疫情导致房地产开发商不能如期交房，开发商是否需要承担违约责任？
引言
2020年初，新型冠状病毒肺炎疫情（以下简称“疫情”）爆发，因新冠肺炎疫情的影响，国家将2020年春节假期顺延至2月3日。同时，各地政府纷纷出台管理措施，要求房屋建筑工程推迟复工，有些城市被迫“封城”以控制疫情的扩散。
在此背景下，房屋买卖合同约定的交付时间晚于疫情爆发及相关措施出台的，不少开发商面临着推迟复工可能导致房屋不能如期交付的问题，开发商是否可以主张不承担违约责任，笔者主要从以下几点探讨。
一、 合同有约定的，从其约定。
实践中，不少商品房买卖合同将疫情、重大卫生时间、发生传染病、因政府行为导致的工期延期等作为延期交房的免责理由，在此情形下，基于自愿平等原则，如果买卖合同有效，买卖双方应该按照合同的约定履行，开发商可以以疫情为由主张不承担违约责任。
二、 合同没有约定的，开发商可以主张不可抗力或情势变更。
（一）不可抗力
所谓“不可抗力”，依据《中华人民共和国共和国合同法》第一百一十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。开发商以不可抗力为由主张不承担延期交房的违约责任的，需要考虑如下因素：
1、商品房买卖合同签订的时间。
若商品房买卖合同签订时，疫情尚未爆发的，疫情对于开发商而言属于不可预见。若疫情在爆发后，各地方政府陆续出台相关政策，包括启动突发公共卫生事件二级或一级响应、交通管制、延长春节假期、限制企业复工时间等，且该等政策出台的具体时间不等，再签订商品房买卖合同的，对于开发商而言，疫情不具有不可见性，不属于不可抗力。
2、工期的延误是否是由疫情导致的。
笔者认为，疫情的爆发并不一定导致开发商工期的延误，只有在国家、当地政府采取了相关管控措施，如延迟复工、限制人员流动、交通管制等导致工期延误的情形，开发商才能以不可抗力为由主张不承担违约责任。
3、疫情及其管控措施持续的时间。
目前多个省市自治区均规定一般企业复工不得早于2月9日24时，如后续政策仍限制人员流动，工期需进一步延长。但考虑到本次疫情爆发时间正值春节，而建筑工人一般选择在春节期间返乡，即使不存在疫情，建筑工地全面复工的时间也难以与春节原定的法定节假日结束划等号。该客观情况可能影响裁判人员对疫情对延期交付的影响程度的判断。
4、开发商是否及时通知了购房者并提供了相应的证明。
《合同法》第一百一十八条规定，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。可见，即便新冠疫情在个案中被认定构成不可抗力，不论合同有无约定，开发商就其无法如期交房的事实有通知购房者的法定义务。
笔者建议，就因疫情爆发导致工期延误无法如期交房的，可与购房者就合同后续履行方案等事宜进行沟通，并争取形成补充协议等书面文件，避免后续争端。
注意事项包括：
（1）根据合同约定的通知期限和通知程序、通知方式，发出书面文件；
（2）确保通知文件被有效接收，留存收件凭证；
（3）及时申请开具不可抗力事件的证明；
（4）留存新冠疫情影响企业经营的行情、数据等证明文件
（二）情势变更
现行有效的“情势变更”原则规定主要见于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。
根据上述规定，如适用情势变更原则，则可酌情对合同予以变更，该法律后果从规定层面区别于不可抗力的法律后果。但考虑到情势变更的法律后果存在变更合同，不可抗力的法律后果主要是减免法律责任，如开发商拟主动修订合同，主张情势变更原则更合逻辑。
实际上，司法实践中不论是适用不可抗力制度还是情势变更制度都是非常谨慎的。因此，笔者建议，尽量通过平等协商的方式解决问题，同时需要保留因疫情导致不能履行如期交房或对交房造成实质影响的证据（如封锁交通、限制货物交易、停止营业的行政措施公告等）并及时采取有效措施减少损失，以应对之后不得已为之的诉讼或仲裁程序。
注：转自 广西君桂律师事务所 梅细扬律师团队
