樂居財經訊 李禮 4月17日，天風證券發佈保利地產（600048）研報。
事件：公司發佈 2019 年年報，2019 年實現營收 2359.34 億元，同比增長 21.29%，歸母淨利潤 279.59 億元，同比增長 47.90%，歸母扣非淨利潤 271.64 億元，同比增長 50.49%。
點評：業績增速超預期，盈利能力、權益比例雙升。2019 年公司實現營收 2359.34 億元，同比增長 21.29%，歸母淨利潤 279.59 億元，同比增長 47.90%，高出公司此前業績預告的 265.69 億元（yoy+40.55%），超出市場預期。我們認為公司利潤增長主要由於：1）公司結算加快，且結算項目利潤水平較高，2019 年公司結算收入增長 22.6%，結算毛利率、淨利率分別為 35%、15.9%，同比 2018 年提升 2.5、2.5 個 PCT，使得利潤增速高於收入；2）公司歸母權益比重提升，2019 年公司歸母權益 74.5%，同比提升 2.2 個 PCT。3）隨著合作項目增多並陸續進入項目結轉期，公司投資收益大幅增長，報告期內實現投資收益37.02 億元，同比大幅增長 37.62%，2019 年公司攤薄 ROE 達 17.9%，為 2016 年以來的連續第四年提升，公司綜合表現持續向好。2019 年末公司賬面預收賬款達 3278 億元，業績鎖定度 1.39，為未來業績增長提供基礎。2019 年公司竣工面積 2973 萬方，yoy34.1%，完成年初計劃的 108%，2020 年公司計劃竣工面積 3400 萬方，yoy14.4%。公司全年銷售額 4618 億元，對應增速 14.09%，2020 年銷售額預計突破 5000 億。2019年，公司實現簽約面積 3123.12 萬平方米，yoy+12.91%；實現簽約金額 4618.48 億元，yoy 14.09%，實現簽約均價 1.48 萬元/平，與 2018 年（1.46 萬元/平）基本持平。報告期內，公司聚焦的 38 個核心城市銷售貢獻達到 77%，珠三角及長三角簽約銷售均達千億規模。單城簽約過百億城市 13 個，合計銷售金額達 2500 億元，銷售貢獻佔比達 54%。在全國 11個城市中銷售金額排名當地第一，25 個城市進入前三，市場地位穩步提升。廣州實現銷售超420 億元，佛山、武漢、北京超 200 億元，福州、西安、三亞等首次突破 100 億元，核心城市深耕效果顯著。
拿地端略顯謹慎，拿地權益 72%明顯提升，地售比 0.39 持平，但在手貨值充裕、優質。2019年 1-12 月公司新增計容建面 2680 萬平，累計同比減少 14%，但降幅持續收窄，表明公司拿地態度積極性提升。累計拿地權益比為 0.72 同比 2018 年有所提升，累計拿地樓面均價為 5802 元/平，地售比 0.39 與去年持平。新拓展資源中，38 個核心城市拓展金額佔比達79%。截至 2019 年末，公司擁有在建面積 13158 萬平方米、待開發面積 8112 萬平方米，其中 38 個核心城市佔比達 58%。
現金回款較好，財務槓桿持續優化，融資成本繼續下降。2019 年公司經營活動產生的現金流量淨額為 391.55 億元，同比增長 229.22%，2019 年公司現金回款率達 93%，年末在手現金 1394 億元，對短債覆蓋比例 2.1，短期償債能力較強，年末公司資產負債率、扣預資產負債率分別為 77.8%、55.8%，同比分別變動-0.2、-10.1 個 PCT，淨負債率為-56.9%，同比下降 23.6 個 PCT，償債能力大幅提升。年末公司賬面有息負債 2700.49 億元，有息負債綜合成本僅約 4.95%，同比降低 0.08 個百分點，繼續保持業內領先優勢。
投資建議：
2019 年公司業績增長超預期，ROE 達到 17.9%，業績鎖定度達 139%，分紅比例 26%（每 10股派 8.2 元）、股息率達 5.1%。2019 年公司銷售穩健、拿地略顯謹慎，但在手待開發面積 8112萬平，足夠未來 2 年銷售。公司槓桿水平繼續下降，採取多種融資方式使得融資成本持續下降，現金充裕對短債覆蓋達 2 倍有餘，持續 5 年維持 20%以上高分紅比例，我們預計公司2020-2022 年歸母淨利潤分別為 338/406/473 億（原 2020/2021 年預測值分別為 352/450 億元），對應 EPS 分別為 2.84、3.40、3.96 元，對應 PE 分別為 5.56X、4.64X、3.98X 倍，維持“買入”評級。
風險提示：公司銷售額不達預期，疫情影響超預期，房屋價格下跌超預期
