導語
拆遷問題的核心就在於補償，拆遷糾紛的矛盾焦點也在於補償。
我國對於國有土地上房屋的拆遷補償標準是清晰的，《國有土地上房屋徵收與補償條例》做了統一的規定，要求不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。
在涉及到農村房屋的拆遷補償標準時，則沒有統一規定。依據《土地管理法》第47條的規定，農村房屋拆遷補償標準的制定被下放到了省一級政府部門。
《土地管理法》第47條第4款 被徵收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。
農村房屋補償標準制定主體的下放，一方面導致農村的房屋補償標準比較混亂，同時由於各地大體遵循的原則是按照房屋的重置成新價來進行補償，故另一方面也導致農村房屋的補償標準普遍較低，容易引起被徵收人的不滿。
那麼，農村的房屋按照什麼標準進行補償呢？接下來，娟姐將結合工作中接待當事人時經常被問到的問題，為大家答疑解惑。
01問
“李律師，我們村的地早在5年前就被徵收了，當時沒有拆我們的房子。現在拆遷辦要拆我們的房子，但給我們房屋評估價格只有每平米700多元，周邊的樓房價格都5000多了。補償的錢太低了，我們拿著這個錢根本買不起周邊的樓房，我們要求按照周邊的樓房價格補償。”
答：這個問題的關鍵在於土地的性質。首先需要確定房屋所佔用土地在5年前有沒有被一起徵收。如果村民房屋所在的土地之前已經被徵收過，現在房屋所在地已經被納入城市規劃區，那麼徵收房子可以參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定執行，即按照周邊類似房地產的市場價格進行補償。主要依據可見最高人民法院行政庭2005年對重慶市高級人民法院的答覆和最高人民法院《關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》。
最高人民法院行政審判庭《關於農村集體土地徵用後地上房屋拆遷補償有關問題的答覆》規定：“行政機關征用農村集體土地之後，被徵用土地上的原農村居民對房屋仍享有所有權，房屋所在地已被納入城市規劃區的，應當參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關規定，對房屋所有權人予以補償安置。” 最高人民法院《關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第12條第2款規定：“徵收農村集體土地時未就被徵收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。”
02 問
“李律師，我們村民房屋所在的土地沒有被徵收過，現在拆遷辦來徵收我們的房子，我們可以要求參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定獲得補償嗎？”
答：對於此問題，其實中共中央紀委辦公廳、監察部辦公廳在《關於加強監督檢查進一步規範徵地拆遷行為的通知》中有明確規定，是可以參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定執行的。
《關於加強監督檢查進一步規範徵地拆遷行為的通知》：“在《土地管理法》等法律法規作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒佈的《國有土地上房屋徵收與補償條例》的精神執行。”
娟姐在辦案過程中的確遇到過政府主動依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定來徵收農村房子的案例，但屬於鳳毛麟角。在實踐中，如果房子所在的土地仍然是集體土地，此種情況下大多數地方政府往往不會按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定執行，而是以重置成新價為標準來徵收農村土地上的房屋。同時修建回遷樓，以較低的價格賣給村民，達到安置村民的目的。
03問
“李律師，政府確實是給我們安置回遷樓，但是他規定我們每人只能買60平米，我們家一共就4口人，所以一共就給我們240平米，而我們自己修的房子有500多平米，對於剩下的200多平米房子，只給我們按照重置成新價大概沒平米700元進行補償，可是周邊的房子都1萬多了，我們覺得特別不公平。”
答：地方政府這樣規定是沒有依據的。重置成新價就是按照現在的物價水平修建和你一樣的房子時所花費的成本，還要將折舊考慮進去。而房子一旦建成，它就不再是一堆沙子、水泥、磚頭等建築材料的等價物，而是具有居住功能和使用功能的建築物，因此它的價格要體現其居住功能和使用功能的價值，甚至還要體現區位的價值，簡單舉例就是說交通便利的房屋比偏遠的房屋價格要高。
另外，國務院明確規定，徵地拆遷要保證“農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障”，如果500平米的房子在拆遷後只能有200多平米的居住面積，顯然是違背這一原則的。
國務院《關於加強土地調控有關問題的通知》：“徵地補償安置必須以確保被徵地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障為原則。”
在娟姐代理的案件中，就有村民最終按照自己房屋的實際面積獲得補償的成功案例。
04問
“李律師，我是招的上門女婿，村幹部說女的嫁出去就不能算村裡的人口了，所以只給我的房子按照700多一平米進行補償，但是不能享受樓房安置。這樣我根本買不起樓房，村幹部的說法有沒有道理？”
答：村幹部的說法沒有道理，是對女性的歧視，並且違反了《憲法》的規定和《婦女權益保障法》的規定。不論男女，只要是村集體成員，都有權獲得補償。一定要通過法律爭取合法的權利。
《憲法》第48條：“中華人民共和國婦女在政治的、經濟的、文化的、社會的和家庭的生活等各方面享有同男子平等的權利。” 《婦女權益保障法》第2條：“婦女在政治的、經濟的、文化的、社會的和家庭的生活等各方面享有同男子平等的權利。實行男女平等是國家的基本國策。國家採取必要措施，逐步完善保障婦女權益的各項制度，消除對婦女一切形式的歧視。”
如果你還有問題不明白，快來諮詢娟姐吧。
娟姐個人微信號：lixj201712，微信公眾號：lixj201811
關鍵字: 房屋徵收 城市房屋拆遷管理條例 農村
