這周關於樓市的新聞層出不窮，先是張家港的取消限售政策“一日遊”。
然後是深圳商務公寓取消“只租不售”的政策在悄悄實行了一個月以後，終於正式對外公佈。
同樣是在房住不炒的大基調下，一邊是小心翼翼地從區域非核心城市開始試探，一邊卻是大大方方地逐步鬆開樓市的緊箍咒。
這到底是其他城市太過謹慎了，還是深圳這座特區太過“奔放”了？其實，答案已經寫在昨天的經濟工作會議裡了。
同樣是接在“房住不炒”後面的補充性說明，2018年年底經濟會議的定調是 “因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任”，而2019年的定調是“全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。”
全面落實因城施策，就是允許地方上有更大的騰挪空間，在房住不炒、寬貨幣緊信用等前提下，適度調整已經嚴格堅持數年的樓市調控政策，順應明年經濟工作的“六穩”需要。
所以，雖然國家的總體定調還是打擊炒房投機，明年也不會出現全國性的放開，但在全民落實因城施策的政策指揮下，肯定會有相當一部分區域和城市對現有的樓市政策進行調整。從這個角度來看，深圳這次不過是又“先人一步”了而已。
讓外界感到疑惑的是，在此前的調控中，相比北京最高近40%的跌幅，以及上海和廣州的連年回調，深圳的樓市本就是一線城市裡受影響最小的，不應該成為新一輪放鬆調整的急先鋒的，但為何這一次又是它衝在前面？
原因有以下幾點：
首先，作為一線城市裡面最年輕且人口淨流入第二多的城市，深圳可供開發的土地面積卻是最少的，而且幾乎也已經在前面三十多年的快速發展中開發殆盡了。
所以，最近幾年深圳的土地供應都非常緊缺，市場供需關係極度失衡。2015-2016年兩年間，深圳共出讓7宗住宅用地；2017年只推出一宗住宅用地且“只租不售”；2018年共出讓10宗住宅用地，其中還有6宗是“只租不售”的；2019年雖然推出了多塊土地，但也是雙限雙競的，可供流入到市場上的商品房數量，著實不多。
另外，在深圳宣佈二次房改以後，所有新增住房中，人才住房、安居型商品房、公共租賃住房的佔比為60%，可以進入市場自由流通的商品房只佔40%。再加上731新政要求的住宅3年限售，公寓5年限售等規定，都表明今後深圳新建商品房的供給量會進一步減少。
一線城市裡最少的土地供應+一線城市裡最年輕的人口構成+一線城市裡最少的商品房供應，意味著深圳的房價從一開始就被嚴重失衡的供需關係推著走。如果不是此前調控的多方壓制，或許深圳的房價早就上了新一個臺階了。
現在深圳選擇逐步放鬆樓市，一方面地方上也確實坦誠有“穩增長”的需要，另一方面，社會主義先行示範區的建設，本就不是靠更為嚴格的市場管制來實現的。
相反，在明確了二次房改的發展思路之後，深圳已經基本梳理清了未來的樓市發展思路：
如果你是剛來深圳的中低收入人群，可以靠城中村和公共租賃住房解決居住問題；
如果你是已有一定財富積累的普通中產人群，可以靠人才房、安居房或者總價較低的商品房解決居住問題；
如果你是根本不差錢中高收入人群，那就靠商品房解決居住問題，且除非大的政策環境要求，商品房的均價只會越來越高……
讓商品的歸商品，讓保障的歸保障，這或許也才是一個既具有強大經濟活力，又具備極強人才向心力的“先行示範區”應有的樣子。
