最近在研究次新房，除了線下看房外還關注了一些小區的線上數據，經常能發現一些價差極大的房源，讓我以為在自己的密切關注下，發現了“筍盤”，然後興沖沖的點進去，又原來如此的退出來。
要說二手房價差是很正常不過的事，片區、交通、配套等都能影響房價，同片區有價差可以理解，但要是同一個小區呢？
當你發現你和鄰居家的房子差價達到20%甚至30%的時候，如果你是房價低的那一方，在不明就裡的時候，反正我是不能理解，為什麼都是一個小區，別人能比我貴那麼多？
為了一解大家心頭之惑，我挑了幾個小區作為案例來給大家分析一下。
巨型社區的差價千變萬化
深圳桃源居是深圳最大的房地產小區，總建築面積達到180萬平方，規劃居住人口5萬人，因為體量龐大，所以分了多期入市，並且在產品類型上也十分豐富，多層、小高層、高層、疊墅等產品在這個大社區都可以找到。
桃源居的社區配套也相當齊全，社區內交通、商業、醫療、學校等資源應有盡有，安居客上最新的小區均價在5.4萬。以此為大背景，我們來看看在這個大社區裡，有多少個導致房價差異的因素。
1、產品差異
在鏈家的房源裡，我看到小區內最大的價差竟有4萬之多，這套位於桃源居一期的房源，單價3.9萬，對比位於6區的住宅，一套大戶型的複式單價則是8萬。
查看房源情況後，我才發現，原來一期的這套房源，位於綜合樓上，性質是商業屬性，原來是套沒有學位的公寓，公寓這個屬性，就直接導致了和住宅的巨大價差。
上面的兩套對比屬於不同產品類型，不具有代表性，來看另外兩套屬性同為住宅的房源，單價也達到2萬多的差距。
從圖中可以看到，一套是大面積的疊墅產品，而另一套則是帶有贈送面積的複式戶型，八十幾平的複式做到七房，這樣你的性價比，單價怕是很難不高。
2、購房時間差異
上面說到，桃源居分為多期入市，有17區共計16期產品，從最早期98年到最近2011年的入市的產品來看，時間跨度達到十幾年，後期建築伴隨著日漸成熟的配套，入市價格也水漲船高。
12區是98年比較早期的劃建的住宅，相比06、07年建成的15區和17區，相同面積段的住宅差價在5k左右。
3、小區內地段差異
深圳目前地鐵12號線規劃在建，建成後會有桃源居站點，穿越桃源居東西區，屆時，近地鐵的1、2、3、9區以及桃源居首府的居民會享受到站點的最大福利。
因此我們也能看到，雖然是03年近二十年房齡的3區住宅，單價仍然高達7.9萬，比小區的整體均價要高出1.5萬。
便利的交通在小型社區可能不會有明顯影響，
但在體量龐大的大型社區，距離公交站點更近意味著通勤時間的縮短，高房價可以說是用這些時間堆砌起來的。
差價百萬只為一線景觀
深圳是四個一線城市中，唯一的核心區坐擁一線海景的城市，深圳濱海一線的豪宅，在不斷的為大眾上演財富奇蹟的同時，也在告訴我們，有錢人在選擇了品質和地段後，願意為景觀付出多少價錢。
與命運的暗中標價的饋贈不同，一線海景豪宅是明碼標價的貴价商品。
位於深圳蛇口的著名頂級海景豪宅半島城邦，目前1期和3期及2期部分為海景戶型，四期現有的海景豪宅將會在五期住宅建成後被遮擋景觀。
從整個項目規劃來看，二期大部分戶型是看不到海的，戶型上二期的戶型也不如一期，得房率比較低，因此，對比有開闊海景的1期，面積段相近的兩套房源，差價百萬。
以上是海景和非海景豪宅的差價比較，而同建築不同戶型間，也會存在景觀差異，例如從分佈圖上看，三期的內側的望海豪宅，明顯景觀會被外側建築遮擋，說好的一線海景實際上可能真的只是兩棟樓間的一條海景線，這樣的景觀差異，必定也會在房價上體現。
圖源：網絡，侵刪
優質學區的房產溢價
優質教育資源緊缺一直是深圳的一塊心病，也正因為這種緊缺，導致帶有優質學位的學區房，在市場中炙手可熱。
如果不是因為學位，深圳福田百花片區的老房子，也許不會賣到動輒十五六萬甚至二十萬的高價。
因此，學位因素也是導致小區內存在價差的原因之一。
深圳龍華區的萊蒙水榭春天小區，也是一個相對較大的社區，前後共有六期。
其中一二三期對應的是龍華實驗學校的學位，五六期配套的是深高北學位，雖然龍華實驗學校也實力尚可，但在名聲在外的深高北面前，萊蒙水榭春天五六期的均價，還是因為深高北的學位，要比一二三期高出大幾萬。
其他差價因素
除了以上導致差價的因素外，我們都知道戶型、朝向、樓層等，也是導致同小區產生價差的原因，但視情況這些因素導致的價差多少不定，少則幾十塊，多則幾千上萬。
還有就是普通小區的大戶型單價往往不如小戶型，特別是在剛需片區，很容易看到，一套大戶型的總價不比小戶型高多少，面積卻高出很多，極具性價比，但還是會面臨轉手週期長的尷尬，剛需片區的幾十萬價差，還是會讓這樣的戶型淪為窮人買不起富人看不上的雞肋產品。
反之，改善或者豪宅區的剛需產品也一樣，在富人重金砸出的追求品質舒適的改善片區，三室一廳的120平緊湊戶型，也絕對入不了他們的眼。
結
綜上，簡單得出幾個選房結論，與君共享。
1.同小區選房，別把低價當筍盤，剛需產品比較戶型、位置、得房率，改善看看景觀差異。
2.大社區買房瞭解配套情況，看是否統一學區，樓棟位置距離交通站點的距離務必落實。
3.剛需片區挑流動性最高的小戶型買，改善區域挑大面積的主流戶型，拒絕小而美的貴价房。
