这段时间，大家都在被天津的“政策剧情”撩拨心弦。
出与不出，静观其变吧。
除此之外，还有一个新动向要透露给大家。
虽然不会立刻引发楼市波动，但从长远来看，能“治本”。
有关天津滨海新区中心商务区。
简单来说，政府打算用实质行动向中心商务区引进高新产业总部基地，是硬性要求，决心很大，甚至会提供补贴。
很明显，政府已经有意要做强这里。
我们都知道，中心商务区的骨架早已搭成，就缺一道高密度集中产业的东风。
但产业的东风一定是徐徐吹来的，不会是强台风，也不可能一口气让它“扶摇直上九万里”。
从现在开始，这道东风吹起来了。
以前的中心商务区是安静的，往后的中心商务区将更热闹、更有活力。
01
中心商务区有多重要？不夸张的说，重要到你想象不到。
这是一个被很多人忽略的板块，可能我们习惯性的只盯着中心主城那几个核心区，却忘了滨海新区还有一颗心脏在跳动。
以前很长一段时间，市区是天津的主中心，滨海新区被定为副中心，但很明显，一个驱动带不起全市的发展。
所以，在新版规划中，天津被定义为“双城格局”。
中心城区与滨海新区不分主次，平起平坐，以中心主城和滨海主城“双驱动”的形式发展。
现在政府的官方口径已经是：津城和滨城。
滨海主城的核心区，就在中心商务区。
来源：天津城市总体规划、天津市规划设计导则修编
中心商务区确实也是按照核心区的配置来建设的。
核心区需要什么？
地铁、高铁、文化中心、公园、商业、产业、住宅……这些在中心商务区通通落地了。
原来的于家堡站早已改名滨海高铁站，从名字就能看出，它的能级有多高。
地铁B1线、Z1线都将在滨海高铁站交汇。
文化中心、紫云公园、全球购商业中心，已经成为“网红打卡地”。
现代金融产业、总部经济正在陆续聚集……
滨海中心商务区
这些可不是简单的基础配置，已是城市发展的“高端化”。
放眼全天津，很多板块只是具备其一，几乎就被我们“奉为圭臬”了。
滨海中心商务区简直是一个“集合加强版”，这样的城市界面，全天津找不到第二个。
滨海中心商务区实景
02
对于一个中心来说，地铁、商业、学校……都是第二梯队。
最重要的是——产业。
能给一个板块带来超级能量的，就是产业，也只有产业。
如今上海、深圳、杭州、苏州等城市，房价最高的地方，一定是产业最牛的地方。
深圳南山，房价早已破10万/平米，超越老城区，是深圳房价最高的区域。
来源：贝壳找房深圳站，获取时间2020年11月3日
为什么？因为现在最核心的、最有竞争力的产业，就是科技创新和金融。
南山科技园正是深圳的科技创新中心，这里有很多名字说出来吓死人的总部企业：
阿里巴巴、腾讯、华为、中兴、联想、百度、大疆……一大批顶级精英公司，拥有60多万的科技白领人群。
所以南山形成了人才聚集效应，以及特有的人文软环境。
这些“三高人群”（高知、高薪、高消费）的住房需求，一定都是顶级的，房价自然能站上制高点。
深圳湾超级总部基地效果图
杭州的未来科技城，与深圳南山是同样的“生长路径”。
以阿里巴巴为首的科创产业，连片聚集，以至于成为了被美国人认可的“中国硅谷”。
大规模的高新产业带来了大量高消费人群，拉动房价上涨，如今二手房价已突破6万/平米。
杭州未来科技城
一条城市发展真理：得产业者得天下。
这个产业，一定是以第三产业为主的高新科技、金融产业，而不是生产型的第二产业。
这也是为什么每个城市的商务区最终都能赶超开发区的主要原因。
在天津，也是如此。
滨海中心商务区的骨架与南山、未来科技城是相同的，也是天津的心脏地带。
深圳湾超级总部基地，深圳人都喊它“超总”；天津于家堡总部基地，我们可以叫它“于总”。
如今，“于总”有了政策支持，引进更多的总部企业、世界500强企业、境内外龙头企业，就是它的发展原则。
滨海新区中心商务区于家堡总部基地效果图
当然，这不是一朝一夕的事情。
事实上，杭州未来科技城能长成如今的模样，也不是一家企业蹴就的。
它走过了从阿里巴巴一家独大、梦想小镇产业孵化再到各种头部企业聚集的过程，大概用了12年的时间。
估计在接下来的几年里，我们会陆续接收到某某企业入驻“于总”的信息。
那时候，滨海中心商务区，就是天津的“当红炸子鸡”。
03
说句扎心的话，天津的买房理念，落后南方至少10年。
我们现在追逐的地铁、学区……在高新产业面前都不值一提。
把眼光放长远，滨海新区中心商务区的能级，不容小觑。
如果有能力，当然要在这样的地方，占有一方天地。
好在，这里已经调整过规划，定位产城融合。
滨海中心商务区也将完成从产业园升级为宜居城区的巨大转变。
滨海新区中心商务区调整后的居住地块
因为从实际经验来看，将居住区和商务区分隔两地的规划挺难实现的。
也是由于“双城式”的作息模式并不适合天津人，总部高管们还是更愿意选择就近定居。
这也就是一个商务区必然需要一个生活区支持的根本原因。
所以，大家是不是有一种感觉，现在滨海中心商务区2万+/平米的房价是被低估了。
在天津，2万+/平米的价格可对比中北镇、南站商务区、津滨大道。
很明显，这些板块的配套资源与滨海中心商务区不是一个能级。
深圳南山的房价，比老城区罗湖高75%，按照这个逻辑，滨海中心商务区的房价至少在3万/平米以上，这才对得起它的配套和城市界面。
土地市场已经有苗头。
特别是今年深圳、杭州楼市太出彩儿，越来越多的开发商已经意识到产业的重要性，陆续布局滨海中心商务区。
比如今年9月旭辉溢价拿地，恐怕也是了解政策倾斜、看透城市发展、看好中心商务区的未来。
滨海中心商务区土地信息，来源：天津土地交易中心
毫无疑问，滨海中心商务区未来的房价，即使不是天津最高，也一定位列头部阵营。
