影響的佔比在20%左右，牽涉面相當廣泛，房地產無論對於個人還是對於企業來說，都是十分重要的資產；個體是消費的主力，資產的多少決定了消費能力的大小，企業是科技投入的主力，資產的多少影響著向科技投入量的大小。
中國家庭金融調查（CHFS）的數據顯示，中國家庭的房產在總資產中佔比高達69%。中國家庭中，將近四分之三的資產是房產代表的，而房產是固定資產，或者通過按揭貸款的方式購買；這就意味著，如果房價下跌，中國家庭的資產也會隨之下降，將會顯著降低用在消費領域的資產配置。房價下跌20%就意味著消費量縮減20%，這對中國經濟結構的轉型升級將帶來劇烈的衝擊，拖慢中國向消費型社會轉型的步伐。
房地產還是企業儲備資產的重要載體，根據WIND數據顯示，截止到2018年6月26日，A股3582家上市公司中，有1664家上市公司持有投資性房產，佔比47.11%，合計持有的房產市值多達9905.14億元。房地產在企業經營中的地位，不僅僅是重要的投資產品，還是企業保持穩定現金流的一種方式。工業用地是企業開展經營活動的場所，前期公司以高價買下土地，擴建廠房，如果房價下跌，也就意味著公司資產價值的下降，但是，企業不得不揹負高額的貸款，在經濟蕭條的時刻，公司的現金流將會顯著縮緊，加大企業運營的壓力。公司投資房產，在房價上升的通道中，企業利用房地產去銀行抵押，獲得貸款，充實公司的現金流，但是，如果房價下跌，銀行將會按照下跌後的房價向企業提供貸款，公司利用房地產補充現金流的大門也將會關閉。
房價下跌將會成為中國向創新型社會轉型的絆腳石。在房價穩定的情況下，企業可以投入一定的研發資金，用於產品創新；作為公司重要資產儲備的房產，如果價值下跌，將會帶動公司資產的下降，相對應於負債的增加，那麼，公司的研發費用就會顯著減少，降低產業創新的步伐。如果房價崩潰，中國企業的創新步伐也將會戛然而止，更妄論中國建成創新型社會。
另外，房地產行業對經濟結構的影響還表現在國民經濟總值的構成上。通過行業與GDP增加值佔比、出讓金佔財政收入的比例與開發投資佔全社會固定資產投資的比例三個角度可以看出房地產行業的重要性。
行業增加值與GDP佔比：單從房地產行業自身產業增加值來講，2016年達到4.9萬億，佔當年GDP比例為6.68%。同時，近10年佔GDP比例一直持續上升。如果考慮了和房地產密切相關的建築業(刨除與房地產建安業務無關的建築業產能)，二者增加值也基本佔到GDP的10%。進一步考慮房地產的上游(如建築用的鋼鐵、水泥和玻璃等)和下游(如裝修、傢俱、家電和其他裝飾材料等)的共同影響，房地產行業對GDP的影響佔到20%。
土地出讓金與財政收入：2017年，全國300個城市各類土地成交出讓金4.1萬億元，同比增長39.3%，其中，住宅用地出讓金3.4萬億元，同比大幅增長46.7%。相較於2017年全國財政收入23萬億，土地出讓金達到了17.8%的比例，對於財政收入舉足輕重。
固定資產投資：從佔固定資產投資比例來看，房地產全社會固定資產投資規模達到了14萬億的水平，在全社會固定資產投資中佔比一直穩定在25%左右，近年來略有下降，但仍然是舉足輕重。
作為拉動經濟增長的三駕馬車之一的投資，房地產投資佔有很大的權重，如果房價持續走低，不管是作為個人、企業還是政府，其資產縮水後直接影響資金流動，可能出現家庭、企業或政府資產的負增長，進而影響到內需消費和政府開支以及固定資產投資，不利於經濟結構的優化升級。
三、房價持續下跌對地產相關產業的影響
房地產對中國經濟的拉動還不僅限於自身行業，它對建築及建材行業、家電、傢俱、汽車等製造行業、金融行業（按揭貸款）、家裝行業、倉儲、物流及交通運輸行業，都有不同程度的拉動。根據中銀國際分析部門的測算顯示，2016年前三季度房地產產業鏈佔GDP比重可能高達20%，遠高於單獨測算房地產對GDP的影響。
根據國家統計局數據，2015 年國內生產總值 68.6 萬億元，同比增長 6.9%；其中，房地產行業直接佔 GDP 的比例為 6%，對 GDP 增速拉動約為0.22個百分點；但由於 GDP 生產法僅計算企業產品的增值部分，同時，建築業佔GDP的比例為6.8%，對 GDP 增速拉動約 0.5 個百分點，考慮到房建和基建比例，估算房地產狹義產業鏈合計佔 GDP 的比重約 11%，合計對GDP增速拉動約 0.7 個百分點。
房地產作為中國經濟的支柱產業，估算 2015 年國內房地產及相關產業鏈對 GDP 的佔比約為 16%-20%，大致可以拆解為：房地產行業佔比 6%；建築及建材行業佔比 5%-6%（房建+土地財政支持下的基建）；家電、傢俱、家裝行業佔比 4%-5%（扣除部分更新需求）；金融行業佔比 1%-2%（購房按揭和開發融資）。
