文/時晨晨
樓市差點失控，幸虧及時出手！
為保就業，穩經濟，財政和貨幣政策有所放鬆，炒房客又蠢蠢欲動。
深圳千萬豪宅秒光、百萬喝茶費重出江湖，學區房又炙手可熱。
疫情過後，報復性消費沒來，炒房客卻開始報復性搶房了！
更過分的是，他們在利用政策漏洞套利，全然不顧政策一番好意。
若全國效仿，樓市調控效果可能會功虧一簣。
4月20日，央行及時發文，直擊核心，堵死炒房漏洞，槓桿狂歡緊急剎車!
央行重拳出擊 注意三大異常現象！
4月20日，央媽果斷行動，大手一揮，降息！
1年期LPR較上月下調20個基點，將至3.85%；5年期以上LPR較上月下調10個基點，將至4.65%。
要知道，我國央行一直謹小慎微，都是5個基點，最多10個基點的“降息”。
這一次，央行開始加大力度，1年前和5年期基準貸款利率降幅，均創2019年8月份誕生以來最大。
這一次，為何要擰大水龍頭呢？
4月17日，最高規格領導會議明確對宏觀政策提出要求，採取“更大的宏觀政策力度”對沖疫情影響。
財政政策，就是要提高赤字率，發行抗疫特別國債，增加地方政府專項債券等等。
貨幣政策，就是直接建議降準、降息、再貸款等，更加靈活的保證流動性合理充裕，把資金用到支持實體經濟特別是中小微企業上。
這個政策語言表述，是最近一段時間一貫的基調，也非常直接明瞭。
我們在3月30日的文章《不再隱忍剋制政策火力全開》也明確提出，以前只是常規的降息，這一次標誌著：逆(chao)周(chang)期(gui)調（kuan)節(song)新階段到來！
也就是說，降息一直都是貨幣政策的選項之一，過去一年內我們也一直在降息，這次降息的幅度雖然大，但是也在正常預期之中。
未來，貨幣政策還會繼續放鬆，降準、降息等等貨幣政策工具，還會經常見到，而且力度會不斷加碼。
這次會議，有三點需要特別注意。
第一個是，會議用“極不尋常”、“前所未有”等非常重的詞，來定性一季度局勢：
今年一季度極不尋常，突如其來的新冠肺炎疫情對我國經濟社會發展帶來前所未有的衝擊。
當前經濟發展面臨的挑戰前所未有，必須充分估計困難、風險和不確定性，切實增強緊迫感，抓實經濟社會發展各項工作。
這種表述非常少見，也充分說明了，當下環境確實不樂觀。因此，所有潛在刺激政策出臺的概率，統統需要向上調一個臺階。
過去可能出的刺激政策，這次肯定也會出；過去可出可不出的刺激政策，這次也會出；過去不會出的刺激政策，這次也可能會出。
第二個注意的點是，保就業再次提升至最高位置。
繼2018年7月31日重磅會議提出“六穩”，即穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期之後，4月17日這次又提出“六保”，即保居民就業、保基本民生、保市場主體、保糧食能源安全、保產業鏈供應鏈穩定、保基層運轉。
無論是“六穩”，還是“六保”，就業都是排在第一位，優先級高於任何任務。
3月10日，領導人甚至破天荒，極其罕見的用接地氣的語言說，“只要今年就業穩住了，經濟增速高一點低一點都沒什麼了不起的。”
實際上，穩就業一直是我們的底線。
我們所有政策，包括降息等貨幣政策，雖然直接刺激中小企業活力，但是最終落腳點都是：穩就業！
第三個注意的點是，再次強調“房住不炒”，宏觀政策組合發生本質性變化！
過去，經濟遇到困難，政策組合就是“土地+財政”。
從上到下，宏觀政策都傾向於提升土地出讓，保證土地市場量價火熱，以便獲得財政收入。有了財政收入，就可以大搞基建。
土地財政跟房地產密切相關，房地產好了，也拉動龐大的產業鏈啟動。在基建和房地產雙重刺激下，製造業起來了，通脹也起來了。
現在，宏觀政策組合轉變為，“積極財政”+“貨幣寬鬆”+“房住不炒”。
這個組合最重要的一點是，能夠降低利率，降低企業和政府融資成本，刺激私人部門投資和消費，還能緩解政府債務壓力。
這個政策組合，是日本房地產泡沫破裂後，以及美國次貸危機後，常用的政策組合。這兩國的經驗顯示，它對通脹的影響較小。
當下確實非常棘手，左右為難，步履維艱，但是所有最頂層政策，從來都沒有要放鬆房地產的苗頭。
從2016年房住不炒提出開始，我們的經濟就一直在去房地產化，就是要丟掉房地產這個“夜壺”。
貨幣政策超常規寬鬆？沒錯，但是這是為了拯救中小企業，穩就業，穩經濟。
5年期貸款利率有所下降？沒錯，經濟大環境不樂觀，居民收入壓力大，降低房貸利率，減輕他們的債務壓力，無可厚非。
