房產買賣是當事人雙方一種非常小心的交易行為，很多人將其一生的心血投注到一套住房上，從而背上房奴這個沉重的名號。如果一旦家庭情況等原因發生變化，賣方要出售抵押銀行的按揭貸款房，賣方自己還款解押還好處理，但很多賣方既然賣房子，基本上是無能先行自己還清銀行貸款餘額。很多案例都是買賣雙方達成價格交易，問題就處在賣房貸款餘額解押的問題上卡住了。賣方自己無錢解押，要買方首付解押，一種情況是買方首付不夠賣方解押餘額；二種情況是買方擔心首付款替賣方解押後被查封怎麼辦？三種情況是買方同意將首付款支付中介公司為賣方解押，前提是合同約定，首付款出現風險由中介負責承擔；四種情況是中介建議找專業的墊資公司為賣方墊資解押，可是較高的墊資利息買賣雙方都不願承擔。遇到這樣的情況很傷腦筋，中介公司處理起來也很棘手。實話說，買家首付替賣家解押的風險確實存在，對此，我舉一個真實的案例：
2018年筆者親身經歷一件交易案例，賣方產權證在手，買方全款交易，交易達成前，買賣中介三方到房交所調檔查詢無抵押、無司法查封，第二天上午合同簽訂後到房交所交件簽字並收到受理回執單，一般情況是沒有產權過戶後發生意外情況的。可是，下午三點過房交所來電說房產不能過戶，叫去退件，全款都支付給賣方了啊。中介方和買方都錯愕，找到交易所負責人理論，既然過戶交件受理要審核，受理審核通過了，賣方房款收走了，忽然說查封，這個責任要房交所負責。房交所負責人答覆是起訴法院。沒辦法，中介帶著買方跑到賣方家裡，告知情況，幸好時間短，錢還沒有花出去，全部退還給買方。中介白跑一場，還勞心勞神，這樣的情況出現，不能說中介人員不專業，而是制度不完善造成的結果。
綜上所述，對於出售貸款抵押中二手房，國家應該隨著時代的變化出臺一些符合實際的交易政策，只要是買賣合同簽訂前沒有產權凍結查封情況發生，可以真實的買賣合同為前提確定債權債務關係。雖然不動產以產權登記為前提，那麼，買賣合同約定前交易所查檔無凍結查封可正常交易過戶，當買方首付替賣方還銀行貸款解押的空擋期，此時被查封登記不能過戶，賣方也無錢退還，怎麼辦？買賣中介三方都無言相視，誰都沒過錯，過錯在哪裡？在政策不尊重實際情況，沒有制定一套完整的交易政策，在交易政策上留下來政策漏洞。所以，無論中介你多麼專業，政策和法律不規範，你能說自己很專業嗎？要麼，這種抵押中的房產不準買賣，要麼買賣由買方替賣方解押應該出臺一個規範性的文件，以此杜絕買賣及中介三方不必要的困惑和擔心。
