文 /金不換
地產江湖裡，豪強們稱王稱霸，向來各有各的打法，有人內功走天下，有人速度出奇跡。總之都有自己獨領風騷的制勝法寶。
但有門功夫讓他們做到了高度統一，都玩了命地勤修苦練，它叫做：
“馬甲”大法。
01
兩個月前，莆田一場土拍推出兩塊地，其中一塊位於玉湖新城，是眾人眼中的香餑餑。
於是出現了169家房企報名競拍的盛況，競買保證金超過200億。這就讓不明所以的小夥伴納悶了：放眼全國，能叫上號的房企就那百來家，難不成都跑來搶地了？
他們在土拍現場殺得難解難分，沒一會功夫就把地價抬到了最高限價。
因為出讓方式採用“限地價+控房價+搖號”，所以前兩個變量確定之後，遊戲就進入到“搖號”環節。最終紅花“搖”落大唐家。
莆田土拍大場面（圖片來源：安居莆田）
土拍結束後，不少媒體都用“169家房企爭搶”、“莆田史上最火土拍”來渲染氣氛。
惹得一些行外人覺得“土地市場火爆，樓市一片大好”。事實上，169家房企裡頭，至少百來個是房企註冊的 “馬甲”公司。身披馬甲搶地，努力修煉“馬甲”大法的大家都明白一個道理：
馬甲越多，被搖中的概率越大。
無獨有偶，近日揚州一場土拍，把“馬甲”土拍大戰推向嶄新的高度。
一塊焦點的地王級地塊，引來300多家房企混戰，不乏耳熟能詳的一線豪強。可最終，該地塊卻花落一家名不見經傳的房企——瑞金市金翔房地產開發有限公司。
等大家剝去這家房企的外衣一看，才發現，原來是金地。
當天土拍，35家房企披著316個“馬甲”。
碧桂園、保利、美的、金地、綠城，分別攜50、40、22、20、20個馬甲參戰，榮登此次揚州土拍的馬甲五強榜單，五家合計152個席位，佔據整個競拍的半壁江山。
雅居樂、華潤、安居、建發、龍湖、招商、中海、新城這些江湖上有名有姓的房企，也至少披著兩位數的“馬甲”參戰。
31秒的時間裡，300多家房企密集報價348筆。還沒等屁股把板凳稍微捂熱，競拍已經安排上了最高限價。
根據政策，一旦達到最高限價，就需要搖號確定地塊歸屬。和莆田土拍玩法差不多。
從前只聽過湊房票排隊搖號的買房散戶，風水輪流轉，如今也見識到了靠馬甲佔位排隊搖號的房企。
300+的搖號數量，極大考驗了土拍中心的乒乓球儲備。
最終，“馬甲榜單”第四強的金地成功逆襲，身披20套“馬甲”如願中籤拿地。
拿地搖號的年代，也許“馬甲”多不一定行，但沒有“馬甲”一定不行。
要想以一個真身對抗別人50個馬甲，然後被搖中，這概率也就比中彩票強一點。
02
即便各地為進一步抑制土地拍賣價格，陸續修改拍賣規則，使出了各種招數，還是有房企用“馬甲”大法化腐朽為神奇。
揚州土拍的最高限價搖號，靠“馬甲”數量便可從容應對，“馬甲”數第四強的金地笑到了最後。
鄭州土拍熔斷後一次性競綜合地價，接近平均值者競得。小房企們傾向於在低值區間報價。但豪強房企可以指揮馬甲們集團作戰，分別報多個高價，一旦將均價直接拉出小房企報價區間，拿地概率便可大大提升。
可參加過土拍的都知道，用“馬甲”大法的前提不是擁有足夠的馬甲，而是要能付得起眾多入圍“馬甲”的競買保證金。
所以，看似公平的各種“不確定性”機制，到頭來還是一場較量資本拳頭大小的遊戲，中小房企如同股市的小散，被大型開發商一頓安排。終究難逃大魚吃小魚小魚吃蝦米的規律。
“馬甲”橫行的土地競拍已經危及土地市場競爭的公平性，令人咂舌的”馬甲”數量，也難免會被炒作成“市場火爆”，帶來輿論上的負作用。當然，對有的人而言，這種“火”反倒是好事。
揚州土拍後，甚至出現在售樓盤大張旗鼓，以“300+房企搶地”為噱頭推波助瀾。
這些無疑會挑撥屬地監管部門的神經。
想到“房住不炒”，各地對“馬甲”的管控只好加速了。
03
嚴打房企“馬甲”土拍搶地現象，兩個城市率先做出表率。
9月9日，南通收緊競買人範圍，規定“競買人、競買人控制的子公司、控制競買人的母公司或競買人母公司控制的其他子公司、或競買人母公司控制的其他子公司控制的子公司等關聯公司不得參加同一住宅用地競買。”
這還不算完，競買門檻只是第一道關，即便中籤還有一道公開審核。現場搖號確定3位候選競得人，以及對3位候選競得人及參與該地塊現場搖號的所有競買人名單公示10個工作日，讓“馬甲”公司無處遁形。
“公審”結束，合格通過的竟得人按順位排序拿地。即便發生小概率事件：3名候選競得人都是“馬甲”，那該地塊也不能成交，得重新掛牌出讓。
9月11日，南京頒發的新規也同樣針對起了房企的“馬甲”們，“同一競買人及其關聯企業在同一批出讓地塊中，不得競買2幅以上的涉宅地塊，也不得同時報名同一幅涉宅地塊”。
兩地新規相隔兩日，不約而同將部分房企慣用的“馬甲”圍堵大法幾乎給封死。
可以預見，除了地方出臺政策直接絞殺，間接抑制“馬甲”土拍的功勞也得算上“三道紅線”一份。
9月25日，萬科媒體交流會上，針對當前國內房地產發展現狀，萬科董事會主席鬱亮把房地產發展劃分為三個階段：
階段一的土地紅利階段，關係為王，誰有關係拿地誰賺錢；招拍掛制度後的階段二，金融紅利階段，資本為王，誰能獲得資本誰賺錢；“三道紅線”政策後的階段三，意味著一個重要風向，房企的融資環境變了，金融紅利已經結束，行業將進入管理紅利時代。
萬科敲警鐘的節點總是踩得很準。鬱亮認為，所有開發商再次站到同一起跑線，以前所有的東西歸零。
誰也不會天真的認為，所有開發商都夠資格去站同一條起跑線，但在新監管制度的規範下，大大小小的房企都被推上了一節更為艱難的“平衡木”。
房企高負債，高價搶地的“高舉高打”將成為過往，瘋狂的“馬甲戰爭”，也就該消停了。