無論如何，就業必須穩住，經濟必須起來，這是硬性要求。
另外，釋放出來的流動性絕對不能進樓市，房價絕對不能大漲，這也是硬性要求。
懸崖勒馬！槓桿狂歡急剎車！
最近，有個城市特別瘋狂，有點兒失控的跡象。
幸好，監管及時出手，否則恐慌情緒一旦蔓延至全國，持續四五年的樓市調控政策將功虧一簣，後果不堪設想。
這個城市就是深圳。
深圳部分熱點片區、熱點樓盤價格大幅上漲，個別豪宅樓盤被秒光，有的樓盤甚至“收取喝茶費”、“捂盤惜售”、“惡意加價”等等。
深圳房價火爆，全國人民都知道了，百度指數飆升至半年新高。
統計局數據顯示，3月份深圳二手房房價環比上漲0.5%，同比上漲5.2%，漲幅位於一線城市之首。
實際上，這個平均數字也低估了深圳樓市的“溫度”，也跟大家的感受不一樣，像光明區、寶安區和坪山區，二手房房價漲幅完全超出了“正常範圍”。
學區房更是非常火爆，18.8%的購房者都選擇學區房，較之前10%的平均水平，幾乎翻了一番，漲的最兇猛的學區房分別是，大沖學校、寶安中學和寶安實驗。
最能反映深圳樓市的是，市場交易數據。二手房中介的新增客量、帶看量、新增客戶關注量等等數據，全面回升。
深圳中原的統計數據顯示，3月新房住宅網籤3152套，環比上漲279.8%，網籤面積32.38萬平方米，環比上漲279.9%。
深圳樓市這一波狂歡，主要就是有人轉空子，花式加槓桿，引爆投機狂潮。
據券商中國記者調查，這一波買房的主力，很多來自於一些“企業主”，正是這波人，炒熱了深圳房價。
這種投機的大前提是，由於受疫情影響，深圳出臺了一些金融政策，支持中小企業，幫助他們度過難關。
這個政策，讓一些心懷不正的“企業主”鑽了空子，“經營貸”變成了“房貸”。
怎麼做的呢？
先有一個在深圳註冊滿一年的公司，如果沒有可以去外面花幾千塊買一個，然後再花幾千塊“買”一些合同。
實在不想做“面子工程”，用剛註冊的新公司貸款也可以，只不過貸款的額度低一點。
企業主拿著自己名下（至少佔股20%以上）公司的營業執照、相關資產證明、銀行流水記錄、購銷合同等資料去銀行，銀行給你評估一下，就能給你放款了。
這個政策的本意是什麼？是希望企業主有所擔當，在公司經營困難的時候，大股東去貸款，然後給員工發工資，共同度過難關。
因此，銀行給了很多優惠政策，比如6個月貼息、12個月貼息等等。
不貼息的情況下，深圳銀行執行的貸款利率就低到4.35%，比很多地方的房貸利率都低；算上貼息優惠，貸款利率能低到2%以下。
出發點是好的，問題是，大股東把款貸出來後，沒有給員工發工資，而是去全款買房子了。
房子到手後，企業主立馬去銀行做了抵押，再把資金貸出來，用作其他用途。
看到沒，一圈下來，企業主低息空手套了一套房子。
花式加槓桿，投機套利，是這一輪深圳房價暴漲的直接原因。
幸好，4月20日，中國人民銀行深圳某支貨幣信貸處發佈最新通知，要求深圳各銀行自查今年以來發放的房抵經營貸。
主要內容有三點：
1、明確核查3月末銀行房抵經營貸餘額；
2、明確核查企業經營的真實情況，以及企業成立時間等；
3、明確核查借款人持有被抵押房產的時間情況、借款人新購房產的情況、新購房產作抵押的貸款情況等、結塊人貸後新增房產的監測情況等。
這三個審核，就是為了堵住“經營貸”變“房貸”這個漏洞，有的放矢。
這也意味著，深圳火爆的樓市，要涼了！
央行果斷出手，深圳樓市狂歡急剎車，非常關鍵！
首先，這種套路操作非常先進，全國其他城市投機者還沒有發現，深圳監管機構果斷出手，直擊核心，把套路堵得死死的。
對其他城市的監管機構來說，可以立即效仿，能夠防患於未然。
其次，大家都知道，深圳是全國樓市的風向標，歷次房價反彈，都是從深圳開始。
如果深圳樓市熱潮全面蔓延，整個深圳房價大漲，加上貨幣等政策邊際放鬆，全國其他城市的房價很可能會效仿。
屆時大家若再形成“房價上漲”的一致預期，再調控就很難了，四五年的樓市調控效果可能會功虧一簣。
想一想這種情況，脊背後面就一陣發涼！
最後反思一下，為何一有機會，就先想到鑽空子炒房？一個最重要的原因就是，對於炒房客的“懲罰”太輕了。
這些年，炒房客一直在試探各種底線，並從中獲益。所以，很有必要，讓一批炒房客先倒掉！以儆效尤！
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