偉哥吐槽過幾個區域，2018年的北七家，2019年的青龍湖，終於今年要寫第三個了——大亦莊。
2018年北京樓市最典型之“北七家”肉搏戰
北京樓市“青龍湖”慘案︱張大偉
你想不想坐在“青龍湖”的房頂一直哭？︱張大偉
這三個區域都是當年全市場最難的區域，當然如果這3個排序的話，偉哥還是認為，最苦逼的還是“青龍湖”！畢竟北七家和亦莊都還有產業基礎，規劃利好支撐，還能等未來。青龍湖沒有未來。
今天接著最近一宗地塊聊聊“亦莊”！
亦莊太難了！
僅作為大興的一個板塊，限競房供應量，卻遠超其他任何一個城區。
什麼概念？
全北京的人都來亦莊買房，才有可能滿足近十個項目的上萬套集中供應。
1：亦莊樓市有多慘？！開發商四年賣地445億，只賣了房171億！限競房去化26%。基本所有項目都陷入虧損。
簡單的看看2017年來，整個亦莊區域入市的土地：
累計看，整個亦莊從2017年來，入市了10個項目，其中9個限競房。合計10宗住宅土地累計土地成交金額為445億。當然，其中只有一宗不限價的住宅地塊，也就是前幾天中海成交的79億地塊。
那麼開發商一共賣了多少？累計大興區入市的25個限競房合計簽約527億，其中亦莊入市的8個項目累計網籤只有171億。
其中賣的比較多的主要是和悅華錦和禧瑞天著，當然網籤不完全代表真實銷售情況，相對滯後。大約要增加20%左右的在途交易。剔除掉亦莊剛成交的79億不限價地塊。相對科學的計算，也就是4年內賣地366億的區域，總貨值大約750億，只賣房200億。只賣了大約26%。
這個比例在全北京如何？
全北京歷史截止今天，合計成交112宗限競房住宅地塊，合計土地成交金額4117億，總貨值大約8000億，累計網籤金額2100億，按照在途計算，大約簽約2500億，也就是31%。
亦莊的平均貨值去化只有26%，而全北京平均是31%。
其次：亦莊的“肉搏戰”!
嚴格來說北京的限競房已經到了第3個階段！
第一階段：過度自信
2018年6月到2019年2月，入市的限競房基本都是在樓市最火爆期間拿的土地，大部分開發商認為限價了，房子不愁賣，所以戶型都很任性。結果被現實打臉。
第二階段：神盤登場
2019年3月開始，限競房開始出現了位置不太好的項目用優質的戶型來吸引購房者。整體看，好位置的也開始井噴，所有限競房賣的好的項目基本集中在2019年，特別是五環內的一些項目去化非常好。橡樹瀾灣、佑安府、西城天鑄、洺悅苑、國風長安，中海望京府，金融街融府，等等這些項目已經售罄了
第三階段：沒有神盤的日子
嚴格來說，在2020年，限競房除了洺悅灣、富力首開金禧璞瑅等個別項目還算可以外，大部分項目已經吸引大量購房者關注。
再看亦莊市場：
小三居佔據了絕對供應主力，高達60%。同質化競爭。成交佔比63%。潛在供應壓力巨大。
第四：各項目樓面價成本對比：
整體看，亦莊區域的樓面價基本集中在3-4萬，差距相對有限，而銷售限價基本在5.4萬左右，當下已經基本全部降價在5萬周圍，最低價格僅4萬出頭。市場屬於真正的全北京2020年最紅海！
第五：偉哥簡單的總結一下：
1：亦莊是2020年全北京市場最艱難的區域，競爭最激烈，不僅僅亦莊本身的路東河西，周圍的瀛海、舊宮等等也都有同質競爭。
2：這是一個接近3萬套供應的大亦莊區域，而年成交量只有1萬套左右，小亦莊區域累計供應已經高達1.2萬套，疊加之前的存量，合計潛在供應2萬套，而板塊本身一年平均只有2000-3000套的去化能力。如果沒有政策刺激，當下已經供應的地塊，需要8-10年才能去化！
3：當然，亦莊是有產業有教育的一個區域，而且相比第一波限競房出現了的奇葩戶型，亦莊的產品也可圈可點。雖然供應紅海指數第一，但基本面相比青龍湖和北七家要好很多。所以對於購房者來說，其實可以多去亦莊看看，因為有你想想不到的特價房。
4：抓緊未來3個月時間，一方面，中海的速度眾所周知，3個月後，戶型、售價確定了，其他項目是不是要封盤很難說。
本身就是紅海的區域，出現中海，絕對是其他項目的噩耗，不是神話中海。但不限價的商品房地塊，樓面價與周圍限競房接近，其他項目怎麼辦？
另外，已經進入8月了，9月，10月還好，進入11月萬一再出現疫情咋辦？！
