通常自住客相较投资客没有许多买房经验，因此这篇文章着重在理性的数据层面，跟大家分享房价分析步骤，避免房价买贵了！避免房子买贵了！避免买房买贵了！
一、中介网站综合查询成交记录。
其实，现在的人买房大多都知道登录中介的网站看房源信息，查价格。不看网上信息，直接门店跑去买房，最容易进坑。
也有很多人忙于工作忙于琐事，查信息没有查到位，买房时候任凭中介忽悠。
举例来说: 下述三种都很容易被中介教育一番。
很久之前的查价：中介会说当时房地产市场行情较差，现在回暖了。
3房的实价来比较1房：小户型总价低，能负担的人较多，每平米单价自然会较高。
老破小的实价来比较次新房：记得房子会折旧的，有价值的是土地。
因此在进行议价时，要拿出具体可比较的实价登录资料，请设定以下条件：
(1) 5年内新建房屋
(2) 1年内实价登录资讯
(3) 格局和区域与你要买的预售房价相似
这样得出来的资讯来比较才有可信度，中介比较没有话可说
介绍几个咱常用的实价登录查询网站链家或贝壳、我爱我家、中原地产、房天下等中介网站综合查询成交记录。
根据上述的条件进行查询之后，你会初步有个区域行情的概念，也能帮助你的买房价格不超过区域行情。
二、询问银行估价
银行评估价是一种投资客常用的方式，这是大部分房产小白忽略的事情。
为何银行要帮你的房子做估价的动作？
原因是“房屋贷款”。
现今买房已经没有人是不用房贷的，而房贷通常是跟银行申请。
在银行要借你一笔钱之前，他必须要知道你有没有能力还钱，所以银行评估的有两个部分
1. 每月的本金利息你还得起吗？
2. 借款人有个什么万一，钱我拿得回来吗？
这两个是银行在借你钱之前一定会谨慎考虑的。
通常第一项是用你的薪资记录与信用纪录来评估的，所以切记不要当银行眼中的小白。
第二项才是用你要购买的房屋与土地价值来估算可以借你多少钱，这样未来如果你没钱还了，银行才有机会变卖房产来收回资金，所以银行在借你钱的额度上，会以『银行评估价』或『实际买卖价格』取其低进行6~7成的房贷。
◎ 举例：
某家房子银行估价800万，而你实际的成交价是850万，银行愿意核贷7成给你,。因此，你将贷款到800万x 0.7 = 560万 。
知道了原因后，你就可以理解为何银行所估的房价都会比较保守。
因此通常你只要能买到比银行估价还要低的价格，就可以确保是买在便宜的价格了！这是种才是笋盘。
但银行人员也不是闲闲没事做，因此不是随便打个电话他们就会帮忙估价的。
你必须先展示出“这间房子我买的机会很大，你很有机会做到这笔房贷的业绩”。
买房银行出70%的钱，你出30%的钱，银行说你买的房子值钱真的是值钱。
通常请行员帮你进行初步的估价，你需要准备以下资讯：
1. 完整的房屋资讯：
地址、屋龄、楼层、建筑类型(住宅、公寓、商铺等)，如果能提供建物房本复印件那就更好了
2. 贷款人的收入、财力、信用等条件
月收入、年收入、任职公司、名下财产、目前有没有贷款…等
3. 预期或实际成交价格
一般可以先探探中介口中的屋主底价，再综合实价登录的资讯判断可能成交的价格，通常这个资讯是让行员更加感觉你已经有买房的决定了，而非只是随便问问~
◎ 举例你可以这样跟房贷人员说：
您好，我有个房贷想请您评估，地址是xx市xx区xx路xx号x楼，xx平，简易装潢这几天会议价，预估成交总价为xxx万，贷款人在xxx上班，年收入约xxx万，名下没有其他贷款
想要贷款x成，贷款x年，不知道估不估的到？
如果你实在很懒得这样做，或总是遇到银行不愿意帮你估价的状况。那怎么办呢? 至少你可以找个担保公司给你查一下（只需要提供入门牌地址、屋龄、楼层、面积等）就可以帮你估价了。
还有，租金评估、法拍房成交价等方面也可以作为房价是否买贵的重要参考。