2016年，房地產銷售持續火爆，2017-2018年房地產市場總體平穩向上發展，房地產行業及相關產業鏈佔 GDP 比重或超過20%。
2017年，中國GDP總量82萬億人民幣，房地產綜合影響為20%，也就是16.4萬億；如果房價整體下跌20%，直接影響就是3.28萬億，影響體量十分龐大。
隨著中央定調“房子是用來住的，不是用來炒的”，房地產市場的上漲勢頭被遏制住。同時，伴隨經濟的持續下行，局部房地產價格出現下跌趨勢，如果這種勢頭持續下去，全國房地產價格持續下降，必將對經濟增長帶來壓力。
四、房價持續下跌的微觀影響
房屋是中國多數家庭貸款的主要擔保物，同時土地、廠房等是地方國資平臺公司融資的主要擔保物，在房價和地價大幅縮水的情況下，直接影響的是作為抵押物資產的縮水，進而對經濟和社會帶來消極影響。
1. 中小房企將面臨倒閉
Wind數據顯示，中國龍頭房企與中小房企的營業收入差距正逐漸拉大。2018年一季度營收前5、前10和前20房企營收總額分別佔133家上市房企營收總額的50.85%、61.86%和74.74%；2017年一季度營收前5、前10和前20房企營收總額分別占上述133家房企營收總額的45.31%、56.37%和70.24%。可以看出房地產行業的集中度在持續提高。同時，2018年房企的整體負債率較2017年末增加0.3個百分點達到79.04%，房企槓桿率已經處於歷史高位。房地產行業的資產負債率目前是77%，房價下跌20%-30%會直接把淨資產清空。中小企業的生存環境越來越惡劣。
首先是開發商大量破產，除了拖欠銀行、建材供應商外，施工方也會被大量拖欠工程款；其次是房地產相關的產業，鋼鐵、水泥、玻璃、鋁業、傢俱等相關行業陷入低迷，繼而進一步影響各類行業。服務業方面，與房產有關的各類中介、金融、法律，還有從事鑽探、設計、招投標代理等行業也大受其影響。
2. 失業率飆升
2017年底，全社會就業人員總數77640萬人，以建築業為例，建築業從業人數5536.90萬人，比上年末增加352.36萬人，增長6.80%。建築業從業人數佔全社會就業人員總數的7.13%，比上年提高0. 45個百分點，佔比再創新高。建築業在吸納農村轉移人口就業、推進新型城鎮化建設和維護社會穩定等方面繼續發揮顯著作用。如果房價下跌20%，企業營收下降20%，直接導致20%的人失業，意味著1107.38萬人失業，將會導致失業潮的來臨。由於建築行業是吸收農民工的主要行業，1000多萬的失業人群大部分是農民工，將會影響中國城市化的進程。如果房價下跌30%，那就有1661萬人失業，其影響將更大。
3. 房價持續下跌的社會影響
房價持續下跌在經濟領域的不良影響顯而易見，且可能對社會的長期發展及和諧穩定帶來一定的消極作用。
（1）房屋都是家庭的重要資產，佔了家庭財富的70%，而且房屋的使用價值和資產價值無法分割，所以居民難以接受其財富大幅縮水。對於房貸一族來說，將會付出相對更高的代價。近來多個城市被曝房主抗議開發商降價拋售的現象，引起外媒關注。據報導，在上海，數十名憤怒的房主突然來到一處樓盤的售樓處要求退款，因該樓盤調降25%房價求售，從而引發了衝突，導致售樓處被砸。廈門、貴陽等大城市以及一些中小城市也發生了類似的抗議活動。
（2） 失業潮可能導致社會不穩定。房價下跌20%，導致1000多萬人失業，這些沒有穩定工薪收入的人群，會增加社會的維穩成本，失業率增加將會導致犯罪率的增加。
相比房產自住型居民的剛性需求，房產投資者受到的影響將更大。而對於自住型需求家庭來講，房價大幅下跌造成房產投資者心理巨大落差，從原來的淨資產，很有可能轉變為淨負債，將激化社會矛盾，引發社會動盪。
（3）若房價持續走低，以土地、廠房等固定資產作為抵押物的地方政府，可能面臨著信用評級下降的風險。財政收入的減少直接帶來財政開支捉襟見肘，尤其是對民生的支持力度會減弱，降低民眾的獲得感，因此長遠看來，不利於政府執政能力建設。
十九大對房地產提出“房住不炒”的定位，目的是遏制投機，避免資產泡沫，防範系統性金融風險。若房價持續下跌，由此在經濟、金融及社會領域引發一系列問題將不利於經濟的健康發展和社會的和諧穩定，勢必影響我國中長期目標的實現。
房價過高容易帶來資產泡沫，引發各類風險，但過度擠泡沫將造成房價持續下跌，同樣不利於經濟的長期發展，如何調控房價成為我國經濟發展和金融市場難以破解的一大難題，也是經濟界和學術界爭論不休的話題。歡迎各位提出對中國房地產市場有哪些創新的解決方案。
關鍵字: 壓力測試 房價 中國房地產深度研究報告
