經濟學中有一個理論叫“比較優勢”，是與“絕對優勢”相對的概念。簡單來說就是充分挖掘並發展自身優勢與他人競爭，有點田忌賽馬的意思。這個理論非常適用當下義烏鄉鎮樓盤與城區樓盤之間的競爭格局。
PART1|壹
十一月以來，知樓走訪了主城區多個項目，從現場看房人數和銷售數據看，行情有轉冷的趨勢，雖然各樓盤都推出了砸金蛋，老帶新等花樣繁多的優惠措施來吸引客戶，但還是難以挽回銷售頹勢。
與城區樓盤成交量下滑對比明顯的是各鄉鎮樓盤的“每開每罄”捷報頻傳。
早在今年8月知樓就注意到了鄉鎮樓盤的火爆行情，開始以為只是個別現象，但是經過對義烏鄉鎮樓盤全覆蓋的調研後，不得不改變過去“瞧不上鄉鎮樓盤”的陳舊觀念。
資料圖 | 蒲荷花苑連續4月成銷冠
為何鄉鎮樓盤能在地段、學區這兩項房購房者最關注的樓盤要素處於劣勢的情況下，受到市場的青睞？或許能從其中一位購買了鄉鎮樓盤的客戶口中得到一點答案。
A先生是江西人，來義烏打拼已經十年了，目前從事飾品代加工行業。他購買了位於蘇溪鎮某樓盤，在問及他為何會選擇一個鎮上的樓盤作為自己在義烏的家時，他是這麼說的：
“首先當然是因為價格低，相比主城區動不動三四百萬的總價，買這裡只花了不到40萬的首付款，就能擁有三房的標準戶型，性價比很高；其次就是交通上的便利，蘇溪鎮上臨近國貿大道和陽光大道立交改造工程，去市區和國際商貿城都很方便；第三就是樓盤的開發商品牌 ，越來越多大品牌來義烏，品質有保證了。”
資料圖 | 蘇溪鎮區
在談到學區時，A先生說：“小孩目前在江西老家讀書，現在就讀的學校教學質量也不差，與其花費巨資在義烏購買學區房，還不如在老家讀書好了，帶在身邊也沒時間照顧。”
從走訪的鄉鎮樓盤看，像A先生這類新義烏人是購買鄉鎮盤的主力軍。
PART2|貳
根據今年8月官方公佈的人口數據，目前義烏有230萬常駐人口，將近160萬的外來建設者，裡面蘊藏著巨大的購房需求。這些來這座城市追尋夢想的新義烏人絕大部分面對主城區高昂的房價望而卻步。
而長期以來，義烏總價150萬以下又能做到三室四室戶型的產品處於缺失狀態。此輪鄉鎮樓盤低總價優戶型產品正好彌補了市場的空白，是對低總價購房群的“解渴供應”。
產品和價格是一方面，更重要的是最近幾年義烏的交通基礎設施的跨越式發展。
知樓去過浙江省很多地級市和縣級市，不謙虛地說義烏的基礎設施水平屬於全省乃至全國同級市中的佼佼者。東西、南北的主幹道已經搭建完成，下穿隧道和高架線路的增多緩解了交通出行的壓力，環線高速免費和看的見的軌道交通建設，使義烏立體式的交通網絡逐漸形成。
資料圖 | 義烏市域軌道交通規劃圖(2013-2030)
正是得益於交通的發展，義烏城區與鄉鎮的隔閡得以消除，大義烏的城市格局已經初見雛形。
另外，隨著義烏商業綜合體的不斷新建，從近郊城西、廿三里、到佛堂、蘇溪都建成了規模不一的商場和大型超市，區域商業配套的逐漸完善正在引領義烏進入多中心時代。
各大品牌地產商也正是瞅準鄉鎮在交通和商業配套上大發展的基本面，才從前年開始紛紛選擇佈局鄉鎮，並且充分發揮“比較優勢”，選在交通主幹道邊建設樓盤，把價格定在1.3-1.6萬每平米之間，最小的戶型都做到了三室，加上品牌的加持，造就了鄉鎮樓盤在2019年的快速崛起。
資料圖 | 蘇溪夜景
知樓走訪的蒲荷花苑、麗景灣、美的寶龍世家、蘇溪印象均銷售火爆，甚至義烏最偏遠的赤岸鎮碧桂園·柏悅華府同樣業績喜人。而上半年開盤的中梁·國賓府等項目已經清盤。
PART3|叄
知樓還觀察到，除了新義烏人外還有兩類人群是鄉鎮樓盤的購買主力：一類是鄉鎮的本地居民；另一類是就是投資客了。鄉鎮居民購買不難理解，畢竟存在地域上的感情因素。但義烏鄉鎮盤緣何能吸引來投資者呢？
一直以來義烏樓市都存在著對周邊地區的“溢出效應”，典型的就是隔壁的東陽和現在的金義都市新區，地處東陽義烏交界的樓盤絕大多數被在義烏工作的人群購買去，金義都市新區也類似。
資料圖 | 金義都市新區
投資客的邏輯其實很簡單：義烏周邊的“價格窪地”樓盤會隨著義烏輻射範圍不斷擴大和交通的發展，吸引越來越多的購房者，價格自然上漲。那這些樓盤就是當前時間點，潛力被低估的“價值高地”，擁有投資潛力。
實踐操作中確實有人憑著這套邏輯在房產投資中賺到了錢，但也不能簡單信奉經驗主義，當年地處東陽義烏交界的紫荊公館，開盤之初也是銷售火爆吸引了眾多投資客，這麼多年過去扣掉貨幣貶值量幾乎沒有任何增值。
交通只是房產投資考量的一方面，關鍵還是看這片區域能不能源源不斷吸引來人，並留住人，人們能不能真正把這裡當成家。
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人口集聚了，醫院、學校等配套自然會不斷完善，價格自然上去。而產業才是吸引人、留住人最關鍵的核心要素，因為人還是以工作為中心生活的集群，大家都希望住得離上班地方近。
如果沒有產業支撐，那這片區域只是人們下班長途驅車睡覺的地方，周邊配套也不完善，感情上沒有任何歸屬感，現在購買是權宜之計，條件稍有改善的就置換了，人又流出了，“價格窪地”還是“價格窪地”。
