文/Robert Olsen
KEN WU FOR FORBES ASIA
从尖沙咀遥望中国香港的港口，郑志刚可以看到家族在城市天际线上留下的印记。在他的Victoria Dockside项目新建豪华公寓的一处阳台上，他可以看到港口另一侧的香港会展中心。
会展中心有曲限玻璃造型和巨大的坡状屋顶，据说是代表鸟儿起飞时的样子。郑志刚的祖父郑裕彤——家族房地产旗舰企业新世界发展的创始人——提出了会展中心包括人工岛在内的宏伟计划。当时是80年代初，市场处于下行期，其他开发者对项目并没有兴趣，郑裕彤却无所畏惧，将会展中心打造成为了香港的地标建筑，也展示了新世界发展的实力。据报道，郑裕彤曾说，会展中心是自己最为自豪的两个项目之一。
另一个项目呢？就是新世界中心（New World Centre）。该项目是一处多用途项目，大约10年前拆除，从而开发Victoria Dockside。郑志刚从一开始就负责这个项目，在祖父曾经的地标建筑上建设，而这时他开发自己K11品牌的总体战略的一部分。
郑志刚说：“（译自英文报道，下同）我不会继承了50年历史的企业之后就（只是）维持它，紧紧抱着它。这不是我（的风格）。我要为它带来颠覆和振兴，创造新的商业模式。”郑志刚的父亲郑家纯（Henry Cheng Kar-shun）继续担任新世界发展的主席，而郑志刚自2017年以来即担任公司执行副主席兼总经理。
就好像当年的会展中心一样，这个27亿美元的项目也有风险。Victoria Dockside推出时——该项目自2018年便分阶段开业——香港经济也面临着困难。第2季度地区生产总值就已经减少了0.4%，第3季度又比上个季度减少3.2%，是2009年以来首次出现经济衰退。
Victoria Dockside还有另一种赌的成分。郑志刚本可以走安全的那条路——选择保守的设计。然而，他认可了一种能表达自己K11品牌理念的创新设计。郑志刚2009年创造K11品牌，并不断助其精进。上述项目则是该品牌最宏大、最丰富的表达。65层的写字楼取名为K11 Atelier，豪华公寓取名K11 Artus，配有艺术馆的购物中心取名K11 Musea。该项目唯一一个并非K11品牌的主要品牌是同为该家族拥有的豪华连锁酒店——香港瑰丽酒店。
K11是一个新颖的概念，融合了“艺术、人文和自然”，旨在使公共和私人空间融合艺术、文化、环境设计的元素。“我不将（K11 Musea）视为一处购物中心，而将其视为供千禧一代学习，获取知识，沉浸在不同文化中的地方。
郑志刚在K11 Musea的中庭。KEN WU FOR FORBES ASIA
为实现自己的愿景，郑志刚聘用了100位来自世界各地的设计师、建筑师和艺术家，由他们各自来负责项目的不同部分，连停车场的功能区域也包括在内。协调上述所有工作的，则是世界顶尖建筑事务所之一——纽约Kohn Pedersen Fox Associates。
K11品牌的DNA在K11 Musea的中庭内得到了令人惊艳的体现。中庭涵盖了8层楼的空间，有成对的环形天窗，直径10.4米的球体悬挂在整个空间上方，内部则用于表演或展览。
郑志刚的冒险一搏已经显现了早期的收获迹象。虽然香港经济下行，但是K11 Musea于8月开幕，入驻率97%；K11 Atelier入驻率80%，每平方英尺租金超过100港元（约合13美元），比A级空间的平均水平高33%。该项目已经获得数个奖项，连停车场都得了奖（停车场里有艺术家Cara To创作的涂鸦）。
郑志刚说：“新世界发展的口号就是我们是创作者，我们是艺术家。我希望每个人都相信，自己是有创意的人，能够创新与创造。”Victoria Dockside的租户既有卡地亚和古驰，也有新近来港的品牌，例如Fortnum & Mason在英伦之外的第一家门店、Le Codon Bleu厨艺学校、Van Cleef & Arpels的珠宝学堂（全世界第二家）。
