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問：十三老師您好，我決定聽從您的建議投住分離，首套首貸，總價550萬以內，首付160萬，單純投資角度，預計4-5年出手，有以下幾個方案不知怎麼選擇： (1) 碧海或寶中區域小兩房，如富通城三期58平2房， (2) 西鄉區域三房，如中信領航城或富通V都會3房 (3) 南山學位房一房或小兩房， (4) 南山次新房松坪村三期，60平2房 (5) 龍華 龍悅居或星河世紀2房 (6) 龍華 金地上塘道或潛龍曼海寧2房
答：你好，感謝讚賞！ 深圳買房，接下來該關注什麼樣的產品？ 以下幾種類型產品或是今年重點可關注對象： 1.熱點片區的非熱點樓盤，比如之前無人問津的僑城馨苑，最近關注和諮詢的人都開始多了起來； 2.熱點片區外溢，西麗—大學城片區夾在北站、科技園、寶中片區中間，本身條件也不錯，今年或是補漲對象； 3.冷門區域標杆，哪怕是龍崗、坪山這樣的冷門片區，標杆樓盤和熱點片區樓盤的相對價格差距因為顯得越來越大，也開始具有一定的性價比。 合正觀瀾匯就是正面典型，頤安都會這樣的片區CEO，也快洗乾淨了； 4.潛力學位，在深圳，學位似乎是永恆話題，學位房的供需矛盾，遠比住宅要大的多，遠是其他城市人所不瞭解的。 可以說，學位房投資幾乎彈無虛發，基本不會跑輸大盤。 5.熱點片區筍盤，這一點比較難，但不代表沒有。 你說的選擇，優先5 2 3，能不能入手也需要看價格，淘淘筍。
問：十三大大你好，請問西鄉領航城五期領譽158平四房新房，均價5.5，總價870左右，投資加自住的話值得入手嘛？目前個人有領航城領麗花園89平三房自住，15年入手，市值580左右，貸款210，手中現金250左右，家庭稅後年收入100起，家裡兩個老人和不到三歲的小孩一起住，準備要二胎，老婆羅湖上班，我在寶安上班，目前都比較穩定。老婆名下無房無貸，目前有機會做3成首付。是賣了目前自住這套置換157平大四房呢？還是保留89平這套，直接再買一套？或者自住這套賣掉，置換個福田或寶中的三房學區房？您對領航城小區未來升值空間看好嗎？89平這套2820年11月就滿5年，什麼時間點出手比較好？
答：你好，領航城是西鄉大盤，盤子很大，分為五期，周邊配套很一般，被工業區圍合，107國道和飛機噪音很大，離固戍地鐵站也不近，另外地塊是94年的，25年產權已經沒有了。 缺點雖然很多，但也有優勢，體量大，入住人口多了，配套都會慢慢完善，西鄉緊鄰寶中，是炙手可熱的地塊。 總體來說中規中矩，可買可自住，但後期也屬於補漲盤。領航城各項指標都是個剛需盤，加上對面的桃源居，常年大量放盤，自身不足加競品擠壓，升值空間註定有限。 建議保留自住這套，等待下一波漲幅完再考慮出售，現在可以繼續加倉寶中或者福田學位。
問：老師您好，我目前預算在700萬以內，想考慮南山蛇口片區兩房。目前考慮，第一愛榕園玫瑰園等，老舊育才學位;第二招商名仕，北師大學位;第三海尚國際等，目前我沒有那麼著急學位但是還是想考慮，不知道您這邊建議如何
答：您好，蛇口樓齡分化，老盤不值得投資，建議淘次新盤。 海尚國際 南海玫瑰園和雍景灣 淘淘筍。
問：十三房你好！龍崗一套360W的房，80W貸款，小孩兩年後上小學，打算賣掉置換一套自住+學位+投資保值的房子。目前考慮羅湖螺嶺外國語學校附近金城華庭、龍崗中心城外國語附近的綠景公館奧林華府、深中龍初附近的招商依山郡萬科翰鄰城和龍崗實驗學校附近的學府道花園。麻煩十三房幫忙分析下，能做三成首付或五成首付，分別選哪裡的好？謝謝！
答：你好，孩子即將上學，穩一點建議入手羅湖學位，關內教育資源更好。 金城華庭是為數不多，有居住環境的低價學位盤了，可以淘淘筍。
問：老師您好，特別喜歡你的風格，是我在星球上關注的第一個星主。我當前情況：現金1000w，在坂田佳兆業城市廣場無貸款的152平大戶型，年入稅後約150w。希望入手一套自住，以及一套投資（想置換當前這一套）。自住的話，喜歡大平層，居住環境好一點，帶稍好點的學位。生意原因跑松山湖和坂田，有通勤需求。投資就考慮升值保質需求了。請問老師有何操作建議，謝謝！
