房产作为一种特殊商品，在我国具有两种属性，一是居住属性，也是人们生活的必需品；二是金融资产属性，具有良好的市场投资收益率。刘全认为，房产特有属性产生不同的需求结构，其中，居住属性是驱动房价上涨的核心因素；金融资产属性创造的投资需求是驱动房价上涨的关键性因素。目前，房地产市场投资推动房价上涨的刺激因素持续发力。货币流动性宽松和较低资金成本也是促进房价上涨的主要原因。
统计调查数据显示，2019年末，我国城镇化率达到60.1%，距离2030年70%的城镇化率有10%左右。刘全认为，未来10年，全国城镇常住人口约有1.8亿的增长空间。全国城镇化率提升带来的城镇人口净增量即将进入下行周期，区域结构分化，一二线城市和大都市圈表现较强的人口吸引力；三四线城市由于经济实力和发展潜力等因素影响，对外来人口吸引力出现两极分化。城市人口流入量或流出量，是影响房价的主要原因之一。
刘全认为，住房刚性需求和改善性需求是房地产市场主要购买群体之一。购房者25岁-55岁之间，被视为购房主力人群，其中20岁-34岁人群是购买首套房的主要人群，35岁-55岁人群是改善型住房的主要购买人群。2018年之前一二线城市城镇人口增速最高，其中，2016年全国常住人口增速高达1.5%。2020年，中国楼市购房人群将进入下行周期，一二线城市具有较强的人口吸引力，未来房价仍然有上行空间。
刘全认为，房地产市场需求主要受两方面影响：一是人口数量，二是居民收入。房产作为不动产，其金融资产属性赋予了住房的投资价值。住房的投资需求，主要受货币政策、信贷环境及利率水平等因素影响。全国购房人群增量萎缩，城市房价分化明显。居民收入水平和杠杆率增速放缓，居民负债购房能力有限，未来支撑房价上涨的收入和杠杆驱动力不足。中国房价很高吗？与居民收入相比算是很高了。
作者：刘全
创作：2020.5.5
