房产买卖是当事人双方一种非常小心的交易行为，很多人将其一生的心血投注到一套住房上，从而背上房奴这个沉重的名号。如果一旦家庭情况等原因发生变化，卖方要出售抵押银行的按揭贷款房，卖方自己还款解押还好处理，但很多卖方既然卖房子，基本上是无能先行自己还清银行贷款余额。很多案例都是买卖双方达成价格交易，问题就处在卖房贷款余额解押的问题上卡住了。卖方自己无钱解押，要买方首付解押，一种情况是买方首付不够卖方解押余额；二种情况是买方担心首付款替卖方解押后被查封怎么办？三种情况是买方同意将首付款支付中介公司为卖方解押，前提是合同约定，首付款出现风险由中介负责承担；四种情况是中介建议找专业的垫资公司为卖方垫资解押，可是较高的垫资利息买卖双方都不愿承担。遇到这样的情况很伤脑筋，中介公司处理起来也很棘手。实话说，买家首付替卖家解押的风险确实存在，对此，我举一个真实的案例：
2018年笔者亲身经历一件交易案例，卖方产权证在手，买方全款交易，交易达成前，买卖中介三方到房交所调档查询无抵押、无司法查封，第二天上午合同签订后到房交所交件签字并收到受理回执单，一般情况是没有产权过户后发生意外情况的。可是，下午三点过房交所来电说房产不能过户，叫去退件，全款都支付给卖方了啊。中介方和买方都错愕，找到交易所负责人理论，既然过户交件受理要审核，受理审核通过了，卖方房款收走了，忽然说查封，这个责任要房交所负责。房交所负责人答复是起诉法院。没办法，中介带着买方跑到卖方家里，告知情况，幸好时间短，钱还没有花出去，全部退还给买方。中介白跑一场，还劳心劳神，这样的情况出现，不能说中介人员不专业，而是制度不完善造成的结果。
综上所述，对于出售贷款抵押中二手房，国家应该随着时代的变化出台一些符合实际的交易政策，只要是买卖合同签订前没有产权冻结查封情况发生，可以真实的买卖合同为前提确定债权债务关系。虽然不动产以产权登记为前提，那么，买卖合同约定前交易所查档无冻结查封可正常交易过户，当买方首付替卖方还银行贷款解押的空挡期，此时被查封登记不能过户，卖方也无钱退还，怎么办？买卖中介三方都无言相视，谁都没过错，过错在哪里？在政策不尊重实际情况，没有制定一套完整的交易政策，在交易政策上留下来政策漏洞。所以，无论中介你多么专业，政策和法律不规范，你能说自己很专业吗？要么，这种抵押中的房产不准买卖，要么买卖由买方替卖方解押应该出台一个规范性的文件，以此杜绝买卖及中介三方不必要的困惑和担心。