答：您好，感謝信賴和大額讚賞！ 坂田自住比較推薦深實驗的盤信義嘉御山、佳兆業城廣場都還不錯。 但是投資上看，如果能接受投住分離，建議1000萬首選南山，次選寶安。 可以考慮的參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【前海自貿區】前海時代，招商領璽、頤灣府 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城南（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型） 【華僑城】香山美墅（南二實驗），新天鵝堡（南二實驗） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格麗苑、翠海花園、天健天嬌
問：十三老師好！想在深圳投資房產；今年1月剛在華僑城香山美墅五期買了一套165平米的住宅；綜合價10萬多一平米精裝房，現在還想投資一套，如果是投資住宅要找人代持（兒子單身暫時沒有名額），那投資哪個區塊的房產比較好；如果是投資商業地產（公寓，寫字樓如何選），又是哪些區域比較好？準備資金在1000萬～2000萬左右；
答：你好，感謝讚賞！ 深圳投資實操邏輯： 一、堅決看好碧海-寶中-前海-蛇口--深圳灣-深圳灣超級總部基地這條海岸線； 二、一路向西，大方向大趨勢堅決不變； 三、1000+的產品，只考慮南山； 四、堅決看好大戶型（89-180平的次新產品）； 五、不僅看多，而且做多； 六、樓齡、地鐵、戶型、品質、價格、學位、商業、地段必須中4-5個。 七、公寓，寫字樓，小產權迴避 板塊選擇的先後順序： 第一類還是學位房:更看好今年漲幅不大的二梯隊學位房。 第二類是熱點片區沒有漲的樓盤。 第三類是碧海、龍勝、紅山、前海等片區小戶型已經上漲，大戶型還沒啟動的片區； 第四類是熱點片區上漲後將購買力擠到出到的光明、沙井這些副城的中心區域。 2個方案： 1.子彈800入手2套低價潛力盤。 2.入手1套剛改型標的，剛需和豪宅是2套漲幅邏輯。 根據你的房票來選擇，自住注重“質”，投資注重“量”。 1100-1600可以考慮的參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性價比相對高一些，認可單價8萬左右的標的。 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【前海自貿區】前海時代，招商領璽、頤灣府（目前已沒有了） 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型） 寶安低價盤：寶中碧海花樣年、君逸世家、白金假日、財富港、聖拿威、中信灣上六座、富通城三期、玉湖灣。其中富通城性價比相對較高。 以上選籌可作為參考，能不能入手重點還是看價格，逢筍入。
問：大師好，請問沙井的博林天瑞 新房如何？剛入夥。這個樓盤在沙井海岸城對面吧，目前是帶寶安第二外國語的學校，2019年該校的排名在30名左右。請問大師，我是純投資，是等沙井海岸城還是直接購買剛剛入夥的博林天瑞？博林天瑞的學校將來有可能被劃分到深外片區嗎？請大師回覆。謝謝
答：你好，更建議等海岸城 目前的消息是海岸城獨享深外學區，但是未來具體怎麼劃分，不確定。
問：十三老師您好，想為投資沙井海岸城項目做準備，諮詢下房票問題。本人和父母都是深戶，我36歲，年收入30萬。父親65，母親60。因為目前住房是三拼三本證，我2套，母親1套，均紅本在手，手上現金100w。如何騰出房票買房、如何貸款最佳？求指教
答：你好，建議父母婚內更名，把房產都過戶到母親名下，騰出父親的房票買 父親65歲，還可以找渠道做接力貸
問：老師，請教下，看到前面的帖子您說深高北比深外龍好，能否具體說下表現在哪些地方？另外，深高北4盤單價在10w左右，買的話，未來成長性如何？之前看到說金茂府10w已經算是龍華的房價頂部了。
答：你好，深圳現在的名校有以下幾種： 第一，市屬名校分校，比如龍華的深高北，深中龍初，南外高新之類的，這些本地名校會更注重自己在本地的IP，所以生源多數會點招，雖然頗為人詬病，但是不可否認，唯有如此才可以快速吸引聚集重視教育的父母以及更有資質的孩子，從而提高生源質量。 第二，豪宅片區生源純粹，外加小班教學，也能考出一道風景線，比如香蜜湖的明德實驗，所以大家對深圳灣學校未來期望也很高。 名師能出高徒，前提是要孺子可教也，所以生源是不得不考慮的一個因素，生源質量又和家庭有很大關係，一個掙扎在生存線上的家庭，是很難重視教育的，更多的時候是有心無力，寒門難出貴子，也很大一部分原因在此。 生源也解釋了為何南外學府的成績並不亮眼，因為囊括了太多老舊小區，也解釋了緣何沒有名校光環，海韻也能挺進前三十。 深外龍成績問題不大的，深外完全有“能力”讓它的成績很好。據說現在聯考成績還不錯，但是綜合實力目前看來不如深高北，龍華的學校普遍一般，這個學校成為龍華第二水到渠成。 金茂府是豪宅，產品定位是整個龍華稀缺的大平層，價格是龍華的天花板了，投資意義不大。
