房屋租賃合同是出租人將租賃房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在疫情防控期間，承租人對租賃房屋的使用和收益均受到一定的限制和妨礙，房屋租賃合同也因此成為受疫情影響較大的合同類型。
1、疫情期間，承租人以疫情為由要求解除租賃合同？
答：如果承租人因疫情原因完全無法使用租賃房屋，承租人租賃房屋的合同目的無法實現了，承租人可以不可抗力為由而要求解除合同，但此時需審查疫情的因素與合同目的不能實現之間的因果關係。如果承租人僅以疫情因素導致了經濟下降為由要求解除合同，需要謹慎對待。一般認為，雖然疫情因素對房屋租賃合同的履行造成一定影響，但該影響是否達到令合同目的不能實現的程度，如尚不達到，則承租人無權要求解除合同，但可援引情勢變更或公平原則要求減免租金和違約責任。
但是，如果承租人因疫情因素導致經濟收益大幅下降，即使減免租金仍然損失嚴重，繼續履行合同對承租人明顯顯失公平，承租人可以援引情勢變更解除合同。此種情況，可以根據實際情況，參考九民會議第48條之規定，按照公平原則，由承租人承擔一定的違約責任後解除合同。
2、疫情期間，承租人要求解除合同，對於預付的租金處理？
答：對於此種情況，結合情勢變更法律要求，按照公平原則，在雙方當事人之間合理分配風險。具體來說，需考慮承租人的主體性質（自然人還是企業）、租用房屋的目的（自主還是商用）以及疫情對租賃合同履行產生的影響（全部不能使用還是部分不能使用）進行綜合判斷，進而決定是全部返還、部分返還，還是不予返還。需要注意的是，公平原則是對雙方當事人的公平，而不僅僅是對一方當事人公平，否則就是實質的不公平。在房屋租賃合同糾紛中，既要對承租人公平，也要對出租人公平，如果全部返還租金，實際上是讓出租人承擔疫情帶來的全部風險，也是一種不公平。所以，在分配風險及責任時，應綜合考慮影響合同履行的各方因素以及合同當事人的地位。目前，無論是出租人還是承租人，都是這場戰“疫”的參與者，彼此之間互相協商，妥善處理，顧全大局，共同為打贏這場疫情防控阻擊戰作出應有的貢獻。
3、疫情期間，沒有實際入住或投入使用可以不付房租嗎？
答：1、承租人可以與出租人進行協商，在協商不成的情況下，不付房租或少付房租，自然是構成合同違約的情形。但本次疫情期間較為特殊，有可能構成我國相關法律規定的“不可抗力”。不可抗力是我國法定的違約免責事由。但是，是否構成“不可抗力”需要具體情況具體分析，如果一旦認定構成“不可抗力”，承租人則可以不付房租，同時免除違約責任。但需要注意的是，承租人不付房租的想法應當及時通知出租人，以減輕可能給出租人所造成的經濟損失，必要時承租人還需要提供相應的材料證明。
PS:法律提示
《中華人民共和國民法總則》第一百八十條：因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。
《中華人民共和國合同法》第一百一十七條：因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。
4、疫情期間，承租人是否可以要求減免租金？
答：具體減免租金的情形，可以分三種情況。第一種是在有關政策的扶持範圍內，可以依據相關政策法規，少付租金。疫情期間，不少地方政府推出扶持中小微企業的特殊政策，明確減免租金。例如在2020年2月4日徐州市政府發佈《關於應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持中小企業發展的政策意見》，在減輕企業負擔方面，市、縣（市）區兩級政府相關部門向中小企業收取的部分行政事業性收費暫停2個月。對受疫情影響較大的餐飲、住宿等 重點行業，各銀行金融機構減免2個月逾期貸款罰息。第二種是不在政策扶持名錄中的商戶，如果認定本次疫情構成“不可抗力”，則可依此與出租方協商變更合同租金，即減免租金。第三種是即使不在政策扶持名錄中，也不屬於“不可抗力”的情況，但由於疫情影響，繼續履行合同確實顯失公平，可以依據民法中的公平原則，請求適當減免租金。
PS:法律提示
《中華人民共和國民法總則》第六條：民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。
《中華人民共和國合同法》第五條：當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。
《最高人民法院關於適用若干問題的解釋(二)》第二十六條：合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法 院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
5、疫情期間，承租人不付租金，出租人可以主張違約責任嗎？
答：承租人在疫情期間不能按時支付租金的情況大致可以分兩類：第一類是承租人未支付租金的行為與疫情防控存在著直接的關係，比如承租人因疫情防控無法與出租人對接，又無法通過其它方式支付租金。對於該種情況，可以根據疫情防控對承租人的影響，部分或者全部免除承租人的違約責任，但是出租人亦不能因此而解除租賃合同。另一類是承租人以疫情防控導致經濟效益下降為由未按時支付租金。對於該種情況，一般不宜認為疫情防控與未支付租金之間存在法律上的因果關係，承租人未按時支付租金的行為則構成違約行為，但該違約行為與疫情所導致的經濟效益不好有著一定的關聯性，並非惡意違約，只要承租人在疫情結束之後繼續履行合同且補交房租，出租人的合同目的仍然可以實現。因此，從合同法鼓勵交易的精神以及疫情防控的客觀現實出發，對於因疫情防控期間未按時支付房租的行為，不宜認定為根本違約，進而解除合同，在也與九民會議關於“輕微違約不可解除合同”的精神亦相契合。
PS:法律提示
《中華人民共和國合同法》第九十七條：合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。
