房屋租賃法律常識及陷阱防範[@裸嘢李 轉]

一房屋本身是否可以租賃

如果要來看房屋本身是不是可以租賃的的話，

要討論的是租賃合同無效的情形，哪些情況下租賃合同是無效的？

第五十二條　有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

租賃房屋本身違反法律法規的規定引發租賃合同無效的情形（見《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》)：

（一）未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋；

（二）未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築；

可以法定解除租賃合同的情形。

1.《合同法》第九十四條

“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

（五）法律規定的其他情形。”

根據《合同法》第二百三十三條，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

2.最高院的司法解釋第八條

根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條，因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；

（二）租賃房屋權屬有爭議的；

（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關於房屋使用條件強制性規定情況的。

第三種情形包括例如未經消防驗收或者消防驗收不合格、未經竣工驗收或者驗收不合格的情形。

給承租方的建議：在上述情況下，建議承租人在簽署租賃合同之前首先要求出租人提供建設工程規劃許可證、預售許可證、竣工驗收證明、消防驗收證明以及房屋產權證明。

二出租人是否有權出租房屋

根據出租人是否有權出租，分為以下2種情況

1.出租人非房屋所有權人，將房屋直接出租給承租人

給承租方的建議：承租方在簽訂租賃合同時應要求出租人出示房屋所有權人允許該人出租房屋的授權委託書。

2.出租人轉租承租的房屋的情形

承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。（《合同法》第224條）

提醒大家注意的是，根據最高院第十六條：“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。”

三房屋在租賃之前是否存在抵押的情況

如果房屋在租賃之前已經存在抵押，那麼在抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力（《最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》第六十六條第一款）。

抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自已承擔。（《最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》第六十六條第二款）。抵押權人處分抵押房屋，應當事先書面通知承租人，承租人享有優先購買權。

四租賃期限的限制

租賃期限不得超過二十年;超過二十年的，超過部分無效。

租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年（《合同法》第二百一十四條）。

租賃房屋為臨時建築時，租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效（《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條）。

五意向書的效力

意向書可能構成租賃合同，也可能不構成租賃合同。

在符合下列條件時，意向書有可能被認為是一個租賃合同：A意向書是由有權雙方簽署；B意向書是由雙方真實意思表示所簽署的；C租賃內容是確定可行的（如意向書中列明瞭租賃場所、租金和起始時間）；以及D意向書不違反法律及社會公共利益。

給承租方的建議：若承租方不想意向書構成租賃合同，可在意向書中明確約定。示例條款如下：本意向書不應被認為是一個租賃合同。它僅僅是對構成租賃合同部分條款及條件的羅列，除意向書第【】條外，其他條款對雙方不產生約束力。只有雙方正式簽署的租賃合同才構成對雙方有法律約束力的文件。

六租賃合同的備案

房屋租賃合同訂立後三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門辦理房屋租賃登記備案（《商品房屋租賃管理辦法》第十四條）

當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持，（《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條）即沒有備案不影響租賃合同的效力。

但是，如果當事人沒有登記備案租賃合同，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正；個人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的，處以一千元以上一萬元以下罰款（《商品房屋租賃管理辦法》第二十三條），但沒有備案會有一些行政處罰。

七租賃合同中的關鍵條款及陷阱防範

租金和物業管理費

商業物業租賃的租金通常有三種支付方式：a)固定基準租金;b)提成租金（即按承租人經營收入的百分比計算提取的租金;）c)固定基準租金及提成租金孰高.

一般來說，租金如果是租賃期限不是很長，在三年以內。就是說存在每年上調租金的可能性是比較小的。但如果一旦涉及到租金的就是說租賃期限比較長，那麼一般，出租人會要求在合同中約定就是每年租金按照一定的比例上浮。這個完全是根據雙方談判的實際情況來定。一般情況下我們可以控制的就是說，上浮的比例是按照這個物價指數的每年的物價指數的增長比例進行相應的對租金的調整。

另一個方面，就是雙方可以在合同中，特別是對承租人來講，在合同中限制物業管理費的調整幅度，每年的調整次數。而且約定物業管理費的調整是適用於整個大樓的。

給承租方的建議：雙方可在合同中限制物業管理費調整幅度，每年的調整次數，且約定該物業管理費調整應適用於整個大樓。

維修保養義務

根據合同法，出租方對物業有維修義務，雙方另有約定的除外。當出租物業需要維修時，出租方應在承租方要求的合理時間內對物業進行維修。如出租方未能履行其維修義務的，承租方可以自行維修，由此產生的相關費用應由出租方承擔。

物業管理服務

根據物權法，業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。

如果業主自行提供物業管理服務，根據物業管理條例，業主應於提供物業管理服務前取得相關資質。通常物業管理服務包括：

1、物業共用部位的維修、養護和管理；

2、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理；

3、物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、汙水管道的疏通；

4、公共綠化的養護和管理；

5、車輛停放管理；

6、公共秩序維護、安全防範等事項的協助管理；

7、裝飾裝修管理服務；

8、物業檔案資料管理；

9、客戶服務。

停水停電

目前全國範圍內的法律法規或司法解釋尚未就租賃合同中的停水停電措施的合法性與有效性作出明確規定，各地方也較少就該問題作出明確規定，但其中北京高級人民法院對停水停電措施作出了較為明晰的解答，規定停水停電應當與承租人欠付租金的數額、比例及過錯程度相適應，超過必要限度的需要承擔違約責任；其他地方對待出租人停水停電的合法性問題更多體現在司法判決中。

就目前的司法實踐來看，法院一般認可租賃合同中停水停電條款的有效性，並且認可出租人根據租賃合同的約定採取停水停電措施。在租賃合同明確約定停水停電條款的情況下，法院一般認定出租人採取的停水停電措施符合合同約定情形，並且承租人應交納停水停電期間的租金。需要注意的是，部分司法實踐對出租人停水停電措施的程度有一定限制，即如果出租人採取停水停電的措施給承租人帶來的損失超過承租人欠付的租金，法院可能認定出租人需要就超出的部分承擔賠償責任。如果當事人在租賃合同中雖未約定停水停電條款，但出租人在承租人出現欠租等違約行為時採取停水停電措施，則法院對於這種情況審查一般比較嚴格，主要考慮雙方的過錯以及出租人停水停電措施給承租人造成的影響，可能減少承租人在停水停電期間的欠繳租金。

違約條款

現行法律允許當事人在租賃合同自行約定違約金條款，但需要注意的是，根據最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二），若當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高於造成的損失”。根據《江蘇省高級人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》，因承租人違約行為導致房屋租賃合同解除的,出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閒置期間的租金損失,但最長不得超過六個月。因出租人違約行為導致房屋租賃合同解除的,如租賃房屋用於商業用途的,承租人還可要求出租人賠償其合理期間內的經營損失,但最長不得超過六個月。《上海市高級人民法院關於印發《關於民事案件審理的幾點具體意見》的通知》中認為租賃期限未滿，承租人單方解除合同，出租人要求承租人賠償剩餘租期租金的，剩餘租期超過3個月的，補償額按3個月租金計付；剩餘租期不滿3個月的，補償額以剩餘租期的租金計付。給承租人的建議：建議承租人在審核租賃合同中的違約條款時，確保出租人提出的違約金不至於過高。一旦違約金過高，承租人可以向法院請求予以適當減少。另外，在出租人違約而解除合同時，要求出租人賠償停產停業損失、搬遷補償損失、即裝修損失。