問：上下沙片區投資如何？純粹投資，標的600，靠近福榮路的海景房值得入手嗎？有推薦的嗎？這個片區學位很一般，比福保福外南的房產如何？
答：上下沙的京基、中洲、綠景、金地四大發展商簽約舊改，京基舊改基本完成，中洲巨無霸舊改，正在進行。周圍農民房，未被劃入舊改區域，短時間不會改變，但隨著周圍大環境的改變，地段價值會被重估。 缺點：學位一般，靠近福榮路噪音大，喜歡海景自住是不錯的選擇 關注學區，更傾向福外南，長遠看 想象空間更大一些
問：十三老師您好，認真看了您的問答對這份機緣深表榮幸！ 我家大寶一年級在桂圓小學，現住嘉寶田花園小2房（400多萬），另有一套光明1號兩房（300多萬），二寶生後住不下，天天想著有一套4房住。現在手上還有現金400萬，家庭年八超300萬。 曾考慮過嘉寶田花園一套4房的，以便小孩上學？也想等對面華潤食府（新盤）開盤買新的，想必能跑贏大盤！也想買香密湖或華僑城的房，自住環境好，也能跑贏大盤。關於小孩上學，我們家庭支持去私立！ 不考慮寶安、前海。因為我們工作在羅湖！ 十三老師，我的問題是賣掉這套自住的，買一套1500萬左右的3-4房，您建議華潤食府還是香密湖華僑城（老師幫我推薦幾個盤）？
答：羅湖目前在大力舊改，紅嶺路沿線規劃為深圳未來的華爾街，筍崗是一個重點舊改區，原來的倉庫廠房是很容易推動舊改的。 筍崗片區，嘉寶田是唯一有花園社區的大盤，附近工作自住可以考慮； 再來對比香蜜湖和華僑城： 1.香蜜湖： 香蜜湖是華僑城的繼任者，顯然香蜜湖的發展更加匹配了深圳富豪們的追求，擁有極好的地理位置，通暢的交通，以及最重要的多個頂級學校的學位覆蓋，讓香蜜湖的IP日久彌新；當華僑城漸漸老去，香蜜湖成為深圳唯一的選擇，勢必帶來源源不斷的購買力，因此，香蜜湖是富人資產保值的較優選擇；只是，你需要上千萬的資金上車；中長期看略微跑贏大勢； 2.深圳灣： 深圳灣是目前深圳房價的頂端，得益於優越的地理位置，加上嶄新的片區，剛需豪宅的定位，再由深圳灣學校作為導火索，一飛沖天； 仔細分析，新房+剛需戶型+靠近科技園+學區，顯然是有錢的上班族的典型偏好，通過觀察也不難發現，深圳灣吸引的主要是南山工作的高層管理人員。 當然，想跑贏大盤，這幾個片區都要考慮學位。 香蜜湖：香格麗苑，翠海花園 深圳灣：太古城，陽光海濱 感謝讚賞！
問：福田區有兩套房：福民大廈（三房）自己住；一套是南方國際廣場小戶型，放租。有三個小孩想換四房。想出掉一套，換成一套四房一是自己居住，二來希望以後老三能就近上學，所在的學校（主要考察初中）希望不能比“石廈中學”差！ 目前“南方國際廣場”這套小房子比較容易出手，因石廈中學還不錯有學位費概念，如果願意出售估計280W。"福民大廈"這套可能市場價是530W左右，但出的可能沒那麼快。目前手裡現金有500W。希望找總價不超過1000W，最好是800W出頭，適合居住交通配置好，學位要好，不比石廈中學差。關外也能接受！如果羅湖希望能上深中或翠園！請您給予詳細指導！最好能直接推薦幾個樓盤今年完成換房計劃，謝謝！
答：石廈中學在福田僅次於四大、福外和明德，屬於福田家長比較認可的名校。 但是石廈片區樓盤過多，學位非常緊張，是福田幼升小錄取分數最高的小學，大量學生被分流，石廈中學也會面臨這種情況。 深圳教育集團化趨勢明顯，比如荔園、紅嶺、南二外、南山實驗、南山外國語等，缺乏集團化支撐的石廈中學，優異成績能否保持存在變數。 所以出手石廈是正確的決定。 孩子即將上學可以重點關注四大、福外本部、深實驗百花，短期內比較穩。 其次成長性不錯的盤，比較推薦： 南山中熙君南山，寶中第五大道或西城上築，紅山深高北的水榭春天5.6期都是不錯的選擇 深業東嶺在羅湖的黃貝嶺板塊，是僅有的次新盤，帶翠園的學位，其實性價比還不錯。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
