新房漲價、土拍火熱……南京樓市近期暖意格外明顯。據貝殼研究院近日發佈的樓市復甦指數排行榜中，南京力壓杭州深圳等城市，位居全國第二！
確實，近期河西、江北核心區、城北動作頻頻，熱門樓盤接連入市吸引了大批買房人關注，中籤率連創新低！但另一方面，樓市冷熱分化同樣更加明顯，一大批樓盤銷售慘淡，甚至多盤掛“0”！
西祠房產統計了3月以來近48次開盤的去化情況（數據來源網上房地產認購+成交/開盤套數，數據上傳或有部分延遲），帶你還原最真實的南京樓市！
西祠房產製表
01
慘！近一半樓盤銷售不足2成
5盤還在吃“鴨蛋”
3月6日青奧村開盤，打響了南京疫情後樓市復甦的第一槍，南京樓市回暖也自此按下快進鍵。雖然熱門板塊暖得發燙，但還有一大片區域瑟瑟發抖，冷得刺骨！
截至今天下午（4月15日），南京共開盤約48次。江寧、江北再次成為絕對主力，共開盤24次，佔全南京開盤次數的整整一半！
西祠房產製表
但另一項數據同樣扎眼。開盤至今南京去化不足2成的樓盤約有20家，江寧、江北共有10家，同樣佔了整整一半。
據統計，48次開盤中，去化8成以上的僅有9家，佔19%；5成以下佔54%，去化不足2成的項目更是佔了大頭，達總數的42%！包括金隅紫京疊院、正源尚峰尚水、恆大養生谷、臥龍湖風情小鎮、福晟庭院在內的5家樓盤，開盤至今已超半個月，網上房地產上傳數據仍為“0”套！
樓盤去化百分比一覽
不少樓盤也無奈打折賣房，但如今看來，成效依舊一般。>>>扎心！樓市回暖下，南京一批樓盤卻在降價，最高降70萬！
這些去化不佳的樓盤，細看之下，一些規律也悄然浮現。
位於冷門板塊，缺乏新的利好刺激。
如龍潭的濱江孔雀城，江北高新的印悅府等，目前板塊距離主城位置較遠，交通不是很便利，加上沒有新的配套利好刺激，短時間內買房人認可難度較大。
周邊競拍樓盤過多，同質化競爭嚴重；
現如今，江寧祿口成為了樓盤扎堆、去化困難的代表，甚至超過了前兩年的江北雨山路板塊。據近期實探情況來看，板塊有十餘家樓盤在售，競爭激烈，且開盤基本以平推為主。以恆大林溪郡為例，平推開盤至今已近1個月，網上房地產去化數據不到1成。
遠郊大戶型產品，去化週期長。
如江北老山的金隅紫京疊院、高淳的固城湖金茂逸墅等，均為墅類產品，總價高，需求有限，去化週期長。
02
熱門板塊漲價也不愁賣
買房人需求更加明確
樓市的“馬太效應”（強者更強，弱者更弱）隨著熱門板塊的火爆開盤更加凸顯。除了城中和河西，一些具備利好刺激和區域房價上漲預期的板塊，即便新房漲價開盤，依舊不愁賣！
首當其衝就是江北核心區的潤辰府，3月底，潤辰府推出洋房，均價3.3萬/㎡，但實際單價遠高於此前板塊的住宅均價。除了一樓帶地下室的房源單價低至2.1萬/㎡，其2樓到7樓的價格在3.6-3.8萬/㎡不等，總價410萬起步。
最終吸引了15位人才+648組普通買房人報名買28套房，平均約24人搶1套房，中籤率僅4.2%。截止目前，項目僅剩3套底躍未售，其餘全部賣完。這熱度，隔壁雨山路、老山、高新都看哭了。
截圖來源：網上房地產
業內認為，除了板塊本身的區域利好優勢，洋房產品的稀缺也是重要原因。此次潤辰府的熱銷也說明了板塊內有著相當的改善需求。
燕子磯的中海燕磯聽潮收官告罄，同樣意味深長。
此次銷許均價3.1萬/㎡，比此前開盤的29690元/㎡微漲，成為燕子磯目前價格突破3萬/㎡的樓盤。結果呢？項目吸引了29位人才+1121組普通買房人參與，中籤率約33.8%，開盤當天售罄。
買房人現場討論最多的一句話就是：“現在不買3.1萬/㎡，以後就只有3.5萬/㎡以上的仁恆等樓盤。”一如去年保利國際社區收官，人們喊著：“現在不買2.6萬/㎡的保利，後面就只能買3萬/㎡的燕磯聽潮了。”強烈的房價上漲預期，以及區域商業、教育的利好，促使買房人即便漲價依舊買賬。
圖源：網絡
業內專家認為，疫情結束後確實釋放了一定的購買需求。但樓盤銷售的成績也可以看出，買房人的需求更加明確了，早已不是閉著眼睛買房的時候了。
雖然熱門樓盤漲價依舊熱銷，但畢竟數量有限。對於通勤時間較長、區域配套不足的板塊項目來說，反而倒逼其做出進一步讓步，要麼給予一定優惠，要麼做好產品質量。如果不著急買房，大可以去嘗試多搖號，但對於資金有限或短期自住需求高的買房人來說，現在反倒是一個上車的好機會。
