PART 1
9747套！
截至4月30日0時，杭州市區（不含臨安）二手房已有9747套成交。照這勢頭，今晚二手房成交破萬套基本沒太大懸念。環比3月（6292套），成交大漲近5成。
二手房月成交量破萬套是什麼概念？
上一次杭州二手房月成交破萬套，還是2018年5月，當月共計網籤10952套。且不論最終破萬與否，都已創下近22個月新高。
搖號新政實施至今，除最初的3個月，二手房成交量猛漲。這之後，整個二手市場一瀉千里。
在“巨大”的一二手房價倒掛面前，購房者一窩蜂湧入新房市場，二手房“夾縫中求生存”。月成交量從破萬套，降至9千套、6千套，直至3千套不到。今年2月，受疫情影響，當月成交量僅有467套。
4月杭州市區二手房日成交量
而今，4月二手房的成交量，竟只比今年一季度（11962套），少了不到2千套。
近萬套的成交量，對市場信心的提振，無疑是巨大的。
搖號初始，二手房成交量大漲，最主要原因還是新房供應不及時；再加上新政實施之初，形勢不明朗，不少購房者轉向二手房。
今年4月，情形驟然逆轉。清明小長假一結束，二手市場飛速“竄火”。
4月9日，日成交509套，創近3年新高；4月第三週（4.13-4.19），二手房月成交2480套，超去年單週最高記錄；這不，上週的周成交量，繼續攀升。
有的經紀人，一個月不到賣了幾十套房子，當月佣金賺得比過去兩年還要多；朋友圈更是成了各大中介公司的“競賽場”，每日成交喜報不斷。
PART 2
二手房迅猛成交背後，由四重因素合力促成。
第一，新房搖而不得，轉向二手房。突如其來的疫情，攪亂了樓市節奏，但並沒有抑制買房需求。
從新房中籤率便可看出，鼠年雖只拿下兩次“萬人搖”，但熱門紅盤“擠牙膏式”開盤，整體中籤率反而更低，營造的焦慮感更濃。
大江東的融創城，最近一次加推，135套房源，8447戶登記，中籤率1.6%，相比3月萬人搖的中籤率，還要再低1.4%；
均價3萬內，幾乎同時登記的和光塵樾與運河雲莊，前者中籤率1.84%、後者中籤率1.69%；
最誇張的是天空之城，35套疊墅，均價45601元/㎡，總價比前兩次開盤都貴，中籤率卻最低，只有6.86%。據銷售透露，叫至45號全部選完。
4月杭州又出了一項新政策，高層次人才可優先搖號。各樓盤提供給人才的房源比例，與無房家庭差不多。
人才與普通購房者一樣，也盯著市面上的熱門紅盤。這意味著，普通購房者通過搖號買到房的難度更高了。
還記得前些時日，“萬人搖”紅盤瀾天交付後，大量房子空置租不出去，曾引發輿論一陣唏噓。
確實，租房市場瀾天表現不佳，但二手房卻賣得風生水起、量價齊漲。
去年12月，僅瀾天一盤（部分交付）掛牌量近200套。一套中上樓層的83㎡三房一衛，225萬就能拿下；89㎡總價高一些，差不多也就240萬上下。折算下來，單價差不多2萬7。
今年，從供應量上看，遠比去年大得多。除瀾天餘下樓幢交付外，另一“萬人搖”紅盤萬科未來城三期，也迎來交付。
短時間內供應量大增，參照經濟學最基礎的供求理論，勢必影響房價。
良渚新城開年後的二手房價，不僅沒跌，反而逆勢上漲。像是融信瀾天，近一個月網籤33套，成交均價28370元/㎡。相比去年底，均價平均漲了1000元。
萬科未來城三期，近一個月也有31套網籤，簽約均價29450元/㎡，最貴的一套，成交單價接近3萬5。
PART 3
第二，學區房推動。每年三四月份，都是杭州學區房成交旺季，今年也不例外。
二手房周成交榜上，入榜前十的，除了剛需房外，還有學區房。
