萬科持股半年時間從26塊到32塊，今天收盤又一次回到了26塊，差不多25%的收益率，坐了兩次過山車，沒辦法不會做波段就必須忍受這樣的大幅波動，昨天出了年報，今年才抽時間看了看，總體來說，我認為還算不錯。
萬科A年報基本數據：
營收3679億，增長23.59%；
利潤388.72億元，同比增長15%；
扣非利潤383.14億，增長14.41%；
經營活動現金流456.87億，增長36%；
淨資產收益率22.47%，下降0.77個百分點；
銷售毛利率36.25%，下降1.23個百分點；
銷售淨利率14.99%；下降1.56個百分點；
按照當前市值（2972億），19年市盈率為7.65倍，假設2020年增長為5%，10%，15%，對應的動態市盈率為7.3倍，7倍，6.7倍。
點評：
首先萬科這份年報大部分投資者是非常不滿意的，就因為利潤不及預期，市場一致預期2019年結算利潤420億+（有些人甚至還預期450億），同比增長能達到25%左右，而且市場預期分紅150億，但實際分紅118億，更加低於市場預期。
對於我個人來說，這個結算利潤388億，增長15%，我認為還比較適中，因為我個人對萬科的期望並沒有那麼高，15%的增長就很滿意，15%的利潤增長，對應8倍市盈率我依然認為是低估的。
幾個數據：
對於萬科而言，想要在利潤上面增光添彩，實在是太容易不過了，萬科2019年的稅金及附加329億，同比去年232億，同比增長42%，結算規模增加及土地增值稅計提368億，萬科2019年實現營業收入3679億，營業收入增長24%，加大預先計提部分土增稅準備金，導致部分費用前置，降低當期的淨利潤，這一塊調節的嫌疑大。
利息費用化由57.8%增長到了59.2%，投資收益相比去年減少了18億元，這一塊影響利潤因素也比較大大，賬上現金1661億，負債率34%，長貸平均利息為5.4%。
2019年銷售收入6308億，增長3.9%，2018年銷售收入6070億元；
2019年銷售面積4112萬平，增長1.85%，2018年銷售面積4038萬平；
2019年結算收入3340億，增長17%，2018年結算收入2846億；
2019年結算面積2460萬平，增長12%，2018年結算面積2191萬平；
2019年已售未結金額6091億，增長15%，2018年已售未結金額5307億；
2019年已售未結面積4288萬平，增長16%，2018年已售未結面積3710億；
2019結算均價1.36萬元/平，比2018年上漲8.8%，按照每年的結算面積來看，2020，2021的利潤增長就有保障了，就算未來幾年萬科掉出TOP3也沒關係，因為萬科有自己的經營風格。
前面我說過，萬科絕對是地產行業中的佼佼者，有著非常優秀的管理團隊，不急不躁，保守而又穩健，行業向好時，可以大顯身手，行業收緊時，可以厚積而薄發，在未來他可能不是行業中漲的最好的，但一定是活的最久的，要說確定性和預期，萬科未來兩年的業績和確定性無疑是確定的。
至於估值看市場如何饋贈，5倍市盈率的時候，很多人都認為5倍市盈率是正常的，當某個時期漲到了10幾倍市盈率的時候，大家也會認為是正常的，不過未來隨著房地產增長速度的下降，地產股的負債率也會下降，這樣二級市場可能會給予房企股票更高的估值。
至於大家說萬科做低利潤降低分紅？很多人覺得萬科管理層的做事方式噁心到家了，完全不顧及小股東利益，言辭鑿鑿的表明，投資這樣的企業要慎重，我想說的是，如果投萬科都讓人有很多怨言的話，那A股再也找不到什麼公司讓你去投資的了。
就像我以前常說的那句：每一個自命不凡的人，都會被狠狠的教訓，直到磨平了所以的菱角，做投資這件事，並不是顯本事的活，所以不能跟別人證明自己多牛逼，其實大家都差不多，現在有些人賺的多了，可能就忘記了自己以前是怎麼做韭菜的了。