40岁的郑志刚喜爱收集艺术品。2009年，他初次在香港尝试了K11的理念，6层的“艺术商城”在九龙Masterpiece推出——这是新世界发展和香港市区重建局合作的项目。后来，郑志刚又在广州、上海、沈阳、天津和武汉开发了K11项目，都将商业与艺术相结合。他计划继续扩张K11品牌，希望到2024年在内地共开设36个项目。另外，郑志刚还管理着非营利组织K11艺术基金会和营利性机构K11投资基金。
谈到自己对K11的愿景，郑志刚说：“我认为最难的就是要持之以恒、坚忍不拔地在最初几年测试整个产品，要相信它能成功，当然不是盲目地、任性地相信，而是知道它的成功需要时间。”
热爱艺术的郑志刚还在部分世界顶尖艺术机构中担任高级别职务。例如，他是纽约现代艺术博物馆PS1的理事会成员，也是伦敦皇家艺术学院的托管理事会成员（trustee）。他还很喜欢在社交媒体上发送有关艺术的帖子。
生意方面，郑志刚还在香港管理着两家私有投资机构。第一家是C Ventures，由他和创业老将Clive Ng一同管理。Clive Ng对亚洲的媒体和互联网公司进行投资。
C Ventures对大约20家时尚、媒体、生活方式领域的初创企业。例如，杭州网站Golong销售英国Man Cave和韩国SNP等流行品牌的化妆品。据该公司称，其最近一次融资后，公司估值超过3亿美元。K11投资基金则对人工智能、虚拟现实、大数据等科技公司投资。
除了投资赚钱，郑志刚认为上述基金还可以（帮助他）站在快速变化的——尤其是中国年轻一代人的——爱好与科技的最前沿。他说：“环境变化速度很快。我们正在研究千禧一代和Z世代的消费习惯。”
展望K11和Victoria Dockside，郑志刚还在继续通过其他房地产项目推动新世界发展的扩张。新世界发展进行中的最大项目包括200亿港元的Skycity和300亿港元的启德体育园（Kai Tak Sports Park）。前者面积25公顷，2027年彻底完工后，将成为香港最大的多用途项目之一。启德体育园则位于启德机场的旧址。该区域将建设5万座的主体育馆，1万座的室内体育中心，5,000座的公共体育场等设施，计划2023年完工。
未来5年，新世界发展希望将其位于香港的投资资产组合扩大到原来的3倍多，从230万平方英尺扩大到980万平方英尺。公司在内地的租赁类投资组合预计将从20万平方米增长到130万平方米。郑志刚表示，公司希望进行调整，从而聚焦“大湾区”。大湾区是香港四周大约100公里半径内的区域，包括广州、深圳、珠海等城市，有志于发展成为相互联系的城市群。
以下措施也体现了新世界发展对内地的重视：2016年，郑氏家族将上市企业新世界中国私有化，从而更直接地控制该公司的内地战略。如今，该公司在内地的地块有超过50%位于广州和深圳。
这些扩张都有成本。香港大型开发商中，新世界发展的负债比例较高，2019年为32%，此前一年为29%。不过，郑志刚相信，新世界发展能够处理好债务负担。在6月结束的一财年，公司收入上涨26%，达到约770亿港元——收入来自房地产销售和租赁业务。基本溢利增长10%，增至约88亿港元。
2018年12月，新世界发展进一步进行业务多元化，通过旗下基础设施企业NWS Holdings收购了FTLife Insurance，金额220亿港元。本次收购的目标是扩大公司的人寿和医疗保险业务。同年，该公司还推出了仁山优社（Humansa）。该机构位于香港，旨在为大湾区银发族提供康健服务。
为协助满足香港的平价住房需求，新世界发展去年9月还宣布，将向政府捐出约20%的农业土地（大约28万平方米），在此处为低收入家庭建设公寓，截至2022年将超过100座。郑志刚这样解释自己的慷慨之举，他说：“我从父亲和祖父那里学到，人需要有非常慷慨的内心。”
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