比如上週（4.20-4.26），城西的星州花園、耀江文鼎苑，分別有6套成交；再上一週，排名第二的拱墅區新安天苑有10套成交，新安天苑與文瀾中學僅一路之隔。
第三，以價換量，部分二手房降價促成交。
這一現象，3月份已經出現。據好找房數據，3月全市20%掛牌房源價格下調，好些業主急於套現，刺激二手市場成交量。
營銷大師菲利普·科特勒說過，世上沒有降價兩分錢抵消不了的品牌忠誠。
4月雖未結束，但根據手邊買房數據，近一個月主城區降價房源的數量，佔比仍有18%。多跑幾個二手房小區，就會發現，現在賣得快的，多是降價出售的房源。
房東咬牙不願讓利的，中介也不樂意推。像是喬司，一剛交付不久的次新房，二手掛牌均價比新房限價還要貴3千一平，中介都沒興趣，又怎能說動客戶來買？
別忘了，就在這個月初，杭州市區二手房掛牌量突破11萬套。20多天過去，又激增了近4千套。
第四，一二手房價價差在縮窄。
杭州新房雖套上限價的“緊箍咒”，但除少量板塊房價維持原狀外，大多板塊新房價格相比去年漲了不少。一漲（新房）一跌（二手房），價差進一步縮小。
新房動輒萬人搖，根源還是鉅額價差，吸引大量投資客入場。對自住需求的購房者而言，買房名單上並非僅有搖新房這一選項。
二手房是現房，又有戶型優勢。若價格合適，自然有一批屢搖不中的購房者轉投二手房。
PART 4
看似回暖的二手房市場，實則“危機四伏”。
近來，不乏有房東反饋二手房難賣，看房的人少了。 比如家住城東的一粉絲，名下的自住房（精裝交付），樓層、戶型都極優，掛價也是參考低樓層鄰居的成交價，結果一個禮拜才兩組客戶看房。
一個多月前，鄰居那套房子掛牌7天便成交。兩個買家爭相搶著要，就差沒坐地起價。到了她那，別說臨時漲價，就連議價的買家都沒。
還有崇賢“萬人搖”的上河宸章，自去年10月首套二手房網籤至今，前後僅有15套成交。將近三分之一，還是趁著這波金三銀四的行情賣掉的。
該小區正式掛牌在售的二手房，多達114套。照目前的去化率，哪怕未來一套不增加，還能再賣19個月。這還沒算要交付的“崇賢三兄弟”，多盤衝擊下，那時的二手行情怕是更不樂觀。
成交單價最貴的是一套8樓的89㎡，網簽單價22528元/㎡，近月成交均價20480元/㎡（或存在做低的可能性）。上河宸章新房銷售均價17800元/㎡，也就是說，賬面平均收益不到24萬，這可沒算各項成本支出。
杭州不缺房子，尤其不缺新房。
看每年的供地計劃就知道。去年，杭州十區成功拍出275宗土地，總可建面積2218.5萬㎡；前年，杭州十區成功拍出272宗土地，總可建面積1856.4萬㎡；今年，土地出讓還在持續增加。
這意味著，未來兩三年裡，杭州可售新房還有不少。國人觀念裡，買房首選新房。
年初就有開發商透露，旗下項目要趕在6月前快速出貨。經濟共同體下，很難說下半年的樓市行情，還會一如既往的樂觀。畢竟，杭州樓市已經瘋狂奔跑了近4年。
其實，租房市場已透露端倪。熱心網友以切身經歷在購房群裡呼籲：租賃快到期的房東們千萬別漲價。
“3月租房市場還可以，到4月突然就不行了。”原本很穩定的租客，年後突然就說不租了，一問才知失業了。“外貿、旅遊行業格外明顯。”
這兩年，大火的杭州樓市湧入太多“非必須”買家。其中不乏資金實力一般的購房者，被潮流裹挾著湧入，原本還能靠著以租養貸，租賃行情下行，資金壓力緊張，免不了會有房源湧入二手市場。
二手房這波超凡的市場行情，還能持續多久？我們將持續關注。
