近日，深圳樓市出現逆勢行情，價值4000多萬新房開盤幾秒賣光，熱門二手房源量價齊升，網友感嘆深圳有錢人真多！如此“豪氣”立馬引起了多方關注，業內人士將開年來房價異動歸因於金融政策寬鬆，其中值得注意的是，有部分貼息的經營貸正悄悄進入樓市。
招商太子灣項目存在飢餓營銷
根據國家統計局3月份數據，70個大中城市房地產市場價格出現微漲。其中，深圳3月新房價格環比漲0.5%，領漲一線城市；二手房價格環比漲1.6%，漲幅居70個大中城市第一；二手房網籤8462套，二手住宅8008套，較2月份大幅回升。
疫情後深圳第一個線下開盤的項目，是位於蛇口太子灣的灣璽項目。其最近推售的54套公寓，單套總價2900萬元起，共計54套，開盤半天就全部售罄，且“不接受退房”。3月13日灣璽14套總價4200萬起的大戶型豪宅，開售僅8秒就被秒光，銷售額達6億元；3月7日首推的70套公寓，價值2000萬以上，也於當日售罄。
質疑聲也隨之而來：“灣璽138套公寓經歷三次推盤，每次就放十幾套、幾十套，存在‘捂盤’式飢餓營銷。”網傳招商蛇口已被政府部門約談。搜索發現，不少中介、自媒體早在年前大力宣傳，為太子灣灣璽造勢。另據消息稱，中介渠道費已經上升至3個點。
記者聯繫深圳招商房地產副總經理王曉野。自曝身份後，對方明顯不願意接受採訪：“我不知道你是誰！你找營銷的。”聯繫到營銷負責人後，該負責人又以開會為由，未回答任何問題。截至發稿，仍未得到招商房地產的正面回應。
另一方面，深圳市住建局近日表示，將密切關注市場動態，針對二手房掛牌價格明顯高於市場真實成交價、機構及個人惡意炒作房價、部分自媒體發佈擾亂市場秩序不實言論、評估機構高評高貸、“黑中介”違規經營等現象，聯合相關部門開展為期三個月的市場亂象專項整治行動，堅決打擊違法違規行為，促進房地產市場平穩健康發展。
部分經營貸款流入房地產
樓市的火爆離不開資金的推動，錢從哪裡來？業內普遍認為與2 月 29 日《應對新型冠狀病毒肺炎疫情中小微企業貸款貼息項目實施辦法》的出臺有關。政府拿出超過30億元為中小微企業貸款貼息，而這些貸款部分違規流入房市，是房價異動的直接原因。
深圳某銀行客戶經理私下告訴記者，一些中小企業主名下有房一套，紅本在手，可再拿該房去銀行抵押，用小微企業殼獲取銀行經營低息貸款，撬到手的資金用掩人耳目的形式進入樓市，買入豪宅。經營貸利率低於住房貸款利率約0.5個百分點，隨著房價上漲出手後獲取利潤。此外，按經營所得貸款還可以獲得市、區兩次利息補貼。
如果用經營貸方式貸款1000萬，按照年化利率4.6%計，客戶需要支付利息46萬元。疊加貼息政策，客戶可以獲得市政府11.5萬元補貼；在龍華區，還可以獲得23萬元，實際一年可能僅付出11.5萬元利息，一年期利率為1.15%。
據該客戶經理稱，不僅是經營貸有門路，消費貸也可以變相進入樓市，金融中介、過橋資金、買賣小微企業殼已有成熟產業鏈。“常常很多中介來代辦，當事人只需最後來簽字即可，自查只能起到震懾效果。金融政策寬鬆，實體環境糟糕，有錢沒地方去，只能去買樓。銀行只要不出壞賬，合同符合規定，基本放貸，至於資金去向，其實可以模糊處理。”
本來是助中小微企業度過難關的貼息政策，三令五申下，部分資金還是流向了樓市。一位小企業主透露：“相比做生意，房子更保值，要是能買到優質好盤，不愁升值，不愁賣，輕鬆還貸款，還能賺一筆。”這也就變相抬高了深圳樓市價格，甚至某些熱門樓盤還出現“喝茶費”等賣方市場才出現的情形。
銀行應該如何自查
人民銀行深圳中支貨幣信貸處20日已下發通知，要求深圳市各商業銀行針對今年以來新發放的房抵經營貸（含借款人為企業或個人）情況立即開展自查。自查內容涉及調查借款人名下經營實體的真實性、借款人持有被抵押房產時間、企業成立時間，以及疫情發生以來新購房產並以新購房產作抵押的貸款等情況。同時，深圳市中小企業服務局也發佈公告稱將會同銀保監部門加大對貸款貼息項目的審核力度。
如何有效抑制違規資金進入地產市場，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，深圳自查可從三方面進行：一是查貸款。要查找3月末銀行房抵經營貸餘額，尤其是要對比去年同期和去年年末的數據。類似自查的規定，其實也說明近期金融部門在摸底，這或也是為了防範具體銀行網點和銀行系統的風險，不排除後續對於此類房抵經營貸業務將出臺新的管控政策。二是查企業。自查貸前准入情況，尤其是包括名下經營實體的真實性的情況和企業成立時間情況等。要防範各類“明經營實炒房”的現象出現。三是查房產。對於房產的查處，尤其是包括借款人持有被抵押房產的時間情況、借款人新購房產的情況、新購房產作抵押的貸款情況等、借貸人貸後新增房產的監測情況等。
嚴躍進認為,可讓借貸客戶補充書面承諾書，承諾該筆貸款用作經營，違規買房將承擔責任。同時降低房產評估價，貸出額度相應減少，投資客套利成本增加。
而中國城市房地產研究院院長謝逸楓直接指出，應該限制中小企業買房，對貼息政策出臺之後買房的，實行5年限售，時間可調節。
謝逸楓分析稱：“疫情結束，中小企業恢復活力，自然會減少加槓桿投資房產，現階段有資產荒、資金荒，中小企業要有出路、保命，房產就成了最好標的。至於收取高額房產稅，只會推高下輪房價，不能解決根本問題。中介在其中起到推波助瀾的作用，很難進行有效監管。”
上海中原地產市場分析師盧文曦透露：“其實銀行自查可以穿透資金，不是能不能做，而是願不願意做的問題。建議銀保監會查，從重處罰。遏制住資金來源，房價就漲不了。”
